5 сложных сделок с недвижимостью – соглашаться или нет

Каждая квартира на вторичном рынке уникальна, ведь у нее своя неповторимая история. Именно из-за этого каждый объект недвижимости при покупке нужно внимательно проверять и тщательно изучать документы. Существуют несколько самых распространенных сложных ситуаций при покупке недвижимости. Поговорим о том, как они возникают и что в каждом случае надо делать – от каких-то лучше отказаться, а в каких-то случаях «всего лишь» усложнится процедура приобретения.

Параллельная сделка или встречная покупка

На жаргоне риэлторов – «встречка». Довольно распространенная схема: одну квартиру продают и тут же покупают другую, чтобы не зависать без жилья. Главный риск здесь в том, что, даже если все прозрачно и правильно, судьба вашей сделки зависит от того, насколько успешно состыкуются между собой интересы и действия всех остальных участников. Чем больше в цепочке участников, тем выше риск того, что из-за сбоя в одном звене застопорится весь процесс и придется искать замену. Если вас это не пугает, то такой схемой можно пользоваться.

Доли несовершеннолетних

Такие доли возникают автоматически, если при покупке квартиры использовали средства материнского капитала. Несмотря на то, что такие сделки обычно очень прозрачные и хорошо проверяются, времени и сил на утрясание всех деталей с органами опеки потребуется довольно много.

От позиции опеки исходит главный риск в таких сделках. Ключевое требование – права должны быть защищены и условия жизни малолетних собственников долей никак не могут быть ухудшены. Отказать могут по достаточно формальным поводам, так что сделку с участием несовершеннолетних собственников стоит рассматривать если вы рассчитываете на хорошую цену и есть время на бюрократические формальности, а также, если она сорвется, на возможность найти альтернативу.

Квартира в залоге

На рынок периодически попадают квартиры, которые находятся в залоге у банка. Возможны два варианта:

• Ипотечная квартира, по которой еще не выплачен кредит;
• Квартира, ставшая обеспечением при выдаче кредита под залог недвижимости.

Сделки с залоговой недвижимостью возможны, но для этого потребуется согласовать сделку с банком и тонкости дальнейшего погашения невыплаченной части долга. Это потребует дополнительного времени на разрешение всех вопросов и нужно будет много дополнительных документов. Но если цена хорошая и время не поджимает, то овчинка стоит выделки. Явный плюс такого варианта – квартира в 100% случаев «чистая» с юридической точки зрения, банки внимательно следят за такими вещами и не связываются с проблемной недвижимостью.

Неузаконенная перепланировка

Типичная ситуация: квартира в отличном состоянии, с хорошей отделкой и привлекательной конфигурацией. Но есть нюанс – в ней перенесли пару стен, объединили комнаты или сделали из однушки студию с газовой плитой в одном и том же объеме, а то и вообще вынесли «мокрые зоны» со своих законных мест.

Как правило, хозяева прекрасно знают, что именно они сделали и как обошли требования законодательства. Поэтому один из характерных признаков такой продажи – цена ниже рынка. Низкие цены – вообще один из первых «звонков» о том, что недвижимость надо особенно тщательно проверить.

Неузаконенная перепланировка грозит при покупке следующими проблемами:

1. На такое жилье крайне сложно (или невозможно) получить ипотеку.
2. Есть риск, что «неправильную» квартиру не примут в качестве залога при выдаче кредита под залог недвижимости.
3. Купив жилье, придется либо самостоятельно узаконивать перепланировку, либо закладывать бюджет на приведение квартиры в обратно в состояние «как было», а это может быть сумма в несколько миллионов рублей и много потраченного времени – иначе ее потом будет сложно продать.
4. Есть риск, что в состояние «как было» квартиру придется приводить по распоряжению контролирующих органов и после выплаты чувствительного штрафа.

Что делать в таких случаях – решать покупателю. Теоретически, можно сэкономить на сделке, но обязательно придется закладывать резерв на будущее расходы (деньги и время) на ликвидацию неузаконенной перепланировки.

Намеренное занижение стоимости

Цена заметно ниже рынка всегда должна настораживать. В данном случае поводом для беспокойства станет еще один показатель: упоминание, что квартира в собственности меньше 3 или 5 лет. Все упирается в нежелание текущего собственника платить налоги:

• Если квартира куплена или получена в подарок, придется заплатить 13% от разницы между ценами покупки или продажи.
• Если квартира получена в наследство, то при продаже раньше срока придется заплатить налог по формуле «рыночная стоимость минус 1 миллион рублей».

На этот случай сделка разбивается на две части:

1. В договоре прописывается заниженная цена (например, та же, по которой квартиру покупали, т.е. формально продавец не получает никакой прибыли).
2. Разницу с реальной ценой продажи на словах договариваются доплатить наличными.

Получается довольно рискованная схема:

1. Если вдруг сделку придется откатывать назад, нет никакой гарантии, что продавец не «забудет» вам отдать ту самую разницу, которую вы договорились скрыть. В договоре ее нет, а слова к делу не пришьешь – и ни один суд не сможет этого вернуть.
2. Есть риск попасть в «цепочку занижения» - дальше вам придется продавать эту квартиру, отталкиваясь от ее «официальной» цены, которая фигурировала в сделке.
3. Если цена занижена совсем уж откровенно, такую сделку в лучшем случае просто не зарегистрирует Росреестр.

Поэтому от подобных сделок с манипуляцией ценами будет разумнее отказаться.