Обновлено: 21.05.2024 10:26
Обременение на квартиру – это ограничение прав собственника в распоряжении имуществом. Оно остается за ним, но продать, подарить или сдавать в аренду жилье уже не получится. Регулируется вопрос ст. 44 Федерального закона №218-ФЗ от 13.07.2015 г. Разберем подробнее, что это такое – обременение на недвижимость, какие виды существуют, как их снять.
Граждане РФ, являющиеся собственниками квартиры, дома, земельного участка, «по умолчанию» наделены правом распоряжаться своим имуществом. Под этим понимают возможность жить, делать ремонт, сдавать в аренду, а также продавать, дарить, обменивать недвижимость. Но при наложении ограничений часть прав оказывается заблокированным.
Подробнее:
Чаще всего владельцам приходится сталкиваться с термином, когда они покупают жилье в ипотеку, берут кредиты под залог недвижимости или становятся должниками с большой просрочкой. Снять ограничения можно или по соглашению сторон, например, полностью погасив задолженность, или по решению суда, вступившему в законную силу.
Чтобы избежать недоразумений с формулировкой, что же это такое, обременение на недвижимость, при оценке ситуации лучше отталкиваться от документов. Например, от заключаемого договора и его соответствия действующему законодательству. Еще можно отталкиваться от записей в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Приведем еще одно определение, что это такое обременение на недвижимость простыми словами: обязательно собственникам совершить действия или запрет на их совершение «привязанное» к конкретному объекту недвижимости. Некоторые виды ограничений могут сохраняться даже после смены владельца.
Сервитут – право пользования чужой собственностью. Чаще всего его применяют к земельным участкам. Регламентировано ст. 274 Гражданского Кодекса РФ, ст. 23 Гражданского Кодекса РФ. Сервитут бывает публичным или частным. Первый предполагает обременение, установленное в интересах многих лиц (социальный интерес). Такой сервитут назначают «принудительно». Второй тип относится к добровольному соглашению (также возможен по решению суда).
Особенности:
Сервитуты остаются «активными» при смене собственника. Например, это может быть право МЭС размещать на земельном участке столбы линии электропередач или магистральный трубопровод для природного газа. Публичные сервитуты накладывает орган местного самоуправления согласно отдельно принятому нормативному акту. Сведения о нем обязательно вносят в реестр ЕГРН, чтобы любой потенциальный покупатель сразу видел имеющиеся ограничения.
Заключение договора аренды сроком более одного года обязывает собственника регистрировать сделку в ЕГРН. Сдать можно любой объект недвижимости или его часть: квартиру, комнату, дом, земельный участок, коммерческое, производственное помещение. В целом, вопрос регламентирует гл. 24 ГК РФ (ст. 606-670).
Особенности:
Когда разбирают вопрос, какие бывают обременения на недвижимость, про аренду «забывают», т.к. чаще принято заключать договора на 11 месяцев с «автоматическим» пролонгированием. В таком случае регистрация передачи прав пользования по закону необязательна. Ограничения остаются на уровне договоренности между арендодателем и арендатором.
Концессия – право пользоваться земельным участком для извлечения прибыли. Означает формат сотрудничества государства и бизнеса, когда первое передает на время второму некий объект, на котором, например, есть полезные ископаемые. Регламентирует вопрос Федеральный закон №115-ФЗ Ограничение накладывают, чтобы исключить споры кому и как можно пользовать конкретный объект: с кем договор, тому и переданы права.
Рента – договор, по условиям которого права собственности на недвижимость передаются другому гражданину, если тот обязуется пожизненно содержать продавца (вплоть до смерти). Такой дом или квартиру нельзя продать, обменять или подарить пока в реестре ЕГРН остается запись о наличии действующих ограничений. Регламентирует вопрос гл. 33 ГК РФ.
Как снять обременение с квартиры после смерти бывшего собственника – один из популярных вопросов юристам. Оно не мешает пользоваться имуществом, правда, пока бывший владелец еще жив, его нельзя будет выселить даже через суд. Но исключает возможность, например, реализовать жилье, например, для покупки более просторного.
Существует еще несколько способов наложить ограничения на права собственника. Они составляют отдельную категорию «блокирующих» обременений. Они устанавливаются согласно договору или по решению суда, постановлению судебных приставов или иных государственных органов. Что такое обременение на квартиру нередко узнают только по факту, когда ограничения уже внесены в базу Росреестра.
Максимально серьезный по последствиям вариант – арест. Собственник сохраняет только одно право, проживать в квартире или доме. Сдавать в аренду, менять, продавать, дарить их запрещено. Процедура регламентирована ст. 80 Федерального закона №229-ФЗ. Наложить ограничения могут через суд или по постановлению сотрудника ФССП. В любом случае информация попадает в ЕГРН, откуда убрать ее можно будет только по решению суда или отмене ИП со стороны приставов.
Право реализации блокируют при передаче недвижимости в залог, например, при получении займа в банке. В ипотечном кредитовании это считается нормой – квартира, дом или земельный участок принадлежат покупателям лишь формально, пока они полностью не погасят имеющийся долг перед банком (ст. 40 Федерального закона №102-ФЗ). Возможно наложение такого ограничения на время судебного разбирательства, в обеспечение предстоящего возмещения по иску.
Еще один вариант ограничений на квартиру или коттедж, запрещающий продавать, обменивать или дарить имущество – это доверительное управление. Его применяют, когда право эксплуатации недвижимости передают опекуну несовершеннолетнего, недееспособного собственника, наемному сотруднику, который по договору должен обслуживать объект. Например, сдавать в аренду, когда владельцу некогда заниматься подобными делами.
Ответ на вопрос, как наложить обременение на недвижимость, простой – достаточно подать заявку в Росреестр, напрямую или через МФЦ, портал Госуслуги. Ведомство зарегистрирует ее, привяжет ограничение к указанному в заявлении кадастровому номеру объекта. Разница заключается только в инициаторе процедуры, причинах (законодательной базе, на которую ссылаются заявители).
Практикуется три способа:
Пакет документов для подачи заявления отличается от ситуации. Одно дело передать квартиру в доверительное управление по собственной воле и совершенно иное, когда ограничения вводят судебные приставы. В первом случае владелец вправе в любой момент отозвать переданные права, а во втором сначала придется погасить долг или получить решение суда об отмене ИП.
Снятие обременения с квартиры или дома, земельного участка возможно только в одном случае – собственник выполнил условия договора или они прекратили действие по срокам, есть решение суда об освобождении от обязательств. Факт наличия/отсутствия ограничений в правах обязательно регистрируют в Росреестре. Проверить, снято ли обременения с квартиры можно по выписке из ЕГРН. Ее можно заказать в МФЦ или через портал Госуслуги.
Пакет документов для снятия зависит от ситуации. Так, при погашении кредита нужна справка из банка, в случае кончины получателя ренты – свидетельство о смерти, договор ренты. Арест снимает судебный пристав, обычно попутно с закрытием исполнительного производства. Сроки зависят от готовности документов. При полном пакете на решение вопроса уходит не более 3 рабочих дней.
