Какая недвижимость не сможет стать залогом

Что дает заемщику залог недвижимости

За счет того, что обеспечение залогом выравнивает риски заемщика и кредитора, у кредита под залог недвижимости есть несколько важных преимуществ:

1. Доступны суммы до 75% рыночной стоимости залоговой недвижимости.
2. Ставки в среднем ниже, чем по обычному кредиту наличными на ту же сумму.
3. Возможность растянуть сроки погашения до 20 лет и, в результате, настроить комфортный ежемесячный платеж.

Ликвидность залоговой недвижимости

Однако все это доступно только тогда, когда у заемщика есть ликвидная недвижимость. Ликвидность в данном случае означает, что объект должен быть востребован на рынке и не должен иметь никаких препятствий для его реализации. Из-за этого банки не примут в качестве залоговой недвижимости:

1. Физически или юридически не существующую недвижимость. Договор долевого участия формально делает дольщика владельцем квартиры – но на деле он владеет только правом на будущую квартиру в еще не построенном и не сданном доме, который еще не стал недвижимостью. Даже когда дом физически возведен и пригоден для проживания, юридически она может еще «не быть» недвижимостью – этот статус появляется только при получении кадастрового номера и регистрации права собственности.
2. Неисправная недвижимость. Залоговый объект, чтобы быть аналогом некоторой стоимости, должен пользоваться спросом. Если объект в аварийном состоянии или запущен, на рынке он никому не нужен, поэтому его не могут принять в залог.
3. Недвижимость, нарушающая законы и правила. К этой категории относятся самострой, недвижимость, построенная с нарушением строительных нормативов, с неузаконенными перепланировками, с проблемным межеванием и т.п. Чаще всего она или неисправна, или «не существует» с юридической точки зрения, поэтому ее нельзя законно продать – что автоматически исключает шанс сделать ее залогом.

Залоговая недвижимость с точки зрения права собственности

Вопросы собственности для залога – ключевые. Распоряжаться можно только своим имуществом, но и в этом случае есть ряд ограничений. Чужую недвижимость в залог не примут никогда.

1. Недвижимость, не принадлежащая заемщику. Никто, кроме законного владельца, не может распоряжаться правом собственности на недвижимость. Как следствие, нельзя отдать в залог чужой объект, или недвижимость, которой заемщик пользуется по договору найма (она принадлежит либо другому человеку, либо государству). Но есть легальный вариант – заемщик может привлечь третье лицо, залогодателя, который предоставит свое имущество в качестве залога и может при этом как участвовать, так и не участвовать в погашении кредита. Отношения между заемщиком и залогодателем должны быть урегулированы отдельными соглашениями.
2. Недвижимость, принадлежащая несовершеннолетним. Такие объекты не примут в залог до наступления совершеннолетия владельца (владельцев). Это особенно касается квартир и домов, купленных с использованием средств материнского капитала – в них по умолчанию выделяются доли несовершеннолетних.
3. Недвижимость, принадлежащая людям с ограниченными возможностями. К этой категории относятся инвалиды, официально недееспособные лица, люди преклонного возраста, те, кто отбывает оказание или находится на действительной службе.
4. Проблема долей в недвижимости. Долю в собственности как таковую отдать в залог нельзя. Для этого надо встретиться всем собственникам объекта и оформить его в залог как «целый», предварительно договорившись о том, как каждый из них будет выполнять свои обязанности созаемщика (ими станут все владельцы долей) и какие права и отношения у них в результате возникнут.

Юридические проблемы для оформления залога

Банки всегда стремятся получить в качестве залога 100% «беспроблемную» недвижимость. Поэтому стоп-сигналом для кредитора станут:

1. Недвижимость с обременениями.  В залог не примут уже единожды заложенную недвижимость. Это касается как кредита под залог недвижимости в другом банке, так и квартиры, по которой еще не выплачена ипотека.
2. Недвижимость под арестом. Наложение ареста блокирует любые операции с имуществом (хотя жить в такой квартире можно). Пока он не снят, квартиру, дом или земельный участок не примут в залог.
3. Недвижимость, право собственности на которую оспаривается или сомнительно. Пока нет уверенности, чей объект, его не будут брать в залог. То же касается ситуаций, когда на недвижимость (или доли в ней) претендуют третьи лица, а сама она стала предметом судебного разбирательства.
4. Недвижимость, расположенная в «чужом» регионе. Если у банка в каком-то регионе нет представительства, скорее всего, он не будет принимать в залог местную недвижимость. Причина проста – сотруднику может потребоваться, например, физически выехать и своими глазами оценить состояние залога. В определенной степени проблема решается с развитием дистанционного банковского обслуживания и «мобильных офисов», но, как правило, ограничение сохраняется. То же касается недвижимости в ЗАТО – она не проходит еще и по требованию к ликвидности, не имея свободного доступа рынок.
5. Недвижимость с крупными задолженностями по ЖКУ. Поскольку есть риск, что дело окажется передано в суд для взыскания долга, а при особо крупных долгах может обернуться изъятием квартиры по суду, банк, скорее сочтет такую недвижимость проблемной и не станет оформлять на нее залог.

А если у вашей недвижимости нет ни одной из перечисленных проблем – добро пожаловать в банк! 😉