Любая сделка с недвижимостью имеет массу подводных камней. Неспроста эксперты призывают с предельной внимательностью изучать условия купли-продажи, чтобы после она не была признана недействительной.
Если в квартире прописаны дети, то количество нюансов возрастает в разы. Такое жилье автоматически получает несколько ограничений. Дело в том, что закон защищает права несовершеннолетних, поэтому ребенок не сможет остаться без жилья, если имущество отберут. Родители ребенка или опекуны будут должны предоставить аналогичную недвижимость, такую же долю в квартире или компенсировать разницу финансово. Все эти действия строго контролируются органами опеки и попечительства.
Сегодня мы поговорим о том, как правильно проводить сделки с недвижимостью, где доли имеют несовершеннолетние и для приобретения которых использовался материнский капитал.
Продать имущество, доля которого принадлежит несовершеннолетнему, невозможно без создания аналогичных или улучшенных условий проживания. Все детали можно изучить Семейном (ст.60), Гражданском (ст. 28,97) кодексах, а также в Законе об опеке (ст.19).
Полностью дееспособными граждане становятся с 18 лет. С этого возраста они могут совершить сделку купли-продажи. Те, кому еще не исполнилось 14 лет, сами продать квартиру не могут. Однако это могут сделать только родители, усыновители или опекуны (законные представители) от имени малолетнего. Стоит учитывать, что родители, усыновители, опекуны, близкие родственники, а также супруги этих лиц не могут купить имущество несовершеннолетнего гражданина. После того, как несовершеннолетним исполнилось 14 лет, они могут подписать договор купли-продажи с их согласия и приобретать не только недвижимость, но и ее доли.
Подростки, достигшие 16 лет, объявленные полностью дееспособными в силу эмансипации, могут на праве собственности продать квартиру. Согласие его законных представителей в этой ситуации не нужно.
По словам юристов, основная проблема таких сделок — тот факт, что ее проще оспорить и признать недействительной. Это может сделать любое лицо, которое суд сочтет заинтересованным. Обычно такими лицами выступают родственники ребенка. Такие судебные процессы довольно часто затягиваются: на заседания привлекают органы опеки, изучается законность выдачи разрешения на отчуждение жилья, а также могут еще раз провести проверку и назначить экспертизу на предмет ухудшения жилищных условий.
Снова напомним, что российское законодательство требует обязательное предварительное согласие органов опеки на сделку. Такое решение принимается в интересах прав ребенка и с учетом всех обстоятельств. Статья 37 Гражданского кодекса России ««Распоряжение имущества подопечного» и правовые акты, связанные с органами опеки гласят, что несовершеннолетний должен получить имущество аналогичное тому, что у него было в виде доли. Если же отчуждается только родительская доля, то такое согласие не неужно.
Органы опеки должны составить распоряжение, в котором уточнят все нюансы: приобретаемая площадь жилья, где будет прописан ребенок, за какой срок его законные представители должны предоставить органам опеки данные, которые подтвердят переход права на ребенка. Если не предоставить эти сведения органам опеки, то они могут обратиться в другие инстанции и ведомства, чтобы признать такую сделку недействительной из-за нарушения распоряжения.
Есть два варианта:
К примеру, у ребенка была доля в квартире в размере 23 кв.м. При покупке несовершеннолетний должен получить равноценную долю по стоимости и размеру той, что он владел. Если же доля в новом жилье окажется меньше, то права ребенка будут ущемлены из-за ухудшения условий проживания — это повлечет за собой признание сделки недействительной. Контролируют процесс все еще органы опеки, а также прокуратура.
Юристы отмечают, что покупатели с желанием совершают такие сделки, их отличие только в удлинении сроков. Если квартира свободна, тогда сделка может пройти за несколько дней. Если будут привлечены сотрудники органов опеки и попечительства, то сроки могут растянуться в среднем на месяц. Если недвижимость с владением доли ребенком очень заинтересовала покупателя, то он не столкнется с препятствиями в процессе покупке. Здесь важно быть внимательным и соблюдать все правила.
Прежде всего для проведения сделки нужен разрешительный документ от органа опеки. Закон не устанавливает форму согласия, поэтому лучшим вариантом будет обращение в орган опеки и попечительства. Далее необходимо запросить предоставление нужного разрешения. Теперь опека проведет проверку и изучит, не ухудшится ли жилищное и социальное положение ребенка при совершении сделки, не ущемят ли их права.
После того, как вы получите разрешение, направьте его в соответствующее отделение Росреестра. Приложите к бумаге пакет стандартных документов:
Дополнительно закажите выписку из ЕГРН — из нее вы можете узнать, принадлежит ли доля в приобретаемой квартире несовершеннолетнему.
Учтите, что все сделки с несовершеннолетними имеют исключительно нотариальный характер. То есть все соглашения с присутствием детей и распоряжением органов опеки должны быть нотариально заверенными. Нотариус также должен удостоверить договор.
Могут. Опека может счесть, что недвижимость, предоставленная на согласование опеке, не соответствует требованиям:
И это только базовые требования. Есть целый спектр нюансов, который учитывает опека для принятия решения в рамках конкретной сделки. Если все условия соблюдены, тогда органы опеки дают разрешение на сделку.
При отказе опеки сделка в любом случае не может быть совершена. Помните о том, что объект при сделке должен быть не менее чем равноценным. Речь идет о том, что это допустим вариант, когда доля заменяется цельным жильем за счет увеличения площади. Например, доля ребенка была в квартире в центре Москвы, но родители для него покупают на юге столицы не долю, а целый объект, не ¼ доли, а 1/2. В этом случае происходит «увеличение» недвижимости в собственности ребенка.
Улучшение жилищных условий является одним из наиболее популярных направлений использования материнского капитала. Его используют для покупки жилья, строительства и реконструкции жилого дома. Однако не многие задумываются о нюансах, когда планируют продать недвижимость, купленную с помощью сертификата.
При такой сделке есть свои сложности. В этом случае дети автоматически получают право собственности наравне с родителями и в равных с ними долях.
Для того, чтобы продать квартиру с использованием материнского капитала при приобретении, необходимо получить соответствующее разрешение, выделить доли несовершеннолетним, получить одобрение органов опеки и попечительства, а также найти жилье для покупки. Если же все эти процедуры не были проведены, то от сделки лучше отказаться. Дело в том, что он становится объектом повышенной опасности — родители нарушают обязательства, данные Пенсионному фонду (выдает материнский капитал), а это уже весомый аргумент для признания сделки недействительной.
Перейдем к примерам. Семья с двумя детьми купила квартира в ипотеку. Материнский капитал они решили использовать для последнего погашения. В Пенсионном фонде перед получением денег они дают обязательство подписать соглашение, которое определяет доли в квартире на всех членов семьи, в том числе и на детей. Таким образом, ипотечный кредит погашается деньгами материнского капитала. Однако родители не сдерживают обещание и не наделяют детей долями, при этом выставляют квартиру на продажу. К сожалению, такие ситуации возникают достаточно часто и являются грубым нарушением.
Да, родители использовали маткапитал и нарушили обязательства, данные Пенсионному фонду — такую сделку достаточно легко признать недействительной. Что в этом случае делать покупателю?
Он может обезопасить себя, собрав полный пакет документов. Для начала запросите справку из Пенсионного фонда о действующем счете, где отмечено, использовала ли семья средства материнского капитала или нет. Не забудьте про банк — там нужно взять уведомление о том, привлекали ли деньги маткапитала для погашения ипотеки.
Вернемся к родителям, не выделившим доли в купленной с помощью материнского капитала квартире. При продаже такой недвижимости к сделке подключается прокуратура, а иногда и правоохранительные органы. Они проводят проверку, в ходе которой могут обязать родителей выделить доли по суду, вернуть полную сумму маткапитала Пенсионному фонду или даже привлечь их к ответственности по статье 159 Уголовного кодекса России («Мошенничество»).
Имеет значение, использовала ли семья собственные средства для покупки жилья. Если нет, то тогда действует принцип равенства долей родителей и детей на средства маткапитала. Если же использовались собственные средства, то доли определяются пропорционально собственным вложениям. Самый важный момент в этой ситуации — сохранение минимально возможных «детских долей».
Доли рассчитываются так: общая сумма маткапитала делится на членов семьи — выходит обязательная доля по материнскому капиталу в денежном выражении. После стоимость жилья делится на обязательную долю в денежном выражении.
Теперь к примерам. Снова представим семью с двумя детьми. Родители приобрели квартиру за 8 млн рублей, из которых 400 тыс. рублей — маткапитал, а 7,6 млн рублей — собственные деньги родителей.
Расчет следующий: 400 тыс. рублей делим на четырех человек — 100 тысяч рублей. 8 млн рублей делим на 100 тыс. рублей и получаем 80. Соответственно, минимально возможная доля на одного ребенка составляет 1/80.