Обновлено: 12.12.2024 12:07
Одна из главных проблем при оформлении ипотеки связана с первоначальным взносом. Чаще всего это 10-30% от полной стоимости жилья, на которое берется кредит. С нынешними ценами на недвижимость это будет до нескольких миллионов рублей. Не у всех такие деньги есть сразу и не все готовы ждать, чтобы их накопить. Поэтому многие заемщики ищут альтернативные варианты, как оформить ипотеку без первоначального взноса или как сократить первоначальный взнос до минимума.
Первоначальный взнос — часть стоимости жилья, которую покупатель выплачивает сам, без привлечения средств банка. Эти деньги не являются частью кредита, по ним не платятся проценты и их получает не банк-кредитор, а продавец жилья (компания или частное лицо).
Первый взнос становится своеобразным доказательством того, что у заемщика все в порядке с финансовой дисциплиной и доходами, он серьезно настроен на погашение кредита и справится с этой задачей в срок. Как следствие, банки в большинстве случаев настаивают на первоначальном взносе.
У первоначального платежа есть и еще одна важная функция: это своеобразная страховка. Поскольку ипотечная квартира остается в залоге у банка, то всегда есть риск, что заемщик не сможет платить по кредиту и придется эту квартиру продавать, чтобы компенсировать убытки банка. С первоначальным взносом банк выдает не 100% стоимости недвижимости, а 70-90%, таким образом, если что-то пойдет не так, он может без убытка для себя сделать крупную скидку для быстрой продажи.
У большинства ипотечных заемщиков есть несколько вариантов добыть деньги на первоначальный взнос:
В теории можно, хотя сегодня такие предложения весьма непросто найти. Чтобы банк одобрил ипотеку без первоначального взноса, условия кредитования будут ощутимо жестче стандартных. И это логично, ведь риски для организации-кредитора получаются гораздо выше.
Поэтому, даже если банк согласится выдать ипотеку без первоначального взноса, то он постарается максимально обезопасить свои деньги. А это означает для заемщика:
Более высокие шансы на одобрение будут у участников зарплатных проектов банков. Поскольку банк «насквозь видит» доходы и расходы своих клиентов, их можно счесть менее рискованными заемщиками.
Также нужно отметить, что в большинстве случаев выбор недвижимости для покупки в ипотеку будет очень ограничен. Причина все та же: банк должен быть уверен в том, что купленная в кредит недвижимость несет в себе минимум рисков и, при необходимости, сможет компенсировать собой возможные потери при невозможности погасить кредит.
Приобрести жилье только на кредитные средства и не вложить при этом свои сегодня сложно. Но, тем не менее, есть альтернативные решения, которые вполне могут ее заменить, хотя тут многое зависит от личных обстоятельств покупателя недвижимости и даже от региона проживания.
Проблему первоначального взноса по ипотеке можно решить или смягчить несколькими способами:
В любом случае — нужно не только удачное стечение обстоятельств, но и целенаправленное исследование всех возможностей и рынка, а то и несколько лет подготовительной работы (как в случае с участием в программе военной ипотеки).
Еще один вариант — вообще не пользоваться ипотекой, а купить квартиру за счет залогового кредита. Так проблема первоначального платежа и ограничений при выборе недвижимости вообще не возникает: покупатель выходит на рынок с полной суммой на руках и может рассчитывать на более выгодные для себя условия. Ставки по залоговым кредитам часто оказываются ниже, чем по не-льготной ипотеке, требования к заемщику мягче, а в кредит под залог доступно до 75% рыночной стоимости жилья при сроках кредитования, сравнимых с ипотечными. Дополнительный плюс — залогодателем по кредиту может быть третье лицо. Часто этот способ выбирают, когда родственники хотят разъехаться из большой квартиры или родители хотят купить «стартовую» квартиру своим детям.