Незначительная доля в квартире – сколько это?

Права собственности на недвижимость могут распределяться по-разному. В зависимости от ситуации, одна и та же квартира может принадлежать кому-то целиком, наполовину, на треть и так далее. Но есть юридический и практический предел, ниже которого доля быть уже не может. Поговорим о том, что такое незначительная доля в квартире и как она может работать с точки зрения финансов.

Чем отличается незначительная доля от ничтожной

Юридически корректный термин для подобной маленькой доли в квартире или в доме – незначительная доля. Она соответствует нескольким условиям:

1. Ее нельзя выделить в отдельное жилое помещение;
2. Ее нереально использовать для проживания без ущерба другим собственникам.

При этом в законе нет четкого определения незначительной доли, этот термин родился из судебной практики. Каждый подобный случай рассматривается индивидуально. Как правило, суды признают незначительными доли в квартире по следующему сочетанию признаков:

1. Ее фактическая площадь менее 1/4 площади квартиры;
2. Она меньше самой маленькой комнаты, существующей в квартире.

Дальше судьба незначительной доли рассматривается судом индивидуально, применительно к реальной ситуации с недвижимостью.

Понятие «ничтожная доля» — это обиходное название для незначительных долей, которые с 1 сентября 2022 года не могут быть куплены или проданы. Сделки, в результате которых у собственника получается доля меньше 6 кв.м в жилом помещении, считаются недопустимыми (ничтожными) и не пройдут государственную регистрацию. Также подобные доли часто называют «микродолями». На практике подобные доли часто становятся источником конфликтов между всеми собственниками квартиры.

Как может появиться доля менее 6 квадратных метров в собственности?

По закону нотариусы и Росреестр с 1 сентября 2022 не проводят и не регистрируют сделки с жилыми помещениями, если в них возникают доли меньше 6 кв.м. Однако такая доля может получиться в результате приватизации жилья или достаться по наследству. Также, если доля была куплена (с регистрацией сделки и права собственности) до 1 сентября 2022, она может существовать и будет вполне легальным имуществом.

Что делать с незначительной долей?

По закону, владельцы долей в квартире или в доме имеют право требовать выделения своей доли в натуре – то есть отдельной изолированной комнаты, в которой они могли бы проживать. Но если доля получается меньше самой маленькой комнаты, сделать это с практической точки зрения невозможно, не ущемив права остальных собственников недвижимости.

Самый распространенный вариант действий с микродолями в квартире или в доме – их выкупают за деньги или меняют на какое-то иное имущество. Чаще всего, если доля получается в результате наследования, то при разделе долей наследства микродоли в недвижимости меняют на какое-то еще имущество из наследственной массы.

Если договориться не получается, то дело может быть решено через суд и по его итогам микродоля может быть выкуплена у текущего собственника. Дополнительным фактором, из-за которого судьба незначительной доли будет решена не в пользу собственника, будет то, что он, в отличие от других собственников, не пользуется ей, не живет в квартире или доме, не платит вместе с остальными жильцами за услуги ЖКХ.

Можно ли получить кредит под залог незначительной доли в квартире?

Общее правило залогового кредитования – в залог принимается только объект целиком, неважно сколько у него собственников. При кредитовании под залог недвижимости, которая находится в долевой собственности, созаемщиками должны стать все собственники залога. Для оформления кредита под залог недвижимости все собственники должны будут сперва договориться между собой и желательно закрепить отдельным соглашением то, как они планируют участвовать в погашении кредита, и какая часть суммы кредита достанется каждому из них.

Поскольку для залогового имущества критически важна юридическая чистота, скорее всего, банк не будет готов принять в залог квартиру или дом, в котором есть проблемные доли. Поэтому собственникам недвижимости нужно будет сперва договориться о судьбе незначительной доли (выкуп, обмен на иное имущество и т.д.) и урегулировать вопрос собственности. После этого нет никаких легальных препятствий для того, чтобы подать заявку на кредит и получить одобрение.