Все, что вы хотели знать о залоге, но боялись спросить

Популярность залоговых кредитов растет, но многие до сих пор не очень хорошо представляют, как работает этот финансовый инструмент. В первую очередь то, как устроен ключевой механизм залогового кредитования – сам залог. Поговорим о том, что такое залог и какие у него есть особенности.

Как работает залог

Заемщик предлагает ценный актив как гарантию того, что он вернет кредит. Если заемщик не справится со своими обязательствами по кредиту, то у кредитора есть право продать залог, чтобы компенсировать вырученными деньгами свои потери.

Что обычно используют в качестве залога

Как правило, в качестве залога используют какое-то востребованное на рынке имущество, в котором сконцентрирован большой объем ценности. Чаще всего для частных лиц залогом становятся:

• Объекты недвижимости: квартиры, дома, апартаменты, земельные участки и коммерческая недвижимость.
• Транспортные средства: грузовые и легковые автомобили, спецтехнику.

В корпоративном кредитовании в качестве залога могут выступать и другое имущество: оборудование, ценные бумаги, товары и т.п. Возможны даже нематериальные залоги вроде прав требований или авторских прав на интеллектуальную собственность.

Чье имущество может стать залогом

Имущество для залога может предоставить как сам заемщик, так и третье лицо. Чаще всего такими третьими лицами становятся:

• Родственники (типичный сценарий – родители предлагают свою недвижимость для кредита ребенку);
• Друзья;
• Работодатели;
• Партнеры по бизнесу.

Главное требование – чтобы залогодатель дал свое официальное согласие и правильно оформил договор залога.

Кому принадлежит залог

Есть распространенная «страшилка», что если какое-то имущество становится залогом, то оно автоматически переходит в собственность кредитора. На самом деле право собственности сохраняется за его владельцем, а статус кредитора больше всего напоминает совладельца без права использования. И это означает, что:

1. Владелец имеет полное право эксплуатировать залог любым законным образом и, при желании, получать прибыль от эксплуатации своего имущества. Автомобиль можно использовать для перевозки грузов за деньги, в квартире или в доме – жить, а можно сдавать внаем и зарабатывать на этом. Единственное, что может помешать – если какие-то действия прямо и недвусмысленно запрещены в договоре, тут уже надо держать данное обещание.
2. Поскольку выданная в кредит сумма вычислялась с учетом оценки залога, собственник должен приложить усилия к тому, чтобы сохранить эту оценку. Так что ремонтировать залоговую недвижимость или авто не просто можно, а нужно.
3. По той же причине с залогом нельзя делать ничего, что может изменить его стоимость: перестраивать залоговый дом, перепланировать квартиру, переделывать автомобиль и т.д. Если заемщик все же захочет это сделать, он должен будет согласовать все переделки с «совладельцем».

Почему залоговое имущество нельзя продать

Фактического запрета на продажу нет. Другое дело, что продажа имущества с залоговым обременением возможна только если будут учтены интересы не двух, а сразу трех сторон: продавца (владельца залога), покупателя и залогодержателя (кредитора). И у залогодержателя, поскольку он по своим правам напоминает совладельца, есть возможность заблокировать ненужную для него сделку, если его интересы не соблюдаются. Поэтому купля-продажа залогового имущества возможна, есть два варианта:

1. Заключить сделку по итогам трехсторонних переговоров, урегулировав интересы всех сторон.
2. Снять залоговое обременение за счет погашения кредита и так вывести имущество из-под залога. После этого все права на имущество есть только у владельца.

Портит ли залог историю имущества?

Иногда встречается мнение, что залоговое имущество по каким-то параметрам хуже или факт отдачи в залог портит ему историю владения. На самом деле, если имущество было принято в залог, это означает, что оно прошло достаточно придирчивую процедуру оценки его юридической чистоты и технического состояния. И на основании экспертных оценок это имущество было признано качественным, исправным и не имеющим сложностей со стороны закона – т.е. залог, наоборот, может рассматриваться как своеобразный «знак качества».