Дадут ли ипотеку индивидуальному предпринимателю

Ипотека — это вид кредита для покупки недвижимости, доступный всем гражданам, независимо от их профессии или занятости. Но почему-то оформление ипотеки индивидуальными предпринимателями часто вызывает много вопросов. Разберем их вместе с юристами Норвик Банка и узнаем, может ли ИП взять ипотеку на жилье.

Почему банки не хотят давать ипотеку ИП

Предпринимателям доступны не только кредиты на развитие своего дела, но и ипотека, закон этого не запрещает. Но часто банки не особо рады сотрудничеству с ИП и не спешат выдавать им кредиты. Поэтому вопрос «Может ли ИП взять ипотеку на жилье» возникает регулярно. И это не просто так: работа ИП нестабильна, и банку проще отказать нескольким клиентам, чем вникать в детали каждого малого бизнеса.

Статус индивидуального предпринимателя довольно новый для нашей экономики. ИП — это одновременно частное лицо и целый бизнес. Это заставило банки пересмотреть свои правила и подойти к таким клиентам по-новому.

Со временем статус индивидуального предпринимателя проясняется благодаря принимаемым законам и регламентам, которые помогают привести в порядок финансы и отчетность. Банки тоже постепенно привыкают к ИП как к клиентам и подстраивают под них свои правила и условия кредитования.

Но все же оформить ипотеку индивидуальному предпринимателю по-прежнему бывает непросто. Причин этому несколько:

• Одна из основных проблем для ИП — доказать свою платежеспособность. Предприниматели часто не ведут так много документации, как другие формы бизнеса, и не могут просто выдать себе справку о доходах, как это делают обычные работники с формой 2-НДФЛ. Вместо этого им приходится предоставлять другие документы, подтверждающие их способность платить по кредиту, но банки не всегда готовы принять такие документы.
• Многие ИП сталкиваются с нестабильностью доходов, которая зависит от сезона и не знают, могут ли они взять ипотеку на жилье. Например, заработки строителей и сельхозработников взлетают в одни месяцы и падают в другие. Это делает их менее желанными клиентами для банков, которые предпочитают стабильность и предсказуемость доходов наемных работников.
• Большинство новых бизнесов долго не живут — статистика показывает, что 80% закрываются уже в первый год. Это создает риски для банков, которые могут не вернуть выданные деньги обратно. Поэтому финансовые учреждения предпочитают выдавать ипотеку индивидуальным предпринимателям, которые уверенно держатся на рынке больше года. Если бизнес успешно пережил один год, это свидетельствует о работоспособности их бизнес-модели и стабильном доходе. Но даже эти ИП по-прежнему всё ещё рассматриваются банками как клиенты с высоким уровнем риска.
• Когда весь бизнес зависит от одного человека, бывает трудно отделить личные финансы от денег компании. Если у индивидуального предпринимателя финансовые дела настолько смешаны, что сложно отличить личные счета от деловых, это может вызвать подозрения у банка. В таких случаях банкам проще отказать в кредите, чем разбираться во всех подробностях. Для предпринимателей это хороший повод навести порядок в своих финансах.

ИП считаются более рискованными клиентами, поэтому оформить ипотеку им готовы с некоторыми особенностями:

• Повышенная процентная ставка. Причины — отсутствие скидок по зарплатным проектам и трудности в оценке стабильности доходов, особенно если бизнес существует не так долго.
• Большой первоначальный взнос. Он уменьшает общую сумму кредита и показывает, что заемщик умеет обращаться с деньгами.
• Короткий срок кредитования. Банки часто предлагают меньший срок возврата кредита, так как ИП считаются более рискованными заемщиками, поэтому и условия кредитования для них более строгие. 
• Дополнительное страхование. Помогает защитить финансы всех участников сделки на случай потери доходов.

Требования к ИП и недвижимости для одобрения ипотеки

Банки применяют разные правила при выдаче ипотечных кредитов, основываясь на своих кредитных программах. В соответствии с российским законом от 16 июля 1998 года «Об ипотеке», у ИП есть возможность оформить ипотеку для различных целей:

• Покупка жилья в новостройках и на вторичке
• Вложение в недвижимость, которая еще строится, через долевое участие
• Возведение дома на уже имеющемся земельном участке
• Приобретение участка под застройку

Требования, которым должен соответствовать индивидуальный предприниматель, чтобы оформить ипотеку:

• Возраст между 18 и 75 годами
• Российское гражданство
• Постоянная или временная прописка на территории РФ
• Положительная кредитная история
• Достаточный доход для покрытия ежемесячных платежей

Когда ИП хочет получить ипотеку на квартиру, банки проверяют, сможет ли он выплатить кредит. Применяется стандартное правило: ежемесячные выплаты не должны превышать половины от общего дохода. Банк оценивает не только общую активность по счету, но и средний объем ежемесячных поступлений.

Перед тем как взять ипотеку, индивидуальному предпринимателю важно знать, от чего напрямую будет зависеть ее размер:

• Другие финансовые обязательства — наличие дополнительных платежей, таких как алименты, кредиты или обязательства по судебным решениям
• Семейное положение и количество иждивенцев — банки учитывают прожиточный минимум для каждого несовершеннолетнего или неработающего члена семьи
• Наличие залога — дополнительное обеспечение может значительно увеличить сумму кредита

Для одобрения ипотеки ИП необходимо успешно вести бизнес как минимум год, а иногда и дольше. Это связано с тем, что предприниматели предоставляют налоговую отчетность только один раз в квартал или даже в год, что делает проверку их доходов более трудоемкой и длительной по сравнению с наемными работниками, чьи финансовые данные более доступны.

Как надо подготовиться индивидуальному предпринимателю, чтобы взять ипотеку? Прежде всего – собрать документы:

• Паспорт РФ
• СНИЛС
• Данные о брачном статусе для замужних или женатых лиц
• Молодым предпринимателям до 27 лет нужно предоставить военный билет или приписное свидетельство
• Официальное удостоверение о регистрации в качестве ИП от ФНС
• Налоговые декларации за последний период или за два последних квартала, если отчетность ведется ежеквартально
• Если деятельность требует наличия лицензии, то нужен соответствующий документ

Индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения (УСН), предоставляют квартальные отчеты о своих доходах вместо годовой отчетности. В этих обстоятельствах налоговая декларация будет основным документом, который подтверждает доход и определяет, может ли ИП получить ипотеку. К декларации нужно также приложить подтверждение от налоговой службы о приеме этого документа.

Но этот метод подходит только тем, у кого в налоговой декларации не фигурируют  нулевые и не отрицательные цифры. Иногда у индивидуальных предпринимателей может быть хороший оборот, но маленькая прибыль, в таких случаях для подтверждения дохода и получения ипотеки можно использовать следующие документы:

• Банковская выписка, отражающая фактические денежные транзакции, служит доказательством прозрачности финансовой деятельности
• Документы, которые подтвердят уплату налогов
• Сведения о договорах с отсрочкой платежа, как это бывает в случае участия в тендерах

Может ли ИП получить ипотеку без подтверждения дохода? Да, в некоторых банках можно получить ипотеку, предъявив только паспорт и на выбор СНИЛС или заграничный паспорт. Однако для того чтобы воспользоваться этой возможностью, предпринимателям необходимо внести значительный первоначальный взнос, размер которого может составлять до половины стоимости недвижимости.

Заемщик-предприниматель может повысить шансы на одобрение ипотеки, выполнив несколько условий:

• Перед тем, как оформить ипотеку, ИП должен заблаговременно подготовить документацию с четким указанием всех доходов, расходов и налоговых выплат
• Заранее рассчитаться по всем текущим кредитам и заплатить налоги
• Открыть депозит или лицевой счет в банке, где будет браться ипотека
• Увеличить сумму первого взноса
• Привлечь трудоустроенного поручителя или созаемщика
• Предложить дополнительный залог. В этом случае нужно быть готовым к дополнительным расходам: надо оценить имущество, собрать еще один пакет документов и застраховать недвижимость. Несмотря на возникшие сложности, это практически гарантирует одобрение ипотеки индивидуальным предпринимателям.

Как взять ипотеку индивидуальному предпринимателю

1. Выбрать банк. Важно заранее выяснить, какие банки готовы дать ипотеку ИП, ведь эта услуга есть не во всех кредитных организациях.

Изучите несколько предложений, которые вас заинтересовали, и выберите наиболее доступное. Для этого зайдите на сайты банков, ознакомьтесь с условиями кредитования, прочитайте отзывы клиентов и оцените надежность каждого из кредиторов. Важно определить размер ежемесячного платежа перед подачей заявки в банк, чтобы избежать отказа из-за слишком большой кредитной нагрузки.

Выбирайте банки, которые предлагаю нужные именно вам кредитные продукты. Например, если вы хотите получить ипотеку на квартиру, узнайте, действуют ли для ИП льготные программы. 

2. Оформить заявку через сайт или непосредственно в офисе кредитной организации. Убедитесь, что вы доступны для связи, так как личный менеджер свяжется с вами для обсуждения условий ипотеки для индивидуальных предпринимателей.
3. Если предложенные условия вас устраивают, приступайте к сбору необходимых документов, пока банк обрабатывает вашу заявку. Также подготовьтесь к тому, что представитель банка может приехать для осмотра объектов вашего бизнеса. После этого банк примет окончательное решение – может ли ИП получить ипотеку. Положительное решение действует до двух месяцев.
4. Выбрать недвижимость. Вы можете заранее приступить к выбору подходящего объекта, не дожидаясь ответа от банка, чтобы сэкономить время. Но избегайте переговоров с продавцом и не вносите депозит до того, как получите одобрение заявки, так как существует риск отказа в кредите. Учитывайте требования банка при выборе объекта. Если недвижимость не соответствует им, кредит могут отклонить даже при наличии предварительного одобрения. Как только вы определитесь с объектом, подготовьте все необходимые документы на него и отправьте их в банк для дальнейшей проверки.
5. Оценить объект. Необходимо провести оценку заложенной недвижимости, которую должны выполнить аккредитованные специалисты из оценочной компании. Кредитор предоставит вам список этих компаний, сотрудники которых точно знают, какие требования предъявляет банк к оценочным отчетам. Благодаря этому результаты обычно принимаются без повторных проверок.

• Для проведения оценки потребуются:
• Выписка из Единого государственного реестра недвижимости
• Кадастровый паспорт
• План с экспликацией объекта недвижимости, выданный БТИ
• Паспорт заемщика

Оценочная компания обязана предоставить в банк отчет о стоимости объекта. Процесс оценки обычно занимает от двух до пяти дней.

6. Заключить договор страхования. Условия получения ипотеки для индивидуальных предпринимателей аналогичны тем, что предлагаются частным лицам: нужно обязательно застраховать залоговую недвижимость. Выберите одну из страховых компаний, рекомендованных вашим банком. Страховой полис обычно оформляется на год, после чего его нужно продлевать.

По закону обязательно нужно страховать только сам объект залога. Страхование титула и жизни заемщика не обязательно, но отказ от них приводит к повышению процентной ставки.

7. Заключить кредитный договор. Тщательно прочитайте каждый раздел соглашения и убедитесь, что все пункты вам понятны.

Перед тем, как подписать кредитный договор и оформить ипотеку, ИП важно внимательно изучить следующие моменты в кредитном договоре:

• Правила внесения досрочных платежей
• Обстоятельства, которые могут привести к изменению условий договора
• Возможность передачи прав третьим лицам
• График платежей

Как видите, оформить ипотеку ИП ненамного сложнее, чем наемному работнику. Как правило, в течение пяти рабочих дней завершается процесс регистрации договора купли-продажи или долевого участия, а также кредитного соглашения, после чего индивидуальный предприниматель становится владельцем недвижимости или получает право истребования, которым может воспользоваться после того, как новостройка будет сдана.