Что банк делает с залоговой недвижимостью

Кредит под залог основан на том, что обязательства клиента перед выдавшим деньги банком получают обеспечение в виде ценного имущества, которое заемщик предлагает в залог. Чаще всего им становится квартира. Однако, поскольку выдаваемая сумма напрямую зависит от того, насколько залог способен ее покрыть, кредит под залог недвижимости по умолчанию дает доступ к большим средствам. Поговорим о том, какую роль играет залоговая недвижимость при одобрении и обслуживании кредита и как банк поступает с ней.

Зачем вообще банку недвижимость

Каждый раз, когда банк выдает кредит, существует риск не получить выданные взаймы деньги. Как ни фильтруй заемщиков, как не проверяй их, всегда есть вероятность каких-то случайностей и сложных жизненных ситуаций, которые могут произойти с двумя-тремя из тысячи. Поэтому есть два варианта того, как кредитная организация может подстраховаться от невозврата:

1. Распределить риск невозврата на всех заемщиков. Так, каждый из тех, кто взял кредит, будет доплачивать банку небольшую сумму, чтобы компенсировать риск от вероятной неуплаты несколькими заемщиками. Именно поэтому, за счет «страховки от невозврата», ставки по беззалоговым кредитам, как правило, выше.
2. Сделать риски индивидуальными, обеспечив кредит залогом: с одной стороны риски банка не получить свои деньги и не заработать на них, с другой – риски заемщика потерять в случае неуплаты ценное имущество. Так заемщик избавляется от необходимости платить «страховку» за других и проценты по залоговым кредитам в среднем ниже.

Для банка недвижимость становится гарантией доверия и возврата выданных средств. Поскольку ликвидность у неё сохраняется годами, банк может выдать кредит под обеспечение на десятки лет. Если же заемщик сорвет погашение кредита, то залог поможет компенсировать потери банка.

Какая недвижимость подходит для залога

Недвижимость как таковая банку не нужна. Кредитная организация работает только с деньгами, поэтому ключевой параметр для любой залоговой недвижимости – высокая ликвидность, т.е. возможность быстро и с минимальными потерями превратить ее в деньги. Подходит только недвижимость в хорошем состоянии, юридически «чистая», у которой нет проблем с правами собственников, иных обременений и которую, если что, на существующим рынке быстро купят. 

Именно поэтому одно из ключевых условий при оформлении залогового кредита – оценка недвижимости. Самый солидный и надежный документ для этого составляется специалистом-оценщиком, он включает в себя отчет о недвижимости, подробное ее описание (в т.ч. часто - с прилагаемым фотоальбомом). Это официальная бумага, которая скрепляется подписями и печатями, она считается самым авторитетным и окончательным мнением по поводу объекта. Заодно объект тщательно проверяют на юридическую чистоту.

Среди специалистов идеальным вариантом считается квартира, а еще точнее - квартира-однушка. На такое жилье всегда есть стабильный спрос и его ликвидность очень высока.

Что происходит с недвижимостью при оформлении кредита

Одно из условий выдачи денег по кредиту под залог недвижимости – залоговое обременение. С ним банк, пока не выплачены все деньги, становится временным «совладельцем» залога. Это означает, что залогодатель продолжает пользоваться всеми правами владельца недвижимости (ремонтировать ее, делать косметический ремонт, сдавать внаем и т.п.), но с одним ограничением: все вопросы права собственности (продать, обменять, подарить недвижимость) будут решаться только с привлечением «совладельца» и с учетом имеющихся обязательств по кредиту.

Для залогового обременения обязательна регистрация в ЕГРН. Сроки, которые нужны на регистрацию, составляют солидный объем временных затрат при оформлении залогового кредита. После того, как залог оформлен, банк выдает деньги.

В остальном, пока кредит исправно гасится, а владелец залога не хочет никому ее продать или отдать в подарок – банк ничего не делает с залогом. Как только кредит погашен, залоговое обременение снимается, владелец получает бумаги о том, что оно снято и больше никаких обязательств перед банком у него нет. С этого момента он снова становится единственным и полноправным владельцем своего имущества, которым может распоряжаться полностью по своему усмотрению.

Что происходит, если возникают проблемы с погашением залогового кредита

Как уже было сказано, банк, в первую очередь, интересует погашение взятого кредита и «работающий» заемщик, который платит по нему.  Поэтому он не заинтересован в том, чтобы стать владельцем недвижимости.

Из-за этого одна из самых распространенный в интернете страшилок о том, что кредитная организация якобы специально подставляет заемщиков под неисполнение кредита, чтобы «отобрать квартиру» выглядит несостоятельно.

1. Манипулировать условиями договора и менять их на ходу, чтобы отобрать квартиру – противозаконно. Ни один договор кредитования никогда не составляется, чтобы что-то «забрать», и никто не рискнет этого делать. В свое время существовали мошенники, которые маскировались под МФО (за счет более мягких условий регулирования и контроля это было легче) и действительно делали это, но сегодня, особенно на зарегулированном и находящемся под постоянным надзором рынке это уже невозможно.
2. Произвольно «забрать» недвижимость, если заемщик не справляется со своими обязательствами по кредиту банк не может. Единственная законная процедура, по которой взыскание может быть обращено на залоговое имущество – только суд и только по его итогам квартира продается с торгов, а полученный доход компенсирует потери банка от невыплаты залогового кредита. При этом для того, чтобы дело перешло в суд, просрочка по кредиту должна стать достаточно длительной, от трех месяцев до полугода.
3. Изъятие залоговой недвижимости попросту невыгодно для банка. Во-первых, процесс суда, торги и т.п. – это долго, на них легко уйдет до полугода и больше. Все это время банк не будет получать прибыль от кредита, а только тратить время и деньги на переписку, адвокатов и т.п. Во-вторых, даже когда залог будет пущен с торгов, банк в лучшем случае получит свои деньги обратно, т.е. не заработает, а выйдет в ноль по финансам. При этом банку почти гарантированы заметные репутационные потери, а это тоже очень дорого.

Из-за всех перечисленных причин если у заемщика наблюдаются проблемы с погашением залогового кредита, банки, скорее, склонны идти на компромисс и договариваться, чем ухудшать ситуацию. Заемщику, как правило, предлагают иные условия, с которыми будет проще погасить кредит (более длительный срок кредитования + пониженные проценты = более комфортный ежемесячный платеж). Так банки сохраняют «рабочего» заемщика, не обращаясь к совсем жестким мерам. Обращение взыскания на имущество - самый крайний шаг, на который банки идут, исчерпав все остальные варианты.