Риски кредита под залог недвижимости: 5 мифов

Несмотря на то, что кредиты под залог недвижимости уже много лет как стали активно применяемым и популярным финансовым инструментом, их по-прежнему преследуют мифы и страшилки. Эти ошибочные мнения мешают правильно оценить применимость и механизмы работы этого инструмента, пугая неопытных заемщиков и ограничивая их возможности.

Оформишь кредит под залог недвижимости – отберут квартиру

Это, пожалуй, самая популярная «страшилка». Как показывает статистика, в действительности риск потерять имущество куда выше при обычном кредитовании, чем при залоговом. При тех же суммах залоговый кредит выдается, как правило, по более низкой ставке и на больший срок, так что его проще погасить.

Обращение взыскания на имущество заемщика возможно только по решению суда. А чтобы дело попало в суд, недобросовестному заемщику нужно очень серьезно «потрудиться»:

1. Просрочить платежи за 3 и более месяцев с задолженностью свыше 5% стоимости залога;
2. Прямо заявить кредитору об отказе от погашения задолженности;
3. Прервать общение и начать «бегать» от кредитора.

И самое главное – банк не заинтересован в самой недвижимости. Для него это нецелевой проблемный актив, плюс издержки на судебный процесс и подпорченная репутация ценой того, что кредитор просто выйдет «в ноль». Гораздо ценнее «работающий» заемщик, который погашает кредит.

Залоговый кредит – инструмент для тех, кто в сложном финансовом положении

Реальные данные говорят обратное. Обеспечение кредита залогом действительно помогает получить деньги, если у заемщика есть проблемные участки в кредитной истории. Но им так же активно пользуются те, у кого все в порядке с деньгами, они умеют их считать, понимают, в чем привлекательность условий – и они не хотят платить слишком много по кредитам или активно заменяют им другие традиционные финансовые инструменты, такие как ипотека и автокредит.

Залоговый кредит – это способ разобраться с проблемными кредитами

Часто кредит под залог недвижимости рассматривают только как инструмент «рефинансирования вручную» других кредитов. В действительности, за счет больших доступных сумм и длительных сроков кредитования, его можно настроить как замену многим другим кредитным продуктам:

• Взамен коммерческой ипотеки;
• Альтернативу автомобильному кредиту;
• Аналог кредитования для малого бизнеса.

Во многих случаях условия кредитования будут заметно интереснее, чем по традиционным финансовым инструментам.

Оформление залогового кредита требует долгой и сложной процедуры

В действительности, рассмотрение и одобрение заявки, например, в Норвик Банке, может уложиться в 7 минут с момента получения. Другое дело – что выдача средств при залоговом кредитовании обычно привязана к регистрации залогового обременения в ЕГРН, а она может занять несколько дней.

Кроме того, поскольку залоговый кредит – более сложный инструмент, он требует большего количества документов (в частности документы залоговой недвижимости, оценка и т.п.). Не все подают заявку, собрав полный комплект документов, что иногда удлиняет процесс.

Недвижимость в залоге замораживается и ей невозможно пользоваться

В действительности, залоговое обременение касается, в первую очередь, вопроса права собственности. Поскольку залог означает, что кредитор становится временным «виртуальным совладельцем» объекта, любые вопросы собственности решаются только с согласием банка:

• Продажа;
• Покупка;
• Обмен;
• Дарение.

При этом недвижимость не переписывается на банк, собственность сохраняется за заемщиком и у него есть все права на эксплуатацию этого имущества. Квартиру, дом или коммерческую недвижимость можно:

• Проживать в недвижимости
• Сдавать внаем
• Ремонтировать недвижимость
• Эксплуатировать ее по производственному назначению.

Когда кредит погашен, обременение снимается и владелец снова получает возможность в полном объеме распоряжаться своей собственностью.