Что значит регистрация залога?

Что такое регистрация залога недвижимости – это процедура оформления прав кредитодателя на закладываемый недвижимый объект. Он становится обеспечением выполнения заемщиком обязательств перед кредитором. Регистрируют залоговый договор по заявлению сторон в уполномоченных государственных органах (Росреестр). Это является необходимым этапом при оформлении залогового обеспечения.

Залог представляет собой способ, обеспечивающий, что обязательства перед кредитором будут выполнены. Если должник не будет их исполнять вовремя, то банк может потребовать возвратить долг за счет заложенного объекта недвижимости. Применяется он при потребительском кредитовании и оформлении ипотеки.

Порядок использования обеспечения:

• Кредитор и заемщик определяют недвижимость, подлежащую залогу.
• На нее оформляется соответствующая документация.
• Залог проходит регистрацию в Росреестре.

До полного исполнения кредитополучателем своих обязательств перед банком, этим имуществом он не может распоряжаться без согласия кредитодателя. Когда кредит полностью закрыт, заемщик аннулирует залог, предоставив необходимые документы в Росреестр.

Залог по кредитам оформляется в пользу банковской организации. Это может происходить на основании требований законодательства (ипотечное кредитование) или договоров по другим займам. В первом случае кредитополучатель становится собственником недвижимости, а банк – залогодержателем. Во втором – заключается договор добровольного закладывания имеющейся недвижимости.

Когда и зачем необходима госрегистрация залога недвижимого объекта

Госрегистрация залога требуется при заключении кредитных договоров, заключаемых под закладываемое недвижимое имущество. Без этого документы не будут иметь юридической силы. Кроме того, без нее заемщик не получит выделенный банком кредит. 

Регистрации подлежат все сделки по недвижимым объектам. Процедура проводится Росреестром, записи вносятся в ЕГРН. Данное условие предусмотрено законодательно – гражданским Кодексом РФ, законами № 102-ФЗ и № 218-ФЗ.

Договора по ипотечному кредитованию подлежат регистрации в обязательном порядке. Это регламентировано на законодательном уровне законом №102-ФЗ. Ограничение на объект недвижимости появится сразу, что подтверждается записью в ЕГРН. Залогодержателем здесь выступает кредитор. Незарегистрированные договора об ипотеке не имеют юридической силы. Также требуется страхование заложенного жилья.

Как оформить документы и пройти регистрацию залога по кредиту

В случае получения ипотечного кредита в качестве залога выступает недвижимое имущество, приобретаемое на средства, выделенные банком. Здесь сразу проводится регистрация права собственности, ипотеки и залога жилья. Чтобы оформить ипотеку, заемщик собирает ряд документов. В перечень входят:

• Выписка из ЕГРН на недвижимость;
• Копия паспорта собственника жилья;
• Документально подтвержденная оценка стоимости и другое.

Если же недвижимое имущество закладывается под потребительский кредит, то повышается шанс на его получение по сниженной ставке. Получив необходимый заем, кредитополучатель остается собственником недвижимости. Но на время действия кредитного договора он будет ограничен в праве свободно распоряжаться ей. Стоит учитывать, что банк перед заключением договора будет проверять ваше право собственности на закладываемое имущество, наличие арестов, других ограничений и запретов на объект. Это делается через обращение в ЕГРН. Также потребуется оценка рыночной стоимости недвижимости оценщиком.

Какие документы необходимо оформить

Как осуществляется регистрация договора о залоге – для начала требуется собрать пакет документов. Он обычно состоит из:

• Договора на кредит или ипотеку;
• Приложения к договору – график платежей;
• Договора о купле-продаже жилья;
• Документации, подтверждающей права на недвижимый объект – выписка из ЕГРН, договор и другое.

По требованию кредитора может понадобиться оформление закладной по ипотечному кредиту. Она упрощает для банка возможность взыскания задолженности с заемщика.

После того как собраны все необходимые документы, пишется заявление, где указывается причина возникновения залога. Далее документация подается в Росреестр.

Сколько времени занимает регистрация залога в Росреестре и правила ее проведения

На регистрацию можно подать документы в бумажном виде, лично посетив МФЦ или ближайшее отделение Росреестра. Но гораздо удобнее это сделать в электронном виде. Онлайн-регистрирование сейчас предлагают многие банки. Услуга платная, оказывает ее еще чаще не сам кредитор, а уполномоченная им компания. В этом случае нередко заемщику снижают ставку по кредиту.

Можно подать пакет документов самостоятельно в МФЦ, отделение Росреестра. Сколько стоит регистрация залога недвижимости – государственная пошлина составит 2 тысячи рублей, если регистрируется договор купли-продажи недвижимого объекта и 1 тысячу рублей – договор ипотечного кредитования. Формы заявлений, которые нужно заполнить для регистрации, утверждаются приказом Росреестра (№ П/0310).

Как долго идет регистрация залога по ипотеке – срок процедуры обычно составляет семь рабочих дней, если обращаться через МФЦ. Когда проводится регистрация залога недвижимого имущества в Росреестре – сколько дней это займет? Будет ли это быстрее – таким вопросом часто задаются заемщики. Да, через отделение Росреестра процедура осуществляется в течение пяти рабочих дней.

Когда процесс регистрирования будет завершен, кредитополучатель сможет получить выписку из ЕГРН, документы, которые передавались в государственный орган. Проверить наличие залогового обязательства можно, заказав выписку из ЕГРН. Это легко сделать через портал Госуслуг. 

Если интересует, какой срок регистрации залога в Росреестре, то ответ очевиден – пока у заемщика не снимутся обязательства перед кредитором. Снятие его собственником в одностороннем порядке возможно, если есть документы, которые подтверждают, что кредит погашен.

Последствия регистрации залога недвижимости

Собственником недвижимого имущества, на которое оформлен залог, остается кредитополучатель. Но распоряжаться им он не может без получения на проведение сделки согласия банка. В некоторых случаях возможны варианты аннулирования или переоформления залога. Это:

• Погашение обязательств залогодателем (надлежащее или полное) перед кредитором, когда заканчивается срок кредита, ипотеки;
• Рефинансирование кредита – в этом случае держателем залога становится другая кредитная организация;
• Продажа объекта залога (с согласия кредитодателя) – банк останется держателем заложенного имущества, изменятся лишь сведения о залогодателе.

Объект залогового обязательства нельзя дарить, обменивать, продавать (без разрешения банка). Такие сделки проходят через Росреестр, а он в обязательном порядке проверяет их на наличие обременений или запретов.

Заемщик может получить разрешение распоряжаться заложенным имуществом в банке. Но обычно в этом случае часть или все полученные средства направляются на погашение кредита. После этого в Росреестре можно снять зарегистрированный залог.

Объекты недвижимости, которые заложены, могут передаваться по завещанию, законодательству наследникам заемщика в случае его смерти. Но они кроме имущества также принимают и его обязательства по уплате долга кредитору. После закрытия кредита залог с жилья снимается.

Что будет с недвижимостью, если нарушены обязательств по кредиту

Оформляя кредит под залог недвижимого имущества, кредитор получает максимальные гарантии, что выданные им средства будут возмещены. Однако обратить взыскание на заложенный объект, когда заемщик допускает просрочку платежей, он может только в нескольких случаях:

• Если в договоре есть такой пункт, оформлена закладная, то взыскание может производиться без судебного решения. Это предусмотрено статьей 55 ФЗ №102-ФЗ.
• Срок просрочки составляет более 3-х месяцев, а сумма задолженности – больше 5 % от стоимости заложенного имущества.
• Недвижимость продается на торгах, после которых кредитор получает свои деньги в первоочередном порядке.

Жилье, которое закладывалось по ипотечному кредиту, могут реализовать по банкротству или исполнительному производству.