Что такое ликвидность залога?

В сфере залогового кредитования часто присутствует такое понятие как «ликвидность залога». Ликвидность залоговой недвижимости прямо влияет на доступные условия по кредитам и часто определяет саму возможность получить такой кредит. Поговорим о том, как определяется ликвидность залога и что на нее влияет.

Что такое ликвидность?

Самый простой ответ: ликвидность – это способность какого-то актива быстро превратиться в деньги. Если актив ликвиден, то его всегда можно продать по текущей рыночной цене и не ускорять продажи, повышая привлекательность этого актива за счет скидок.

При этом ликвидность никак не зависит от цены как таковой. К примеру, гоночный автомобиль или картина работы старого мастера могут стоить несколько миллионов, но они нужны далеко не всякому человеку и продать их довольно сложно. А вот, к примеру, «семейный» автомобиль и обои спокойной расцветки всегда найдут себе покупателя, поскольку их востребованность на рынке на несколько порядков выше. Их ликвидность заметно выше.

Особенности ликвидности у недвижимости

Ликвидность недвижимости часто зависит от факторов, не связанных напрямую с ее состоянием, площадью или дизайном. Важную роль играет «окружение» недвижимости, а успех при инвестициях в квадратные метры часто зависит от того, как продавец или инвестор предугадают изменения в окружающей обстановке.

Что влияет на ликвидность недвижимости?

На ликвидность недвижимости влияет несколько факторов. Часть из них «неизменные» (они не могут со временем исчезнуть или поменяться), часть – «переменные» (они могут со временем возникнуть, исчезнуть или измениться).

Тип недвижимости: наиболее ликвидный вариант недвижимости – однокомнатная квартира в крупном городе. Это самый востребованный на рынке вариант по многим причинам, главная из которых – это минимальная по стоимости единица жилья, обеспечивающая все потребности владельца. Чем крупнее жилье, тем меньше на него покупателей. Земельный участок считается самым сложным из типов, т.к. владение им всегда требует дальнейших крупных вложений.
Тип строения: сложилась четкая градация типов многоквартирных домов по престижу, надежности и качеству условий для жизни. Чем ниже по этой шкале стоит дом, тем меньше будет ликвидность квартиры в нем. Загородный дом или дом блокированной постройки продать сложнее, поэтому ликвидность у них ниже, хотя рыночная стоимость, как правило, выше. Коммерческая недвижимость продается еще реже. Из-за этого сложилась своеобразная лестница доступных сумм. Чем выше ликвидность, тем больший процент от рыночной цены банк готов выдать под залог. Под залог квартиры можно получить до 75%, апартаменты принесут заемщику 65-70%, загородная недвижимость 60-70%, земельный участок или промышленная недвижимость – около 50%.
Этаж: от расположения квартиры в многоэтажном доме зависит комфортность проживания в ней. Традиционно менее ликвидны первый и последний этажи, вторые этажи в домах, где на первом магазины и кафе, квартиры окнами на проезжую часть.
Техническое состояние объекта: запущенная квартира или дом без ремонта автоматически снижают спрос, поскольку неизбежно требуют дополнительных вложений, чтобы привести их в порядок. Более того, вычистить и привести в порядок – один из самых распространенных рецептов того, как своими руками повысить ликвидность объекта.
Транспортная доступность: значение имеет не только удаление от центра, но и удобство с точки зрения логистики. Допустим, есть отличный жилой комплекс не так далеко от центра города, но выехать из него на личном авто можно только по одной узенькой дороге, которая упирается в постоянно загруженную магистраль или на автобусе – один маршрут по той же дороге, раз в полчаса. Это серьезный минус, такую недвижимость мало кто захочет купить. Но если в тот район проложат метро или расширят дорожную сеть и число маршрутов – спрос ощутимо подрастет.
Инфраструктура: помимо непосредственного проживания, людям надо где-то покупать еду, лечиться, учить детей, заниматься спортом и т.п. Районы, в которых не хватает магазинов, поликлиник, школ, спортивных и культурных объектов будут заметно снижать ликвидность. Рост числа таких точек может повысить ликвидность недвижимости.
Рекреация: экологическая обстановка в городах по умолчанию плохая. Поэтому наличие парка или других территорий, где можно отдохнуть, подышать свежим воздухом или просто побыть в тишине, всегда будет плюсом. Точно так же, отсутствие сразу уменьшит интерес потенциальных покупателей к объекту.
Юридическая чистота: потенциальный покупатель недвижимости никогда не хочет тратить свое время и силы на решение юридических вопросов, в том числе и с риском того, что сделка будет расторгнута и его права на покупку окажутся под вопросом. Поэтому наиболее ликвидной будет недвижимость, у которой нет неурегулированных споров, только один совершеннолетний владелец и собран полный комплект документов. Юридические проблемы могут сделать «непродаваемым» даже самый привлекательный по остальным характеристикам объект.
Обстановка на рынке: самый активно изменяющийся параметр. На него влияют факторы сезонности, связь с активностью в экономике в целом и даже мода. Чтобы адекватно оценить его, нужно внимательно следить за рынком и выбирать самый выгодный момент.