В чем риски вторичной недвижимости
У любой сделки с недвижимостью есть несколько потенциальных рисков. Сюда относится как откровенный криминал, так и специфика самой недвижимости.
Недвижимость называется «вторичной» потому, что она уже была у кого-то в собственности и ей уже пользовались. Это означает, что квартира или дом всегда будут «с историей», и эта «история» не всегда может быть благоприятной или удобной для покупателя: особенности владения, ограничения сделки, финансовая составляющая эксплуатации и т.д. Поэтому перед тем, как рассматривать сделку, нужно хорошенько изучить потенциальную покупку и удостовериться, что с ней все в порядке.
Из-за того, что на изучение и проверку нет времени или желания, многие сразу отказываются от варианта со «вторичкой». У свежепостроенной первичной недвижимости тоже есть слабые места (как с юридической, так и чисто конструктивной стороны), но она лишена «истории», и это бывает главным критерием, по которому ее выбирают. К тому же в истории владения гораздо удобнее прятать разные варианты мошенничества, поскольку сделки между частными лицами не так сильно зарегулированы, как покупка у застройщика.
Что проверять у вторичной квартиры
При покупке вторичной недвижимости, помимо непосредственного технического состояния квартиры, нужно убедиться в трех вещах:
- Сделка не является мошенничеством;
- У квартиры нет юридических и технических сложностей;
- Если они есть – то вы готовы работать с ними, и они не станут для вас внезапным открытием.
В процессе вам помогут изучение рынка, документов продавцов и недвижимости.
Общие принципы проверки недвижимости и работы по заключению сделки
- Цена недвижимости. Никто и никогда не будет отказываться от собственной выгоды, поэтому если вы видите необычно дешевую квартиру, которую продают на 20% и ниже средней рыночной стоимости аналогичных объектов, это повод насторожиться. Мошенники очень любят ловить своих жертв на дешевизну.
- Доверенность. Как только вы видите доверенность, это всегда повод напрячься, потому что мошенники любят такие сделки. Подлинность и актуальность документа вы можете проверить на сайте Нотариальной Палаты или отсканировав QR-код на документе, плюс внимательно изучите текст – там должно быть четко и недвусмысленно указано, что доверитель разрешает сделки со своей недвижимостью.
- Только оригиналы! В сделках с недвижимостью нельзя верить никаким копиям, даже нотариально заверенным. Только «живые» документы.
- Никакой предоплаты. Одна из типичных схем мошенничества – показать квартиру, договориться о сделке и взять предоплату для «гарантии сделки». Когда аванс получен, мнимый продавец просто исчезает.
- Живой контакт. Все сделки нужно проводить только вживую и стремиться к тому, чтобы пообщаться с реальным собственником недвижимости. Как только появляется прокладка в виде представителя, посредника или даже общения по видеосвязи, кратно возрастает риск мошенничества.
Какие документы надо проверять при покупке вторичной недвижимости
Если вы покупаете, вам обязательно нужно проверить документы по списку. Если продаете - будьте готовы к тому, что покупатели у вас их попросят.
- Паспорта всех собственников. Вас интересуют состояние документов, их актуальность, соответствие данных, отсутствие исправлений, данные о ранее выданных паспортах, сроки действия. Мошенники до сих пор пытаются пользоваться поддельными паспортами, куда вклеена чужая фотография или переправлены данные. Действительность паспорта можно проверить через Госуслуги.
- Документ-основание права собственности на квартиру. Чаще всего это договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор долевого участия или уступки права требования, договор приватизации. Характерный сигнал риска: очень свежий договор последней купли-продажи или то, что недвижимость слишком часто гуляла из рук в руки в последнее время, это может быть признаком, что недвижимость – часть мошеннической схемы. В документе нужно сверить: данные участников сделки, адрес покупки, площадь недвижимости.
- Справка об остатке маткапитала. Если у продавца несовершеннолетние дети, справка позволяет проверить, что при предыдущей покупке не использовался маткапитал. Если да, то дети автоматом становятся собственниками долей, что заметно осложняет сделку.
- Выписка из ЕГРН. Можно запросить у продавца свежую выписку, а можно попросить раскрыть доступ к данным, подав заявку в Росреестр, тогда вы сможете посмотреть их «вживую». В выписке вам нужно проверить: сколько у квартиры собственников (не появится ли там каких-то новых владельцев) и есть ли среди них несовершеннолетние (тогда потребуется подключать органы опеки); паспортные данные всех участников (совпадают ли они с паспортами + смена фамилий); наличие обременений (залог, рента, ипотека и т.п.), которые могут осложнить сделку.
- Техпаспорт квартиры. Его изучение помогает понять, нет ли в квартире неузаконенных перепланировок, их «откат назад» может обойтись собственнику в круглую сумму.
- Справка о зарегистрированных лицах. Опять же – чем свежее, тем лучше. Для предоставления продавец может запросить ее в МВД, через МФЦ или «Госуслуги», в управляющей компании. Вам нужно понять, сколько человек зарегистрировано в квартире или доме, а также то, что среди них нет тех, кого нельзя из нее выписать. Отталкиваясь от этих данных, нужно подписывать соглашение с продавцом по поводу даты, к которой они должны быть выписаны.
- Справка от психиатра и нарколога. Проверка того, что продавец, заключая сделку, пребывает в здравом уме и твердой памяти. Если продавец или его доверенное лицо отказываются от предоставления документов или от освидетельствования – это однозначный сигнал, что дело нечисто.
- Участие в судебных делах. Эти данные можно получить через ГАС «Правосудие» и картотеку арбитражных дел, а также проверить данные об исполнительных производствах на сайте ФССП. Суды могут касаться прав на недвижимость или быть связанными со следующим тревожным сигналом.
- Банкротство. Сегодня банкротство становится популярным способом разобраться с долгами. Если продавец на момент оформления сделки уже стал банкротом или оформляет его, есть риск, что сделку признают недействительной, т.к. на момент продажи у него не было права распоряжаться этой недвижимостью. Риск банкротства проверяется запросом кредитной истории и проверки исполнительных производств через сайт ФССП.
- Согласие супруга на продажу. Если квартира приобретена в браке, то при продаже нужно согласие второй половины – это общая собственность. Это требование сохраняется, даже если на момент сделки купившие ее супруги уже развелись, но имущество за ними осталось.
- Квитанции об оплате коммунальных платежей. Долги по ЖКУ будут пытаться взыскивать в первую очередь с текущего собственника. В действительности, их должны взимать с того, кто их наделал, но разбирательство и поиски должника могут быть долгими.
