Ипотека без первоначального взноса

Одна из главных проблем при оформлении ипотеки связана с первоначальным взносом. Чаще всего это 10-30% от полной стоимости жилья, на которое берется кредит. С нынешними ценами на недвижимость это будет до нескольких миллионов рублей. Не у всех такие деньги есть сразу и не все готовы ждать, чтобы их накопить. Поэтому многие заемщики ищут альтернативные варианты, как оформить ипотеку без первоначального взноса или как сократить первоначальный взнос до минимума.

Зачем нужен первоначальный взнос для ипотеки

Первоначальный взнос — часть стоимости жилья, которую покупатель выплачивает сам, без привлечения средств банка. Эти деньги не являются частью кредита, по ним не платятся проценты и их получает не банк-кредитор, а продавец жилья (компания или частное лицо).

Первый взнос становится своеобразным доказательством того, что у заемщика все в порядке с финансовой дисциплиной и доходами, он серьезно настроен на погашение кредита и справится с этой задачей в срок. Как следствие, банки в большинстве случаев настаивают на первоначальном взносе.

У первоначального платежа есть и еще одна важная функция: это своеобразная страховка. Поскольку ипотечная квартира остается в залоге у банка, то всегда есть риск, что заемщик не сможет платить по кредиту и придется эту квартиру продавать, чтобы компенсировать убытки банка. С первоначальным взносом банк выдает не 100% стоимости недвижимости, а 70-90%, таким образом, если что-то пойдет не так, он может без убытка для себя сделать крупную скидку для быстрой продажи.

У большинства ипотечных заемщиков есть несколько вариантов добыть деньги на первоначальный взнос:

• накопить на первоначальный взнос (что означает потерю по времени и нерешенную все это время проблему с жильем);
• занять у друзей/родственников и потом вернуть им эту сумму без процентов (но такие друзья или родственники есть далеко не у всех);
• взять потребительский кредит на первый взнос (что повышает долговую нагрузку, ведь тогда придется обслуживать и ипотечный кредит, и кредит на первоначальный взнос).
• если ипотечная квартира рассматривается как улучшение жилищных условий, то можно продать имеющуюся недвижимость, а вырученные средства направить на первоначальный взнос и частичное досрочное погашение ипотеки (но подобная сделка сложна по организации с точки зрения времени и создает для продавца-покупателя риск «зависнуть в воздухе» вообще без жилья).

Можно ли получить ипотеку без первоначального взноса

В теории можно, хотя сегодня такие предложения весьма непросто найти. Чтобы банк одобрил ипотеку без первоначального взноса, условия кредитования будут ощутимо жестче стандартных. И это логично, ведь риски для организации-кредитора получаются гораздо выше.

Поэтому, даже если банк согласится выдать ипотеку без первоначального взноса, то он постарается максимально обезопасить свои деньги. А это означает для заемщика:

• более высокие требования к доходам и оценке уровня закредитованности;
• повышенные требования к кредитной истории;
• жесткие условия кредитования: повышенные проценты, возможно более короткие сроки;
• обязательное страхование не на самых выгодных условиях;
• банк, скорее всего, попросит для обеспечения кредита в залог уже имеющуюся у заемщика недвижимость или недвижимость залогодателя, или какое-то иное ценное имущество.

Более высокие шансы на одобрение будут у участников зарплатных проектов банков. Поскольку банк «насквозь видит» доходы и расходы своих клиентов, их можно счесть менее рискованными заемщиками.

Также нужно отметить, что в большинстве случаев выбор недвижимости для покупки в ипотеку будет очень ограничен. Причина все та же: банк должен быть уверен в том, что купленная в кредит недвижимость несет в себе минимум рисков и, при необходимости, сможет компенсировать собой возможные потери при невозможности погасить кредит.

Приобрести жилье только на кредитные средства и не вложить при этом свои сегодня сложно. Но, тем не менее, есть альтернативные решения, которые вполне могут ее заменить, хотя тут многое зависит от личных обстоятельств покупателя недвижимости и даже от региона проживания.

Чем можно заменить ипотеку без первоначального взноса

Проблему первоначального взноса по ипотеке можно решить или смягчить несколькими способами:

• использовать на первоначальный взнос средства материнского капитала;
• попасть в одну из ипотечных программ поддержки молодых семей;
• воспользоваться военной ипотекой;
• найти совместную акцию банка и застройщика.

В любом случае — нужно не только удачное стечение обстоятельств, но и целенаправленное исследование всех возможностей и рынка, а то и несколько лет подготовительной работы (как в случае с участием в программе военной ипотеки).

Еще один вариант — вообще не пользоваться ипотекой, а купить квартиру за счет залогового кредита. Так проблема первоначального платежа и ограничений при выборе недвижимости вообще не возникает: покупатель выходит на рынок с полной суммой на руках и может рассчитывать на более выгодные для себя условия. Ставки по залоговым кредитам часто оказываются ниже, чем по не-льготной ипотеке, требования к заемщику мягче, а в кредит под залог доступно до 75% рыночной стоимости жилья при сроках кредитования, сравнимых с ипотечными. Дополнительный плюс — залогодателем по кредиту может быть третье лицо. Часто этот способ выбирают, когда родственники хотят разъехаться из большой квартиры или родители хотят купить «стартовую» квартиру своим детям.