Как выбрать недвижимость для залога

Обеспечение кредита залогом недвижимости открывает заемщику доступ к крупным суммам кредитов с условиями, интереснее обычных кредитов наличными. Часто заемщик владеет несколькими объектами и не может решить, какой из них будет самым выгодным решением при оформлении залогового кредита. Мы собрали критерии, которыми можно руководствоваться при выборе залоговой недвижимости из нескольких доступных объектов.

Какая недвижимость может стать залогом

Есть ряд общих правил при выборе недвижимости для кредитования. Если не соблюсти некоторые из них – никакого кредитования вообще не состоится.

1. Высокая ликвидность. Стартовое условие для залоговой недвижимости – чтобы стать гарантией по кредиту, она должна быть востребована на рынке, т.е. на нее должен быть спрос и ее должны быть готовы купить. Поэтому недвижимость должна быть в исправном техническом состоянии.
2. Реальный характер недвижимости. Несмотря на то, что покупку квартиры в строящемся доме часто называют «покупкой недвижимости», на деле это всего лишь покупка права требования. Такая квартира еще физически не существует и фактически еще не является объектом недвижимости (нет кадастрового номера, не присвоен статус недвижимости и т.п.). В залог примут только реальную квартиру, дом, землю или строение.
3. Юридическая чистота. У залогового объекта не должно быть каких-либо обстоятельств, блокирующих возможности купли-продажи: неурегулированные вопросы владения, аресты, споры из-за долей, наложенные обременения и т.п.
4. Без обстоятельств, препятствующих быстрой продаже. В залог не примут недвижимость, которая полностью или в долях принадлежит несовершеннолетним или недееспособным гражданам или тем, кто ограничен в возможностях распоряжаться своей собственностью (служит по призыву, отбывает наказание и т.п.). Аналогично – недвижимость за рубежом или расположенную в ЗАТО.
5. Доли в недвижимости. Если недвижимость в долевом владении, то долю в ней как таковую заложить нельзя. Но если собственники всех долей договорятся между собой об условиях и согласятся стать созаемщиками по кредиту под залог недвижимости, то ее можно отдать в залог «целиком».

Как выбрать залоговую недвижимость в зависимости от суммы кредитования

1. Размер дисконта. Выбирая недвижимость, надо учитывать, что в кредиты выдается не полная рыночная стоимость залога, а часть от нее. Дисконт возникает из-за того, что разные типы недвижимости пользуются разным спросом и продаются с разной скоростью. Из-за этого возникла особая «лестница дисконтов» с которой рассчитывается доступная сумма:

   Квартира – 75% стоимости;

   Апартаменты – 70% стоимости;

   Загородный дом с участком – 60% стоимости;

   Земельный участок – 50% стоимости;

   Коммерческая недвижимость – 50% стоимости;

   Из-за этого два разных объекта с одной ценой могут давать доступ к разной сумме.

2. На доступную сумму может влиять внутренняя политика банков: какие-то банки «не любят» апартаменты и увеличивают дисконт, какие-то дают меньший дисконт на загородные дома, какие-то предпочитают не работать с земельными участками и т.д. Варианты нужно узнавать в самом банке и выбирать более подходящий по экономике.
3. Стоимость объекта. Рыночная цена залогового объекта с учетом дисконта должна перекрывать сумму, которую вы рассчитываете получить в кредит. Например, если вы хотите получить в кредит 8,5 млн рублей, то земельный участок в 13 млн уже не подойдет, как и апартаменты за 12 млн рублей, а вот квартира за 11,5 – вполне подходит.

Оцениваем риски и возможности залоговой недвижимости

Оформляя залог, заемщик должен помнить о собственной выгоде. Как правило, в расчет принимают два фактора:

1. Возможность извлекать прибыль из залоговой недвижимости. Как правило, договор кредитования не запрещает эксплуатировать залоговую недвижимость. Если объект сдавать внаем, чтобы он не простаивал просто так, у заемщика появляется возможность свести расходы на обслуживание кредита в ноль или серьезно сократить их за счет доходов от сдачи. С этой точки зрения, при прочих равных под залог лучше отдать ту недвижимость, которая обеспечит более высокий доход от сдачи, чтобы в итоге частично или полностью выплатить свой кредит из чужого кармана.
2. Вероятность потери залога и связанные с этим риски. Риск негативного развития ситуации никогда не стоит сбрасывать со счетов. Даже с учетом того, что залоговый кредит в целом проще погасить, чем простой кредит наличными на ту же сумму (сказываются более низкие ставки и низкие сроки), всегда стоит оценивать даже самый плохой вариант. Поэтому, если есть выбор, из нескольких объектов лучше тот, вероятная потеря которого не нанесет критического ущерба экономике заемщика: не та квартира, в которой он зарегистрирован и проживает со своей семьей, производственное помещение, продажа которого не нанесет неприемлемый урон для бизнеса, земельный участок, который не так жалко потерять и т.д. В этом случае работает принцип «сберечь = заработать».