Почему ставки по кредитам под залог недвижимости как правило ниже?

В существующей на рынке кредитования ситуации кредиты под залог недвижимости становятся все более популярным финансовым инструментом. Один из факторов привлекательности кредитов, обеспеченных залогом – более низкие ставки по сравнению с кредитами наличными, а также более высокий показатель одобрения кредитов. Поговорим о том, почему у залоговых кредитов более интересные условия по ставке.

Как формируется ставка по кредиту?

Ставка по кредиту в основном состоит из трех компонентов:

Ключевая ставка ЦБ. Это процент, под который Центральный Банк готов сам кредитовать российские банки. Из этого есть два очевидных следствия:

1. Ни один банк не будет кредитовать заемщиков по ставке, ниже, чем ключевая ставка Центрального Банка.
2. Вслед за подъемом ключевой ставки ЦБ растут проценты по новым кредитам по всему рынку.

Запланированный доход банка. Банк – большая организация, которой надо платить зарплату сотрудникам, оплачивать электричество и аренду офисов, бумагу и т.п. Большая часть дохода от выдачи кредитов уходит на поддержание жизнедеятельности самой кредитной организации и сравнительно небольшая часть, что осталась после этого, становится прибылью.

«Страховка от невозврата». Выдавая кредит, банк стремится как можно лучше познакомиться с заемщиком, получив точные и подробные сведения о его ежемесячном доходе и обращении с кредитами. Это нужно, чтобы спрогнозировать перспективы пунктуального возврата выданных средств и процентов по кредиту. Тем не менее, как ни просчитывай заемщика, в общей массе всегда будет определенный процент клиентов, которые уйдут в просрочку или им потребуется реструктуризация кредита. Еще неприятнее - некоторые будут настолько необязательны или так сложится их финансовая жизнь, что все дело закончится банкротством. Чтобы перекрыть этот риск, банк немного повышает ставку по выдаваемому кредиту, так, что каждый заемщик из своего кармана страхует банк от недобросовестного поведения всех остальных заемщиков. Если показатели невозврата окажутся ниже – прекрасно, у банка будет некоторый дополнительный доход, если же часть заемщиков не сможет вовремя заплатить по кредиту – тоже не очень страшно, ущерб будет, как правило, перекрыт.

Чем отличается кредит под залог

Ключевая особенность всех кредитов под залог в том, что вместо расчетов и прогнозирования поведения заемщика, банк опирается на четко определенные показатели. Деньги, запрошенные и полученные заемщиком, получают обеспечение в виде какого-либо ценного имущества, например недвижимости или транспортного средства. Так риски банка не получить обратно свои деньги уравновешиваются рисками заемщика потерять значимый для него залог.

Таким образом, из обычной схемы, по которой формируется ставка по кредиту, уходит компонент «страховки от невозврата». Риски заемщика становятся индивидуальными – он не компенсирует банку из своего кармана риск не получить деньги со стороны других заемщиков. За счет этого ставки по кредитам под залог недвижимости в среднем получаются, как правило, ниже, чем по обычным беззалоговым кредитам наличными.

Еще одна позитивная черта залогового кредитования – более высокие шансы на одобрение кредита. Наличие залога позволяет банку куда более лояльно относиться к деталям кредитной истории заемщика и снижает общую оценку его рискованности для банка. Это дополнительно влияет на размер ставки по кредиту.

Залоговый кредит и долговая нагрузка

Как правило, заемщиков при выборе кредита больше всего беспокоит их показатель долговой нагрузки – сколько процентов от их ежемесячного дохода будет уходить на погашение очередного платежа по кредиту. Чем ниже получается платеж, тем легче для бюджета заемщика оказывается кредит.

Залоговый кредит позволяет растянуть срок погашения до 20 лет при более низкой ставке, за счет чего получается уменьшить ежемесячный платеж.  Ради этого заемщики готовы мириться с определенной переплатой по кредиту, набегающей за более долгий срок, считая ее оправданной ценой более комфортных условий.

Особенности залоговых кредитов

Поскольку ключевую роль в кредитах под залог играет оформление отношений залогодателя и залогодержателя, планируя заявку на кредит нужно сразу учитывать несколько важных моментов:

1. Для оформления кредита под залог нужно больше документов, чем для обычного потребительского кредита. Планируя, нужно закладывать время на сбор документов и подготовку недостающих.
2. Один из ключевых этапов кредитования под залог – оценка залога. Этот процесс тоже может занять несколько дней, что тоже нужно учитывать, хотя сегодня часто все проходит очень быстро.
3. Выдача средств по залоговому кредиту происходит после регистрации залогового обременения на имущество залогодателя.
4. Когда на имущество наложено обременение, им можно пользоваться по своему усмотрению, но распоряжаться правом собственности (продать, подарить, обменять и т.п.) можно только при согласовании с банком. Точно так же, при погашении кредита завершающим этапом становится снятие залогового обременения и после этого кредит может считаться полностью выплаченным и закрытым.