Многие операции с квартирой требуют отчета об оценке недвижимости. К примеру, продажа, кредит под залог недвижимости или заем на покупку жилья. Этот отчет — не менее важный документ для сделки, как и паспорт.
Перед тем, как банк одобрит кредит, он изучает ваши доходы, кредитную историю и перспективы вашей карьеры. Этой информации обычно бывает достаточно для небольшого займа на короткий срок. Если же мы говорим об ипотеке, в том числе и залоговом кредите, то ссуда будет большой, а срок выплаты может растянуться до 30 лет.
В этом случае недвижимость выступает гарантом выплат. Это означает, что в случае неплатежеспособности заемщика, банк будет вынужден продать заложенную недвижимость. Суды довольно часто встают на сторону кредиторов, поэтому по решению судьи квартиру выставят на торги. Если покупатель за два аукциона не будет найден, то банк сам станет собственником. Поэтому рыночная стоимость жилья, указанная в отчете, позволит банку просчитать возможные риски при сделке, ликвидность жилья и возможность быстро его продать. Без отчета на руках сделать это невозможно.
Отдельно поговорим о рыночной стоимости — это цена, по которой квартиру можно продать при текущих условиях и факторах. К слову, независимая оценка квартиры нужна и для страховой, а договор о страховании обязателен для получения ипотечного кредита.
Сразу обозначим, что самостоятельные оценка и назначение цены возможны, только если вы сами продаете квартиру. Во всех остальных случаях банк будет готов принять только профессиональную оценку.
Итак, оценку может провести банк или независимый оценщик:
Жилье оценивает банк. Если в сделке по ипотеке не оформляется закладная, то по закону оценка недвижимости может определяться по соглашению между банком и его клиентом. Другими словами, банк оценивает квартиру, а заемщик соглашается с оценкой. Да, дело в том, что сотрудники кредитной организации просто ставят заемщика перед фактом, при этом выбрать другого оценщика невозможно.
Независимая оценка. При закладной она обязательна. Такой вид оценки используется чаще всего. После подписания договора оценку проводит независимый эксперт. Он не будет связан ни с вами, ни с банком.
Совершенно случайные цифры оценщик назвать не может, ведь его деятельность регулирует закон. В нем и прописаны порядок проведения оценки, правила и требования по составлению отчета. Закон также требует от них страховать свою гражданскую ответственность.
Банкам важно доверять оценщику, поэтому заемщик выбирает соответствующую компанию из списка аккредитованных им же.
Все зависит от исполнителя. Если отчетом занимался банк, заемщик ничего платит.
Все остальные варианты потребуют финансовых затрат именно для клиента. Сначала заемщик заключает договор с оценочной фирмой. Стоимость же зависит от типа недвижимости, которую вы хотите оценить, а также от региона, удаленности и локации самого объекта и дополнительных услуг. К примеру, в Москве перед процедурой оценки квартиры необходимо подготовить 5 тыс. рублей, жилого дома — 10 тыс. рублей.
Нет какой-то единой цены — каждый оценщик назначает свою цену. Обычно на сайтах оценочных компаний есть калькулятор, который позволит рассчитать цену за отчет и сравнить результат с другими предложениями. Изучите сайты и проверьте, предлагает ли оценочная компания скидки.
Стандарты и методы разрабатывают и утверждают приказы Минэкономразвития. Ведомство определяет не только подходы к оценке, но и уточняют процедуру оценки в различных ситуациях. Закон предлагает три подхода, которые зависят от использования недвижимости:
Затратный и доходный подходы. Последний применяют для оценки жилой и коммерческой недвижимости, которую владельцы собираются сдавать в аренду. При этом оценка строящегося частного дома требует затратного подхода. Два этих метода выстраиваются на изучении схожих объектов и финансовых потоков по ним. Оценка с помощью такого метода стоит дороже и используется не так частно.
Сравнительный подход. Он используется при оценке жилья, в котором планируется жить. В этой ситуации оценщик выбирает схожие друг с другом объекты, сравнивает цены и формирует итоговую версию оценки вашего объекта.
Теперь поговорим о том, как формируется сравнительная цена. Сама процедура довольно сложная, поскольку высчитывается не среднее арифметическое значение цен на недвижимость. Изначально оценщик приводит к «единому знаменателю» найденные объекты. Дело в том, что идеально схожие объекты, выставленные на продажу в один момент, подобрать сложно. Сравнить такие методики помогут внутренние инструменты и методики.
К примеру, оценщику удалось обнаружить схожие квартиры в одном доме, но находятся они на разных этажах. К слову, этажность тоже весомо влияет на цену. Согласно методике, первый и последние этажи приводят к «базовым». На них вводят небольшой дисконт к цене. Есть еще вариант, когда из найденных объектов убирают наиболее низкий и высокий по цене варианты в пересчете цены на квадратный метр.
Получить оценку квартиры можно следующим образом:
После того, как договор будет подписан, вы договариваетесь с оценщиком. Потом он приезжает на место, осматривает объект и изучает информацию. Вы обозначаете задачу, а дальше оценщик сам выбирает метод оценки, рассчитывает рыночную стоимость и формирует отчет об оценке недвижимости.
Если ваш объект недвижимости типовой, то оценщику достаточно 1-2 дня после получения заказа. Здесь речь идет, к примеру, о квартире в многоквартирном доме. Если же объект сложный, то подготовка может занять порядка недели.
Что указывается в отчете об оценке недвижимости?
В отчет обычно входят следующие пункты:
Отчет будет готов в двух формах: бумажной или электронной. Бумажный документ подшивается и подписывается оценщиком. После на отчете заверяется печать. Подлинность электронной формы фиксируется цифровой подпись.
Действует такой документ в течение полугода с даты проведения оценки, рекомендует закон. Если вы захотите рефинансировать свой ипотечный кредит через год после выдачи займа, то придется сделать новый отчет.
Начнем с того, что цена бывает рыночной и ликвидационной. Рыночная цена — это средняя стоимость по рынку, за которую квартиру можно продать «прямо сейчас». Ликвидационная стоимость — эта цена от покупателя. То есть та цена, на которую продавец соглашается, если очень торопится продать жилье. Это вынужденная и заниженная стоимость.
Итак, на рыночную цену влияют следующие нюансы:
Если вы узнали в вашем жилье хоть один из этих факторов, это может удешевить квартиру при оценке.
На ликвидационную цену влияют чуть меньше факторов:
Ликвидационная цена в первую очередь интересует банки, чтобы в случае банкротства клиента без каких-либо затруднений реализовать жилье в короткие сроки.
Рыночная и ликвидационная цены обычно почти не отличаются, однако и здесь есть исключения. Возьмем, к примеру, квартиру с дорогим ремонтом в отдаленном и неблагополучном районе, где далеко не идеальная инфраструктура. В этом случае рыночная цена будет выше ликвидационной.
В этом случае оценивается не только частный дом, но и земельный участок:
Если квартиры в многоэтажках называют типовыми объектами, то загородные дома всегда индивидуальны — стоимость такой оценки выше.
На стоимость влияют удаленность объекта от крупных шоссе и магистралей, а также размеров недвижимости. Ценник в 2-3 раза выше, чем по квартирам.
Без объективной оценки от профессионалов при операциях с недвижимостью не обойтись. Документ, предоставленный оценщиком, имеет правовую силу в суде в случае споров. Проследите, чтобы оценка была проведена по всем правилам и не стесняйтесь задавать вопросы оценщику.