На стоимость квартиры влияют множество разных факторов: от местоположения и этажности дома, до окна и количества «квадратов». Их сменить никак не получится, однако увеличить стоимость квартиры могут помочь не только ремонт, но и перепланировка. Сегодня разберемся, как повысить стоимость жилья, не вызвав подозрений у потенциальных покупателей и Бюро технической инвентаризации (БТИ).
На рыночную стоимость квартиры влияет не только хорошо развитая инфраструктура, но даже цены на нефть. Чем они выше, тем больше денег от продажи сырья поступает в Россию, что ведет к более благоприятной ситуации в экономике и росту зарплат. В результате все больше людей начинает задумываться о покупке о недвижимости и ее стоимость растет.
Если же говорить о более приземленных факторах, то они обычно выглядят следующим образом:
Расположение. Здесь все логично. К примеру, стоимость одного квадратного метра в центральных районах Москвы различается в более чем десять раз.
Размер жилья. Чем выше его площадь, тем выше его цена. Однако стоит помнить, что большей популярностью у потенциальных покупателей пользуются именно небольшие квартиры, поэтому стоимость одного «квадрата» в них иногда превышает стоимость «квадрата» многокомнатного жилья в центре.
Тип здания. Самыми невзрачными, а от того и дешевыми жилыми домами являются «хрущевки». Большим финансовым авторитетом пользуются новостройки люксового класса и «сталинки» в историческом центре, если мы говорим о Москве.
Этажность. Квартиры на первых и последних этажах довольно часто продаются дешевле остальных. Такая недвижимость более подвержена риску кражи через окно. Также на первом этаже неизбежны шумы, а последний — иногда «дарит» дополнительный холод и протечки с крыши.
Вид из окна. Почти никто из потенциальных покупателей не желал бы приобрести квартиру с видом на промзону, широкую магистраль или железную дорогу. Дело не только в их неэстетичном виде, но и в экологии. Если от шума можно избавиться, установив качественные окна, то завод или другое производство убрать из-под дома невозможно.
Инфраструктура. Наличие неподалеку станции метро более актуально для крупных городов. Чем дальше от метро, тем ниже цена жилья. Но если в вашем районе запланировали строительство метро, то стоимость квартиры заметно взлетит. А еще цену квартиры может поднять близость дома к школам и больницам.
«Бабушкин» ремонт. Квартиры со старым ремонтом вызывают тоску, а покупатели не оставляют такому жилью никаких шансов на рассмотрение. Перед продажей или сдачей такой квартиры в аренду или залог необходимо сделать легкий косметический ремонт.
Последний пункт рассмотрим подробнее.
Не обязательно делать шикарнейший ремонт в половину стоимости квартиры. Иногда достаточно сделать косметический ремонт за 30 тысяч, чтобы продать жилье на 300 тысяч дороже.
Основное правило в таком ремонте сдержать квартиру визуально просторней и светлей. Так, вы можете:
Если вы любите яркий дизайн, предпочитая, например, стены с лепниной или зелено-синие обои в «зигзаг», то не каждый покупатель или арендатор разделят этот вкус. Более нейтральные тона лучше продаются. А по словам экспертов, стоимость квартире при придадут серый, бледно-синий или голубой цвета.
Стоит уделить время и сегменту элитного жилья. В нем хороший ремонт обычно себя окупает, поднимая стоимость квартиры. Жилье с высокой стоимостью покупает состоятельные и занятые люди, у которых нет времени и желания решать ремонтные вопросы. Достаточно часто они и сами находятся в поисках квартиры с отличным ремонтом даже вместе с мебелью. Если вы намерены продать квартиру бизнес-класса, то воспользуйтесь услугами профессионального дизайнера. Это позволит квартире прибавить несколько сотен тысяч к стоимости.
Подъезд — это первое, что видят потенциальные покупатели. Продавцы часто слишком озабочены процессом продажи, поэтому забывают уделить время состоянию подъезда. Риелторы рассказывают, что, потратив 100 тыс. рублей на ремонт подъезда, можно иногда продать жилье на несколько миллионов дороже заранее установленной стоимости.
В этом случае есть и более бюджетные варианты:
Перепланировка — один из способов увеличить стоимость и спрос на квартиру. Но нужно быть предельно осторожным, потому что любое мелкое вмешательство в конструкцию самого здания может привести к тяжелейшим последствиям для хозяина квартиры, и штраф — не самое страшное.
Любая перепланировка должна быть законной. Перепланирование с идеи до готового ремонта в среднем занимает от трех месяцев до полугода. По словам экспертов, перепланировка способна увеличить стоимость квартиры на 10% и выше.
Есть несколько вариантов изменения пространства:
Балкон и кухня. То есть их объединение. Это один из самых популярных вариантов увеличения стоимости квартиры. Перед ремонтом убедитесь, что межкомнатная перегородка не несущая.
Ванная и коридор. Другими словами, речь идет об увеличении ванной. При этом законными изменения будут только тогда, когда увеличится площадь за счет территории коридора. И снова не забывайте о запретах, куда входят:
Также есть варианты обустройства гардеробной в спальне, объединения кухни и гостиной, а также создание антресольного этажа.
Стандартный ремонт с заменой окон, дверей, встроенной кухни, линолеума, кондиционера и антенны не требует какого-либо согласования. Но на установку теплого пола с цементной стяжкой уже нужно получить разрешение.
К слову, без разрешения можно, например, объединить и разделить санузел, комнаты и установить перегородки. Если далее вы запланировали существенные изменения, но лучше их согласовать, а только потом приступить к ремонту.
Также есть такие перепланировки, которые точно никогда не согласуют:
Конечно. Довольно часто хозяева квартиры сначала полностью «перекраивают» квартиру, а только потом пытаются это легализовать. Либо начинают делать глобальный ремонт, надеясь, что никто не узнает о перепланировке. Некоторым удается скрывать последствия годами.
Если вы сами провели перепланировку, то в этом случае будет грозить штраф от 2 тыс. до 2,5 тыс. рублей. Также БТИ обяжет собственника вернуть все как было. Если же хозяин квартиры отказывается переделывать, то государство может выселить его, а квартиру продать с публичных торгов.
Несогласованные планировки мгновенно снижают рыночную стоимость недвижимости.
В целом, с «неисправимые» минусами квартиры можно только смириться, однако никто не мешает добавить плюсов хотя бы в визуальном контексте. Если потенциального покупатель видит сначала чистый подъезд, а войдя в ухоженную хоть и небольшую квартиру, чувствует запах свежеприготовленных домашних печений, то его расположение к жилью будет на высшем уровне. Выделите все имеющиеся плюсы в квартиры и максимально их используйте.