Какую недвижимость лучше выбрать для залога

Кредит под залог недвижимости позволяет получить крупную сумму со ставкой ниже, чем по аналогичным кредитам наличными. Но краеугольный камень такого кредита – подходящая недвижимость, которая станет гарантией по обязательствам заемщика. Поговорим о том, каким должен быть подход к выбору недвижимости для кредитования.

Как работает залог при кредитовании

Наличие обеспечения в виде ценного имущества выравнивает риски кредитора и заемщика:

• Кредитор рискует не получить назад выданные деньги и не заработать проценты на выдаче кредита.
• Заемщик рискует потерять залог – дорогое имущество.

У этой ситуации есть три последствия:

1. Поскольку из кредита убирается «страховка от невозврата», заемщик платит только за себя, а не за весь пул остальных клиентов, подстраховывая банк от невозврата с их стороны. Кредит для него становится дешевле.
2. Заемщик получает доступ к заметно более крупным суммам, которые обычно недоступны в кредит наличными.
3. С залогом можно легче настроить условия погашения и размер ежемесячного платежа – погашение можно растянуть на десятки лет.

Требования к залоговой недвижимости

Для того, чтобы недвижимость могла стать залогом, она должна соответствовать ряду требований. Главное из них – ликвидность, то есть залог при необходимости должен быть легко обращен в деньги. Это означает, что:

1. Недвижимость должна быть в технически исправном состоянии, достроена и введена в эксплуатацию.
2. Объект должен быть расположен на территории России и не в ЗАТО.
3. Принадлежать совершеннолетнему и дееспособному владельцу (владельцам).
4. Недвижимость должна быть юридически «чистой», свободной от обременений и претензий третьих лиц.

Дальше важную роль играет рыночная стоимость недвижимости. У разных категорий залогов есть разные залоговые дисконты, связанные со скоростью продажи. Исторически сложилась следующая лестница дисконтов, показывающая, какую максимальную сумму можно получить под залог конкретной категории недвижимости:

• Квартира – до 75% рыночной стоимости
• Апартаменты – до 70%
• Загородный дом с участком – до 60%
• Земельный участок – до 50%
• Коммерческая недвижимость – до 50%

Какую недвижимость выбрать для залога

У некоторых заемщиков в собственности бывает несколько объектов недвижимости. При этом каждый из них сам по себе может стать вполне пригодным залогом по кредиту и соответствовать принципам, изложенным выше. Заемщику предстоит сделать сложный выбор: какой из объектов лучше справится с задачей. Есть несколько принципов, которыми можно руководствоваться при выборе имущества для залога.

1. Несмотря на то, что кредит под залог недвижимости в целом проще погасить, чем обычные кредиты наличными (с низкой ставкой и длинными сроками можно настроить более низкий ежемесячный платеж), все равно существует риск невыплаты и потери залога. Поэтому, если есть выбор из нескольких объектов, то залогом лучше сделать тот объект, потеря которого нанесет минимальный ущерб владельцу.
2. Из нескольких объектов для залога лучше выбирать недвижимость, стоимость которой (с учетом залогового дисконта) будет как можно ближе к той сумме, которую планируется взять взаймы.
3. Из нескольких объектов лучше выбрать тот, у которого проще вариант владения. Недвижимость, у которой несколько собственников можно сделать обеспечением по кредиту, но тогда сразу всем собственникам придется стать созаемщиками и появится еще один уровень сложности отношений.
4. Нужно учитывать политику банка-кредитора. Какие-то организации работают, например, только с квартирами и таунхаусами и не рассматривают апартаменты и коммерческую недвижимость. Другие банки более либерально себя ведут в вопросе выбора категории залога и рассматривают более широкий список объектов.
5. Рассмотрите возможность погасить залоговый кредит за счет самого залога. Залоговое обременение не означает запрета на эксплуатацию принадлежащей заемщику недвижимости. Сдача объекта внаем может дать неплохой дополнительный доход, который поможет сократить общие расходы на погашение кредита и сделать его дешевле для заемщика.

Принимая решение об оформлении залогового кредита, нужно принимать во внимание все перечисленные факторы. И, конечно же, как всегда внимательно изучать все детали и сравнивать условия предложений, узнавая и проверяя каждый нюанс кредитного договора.