Что мешает ликвидности залога

Кредит под залог недвижимость дает заемщику к крупным суммам и интересным условиям погашения. Все это – за счет того, что кредит обеспечен ликвидным залогом и риски кредитора снижены. Однако есть ситуации, в которых даже находящаяся в прекрасном состоянии недвижимость может оказаться неликвидной. Поговорим о факторах, способных снизить или вообще отменить ликвидность залога.

Как работает залог в кредитовании

Залог – это способ для кредитора быстро компенсировать свои потери, если погашение кредита по какой-то причине сорвется. Для заемщика это способ продемонстрировать серьезность своих намерений и получить более интересные условия по кредиту. Именно поэтому в залоге очень важна ликвидность, т.е. способность быстро превратиться в деньги.

Что такое ликвидность залога

Ключевой фактор ликвидности – востребованность на рынке и скорость превращения какого-то актива в деньги. Если товар никому не нужен, это означает, что, сколько бы он изначально ни стоил, у него фактически нет денежного эквивалента и он не может стать залогом. Как вариант – залог готовы купить, но только по сильно сниженной цене, которая, вероятно, не компенсирует сумму потерь кредитора. Еще один вариант, ограничивающий ликвидность – товар в хорошем состоянии, востребован на рынке, но процедура купли-продажи настолько сложна, что ни с какими скидками его не продать.

Слишком много залога

Как правило, спрос связан с покупательной способностью участников рынка. Так, к примеру, квартиру за 5 млн рублей могут купить гораздо больше людей, чем тех, кто может позволить себе квартиру за 10 млн рублей. А если недвижимость стоит 50 или 100 миллионов – покупателей на нее будут считанные единицы. Поэтому, несмотря на огромный объем покупательной способности, заложенный в такой объект, он не будет хорошим залогом. Из-за этого огромные особняки, пятикомнатные квартиры в центре или земельные участки в несколько гектаров, скорее всего, будут с большой натяжкой принимать в качестве залога. Главной проблемой будет скорость продажи – покупателей на такую дорогую недвижимость будет очень немного и их придется еще поискать, что резко снижает ликвидность.

«Игры престолов»

Любой, кто работает с недвижимостью, знает, что чем больше у нее собственников, тем сложнее проходит сделка. Залоговый кредит – не исключение. По условиям кредитования, если у объекта несколько собственников, они все должны стать созаемщиками. Для этого им сперва потребуется договориться между собой о том, кто и в какой пропорции будет участвовать в погашении кредита, а потом закрепить эти отношения соответствующими взаимными договорами. А если среди собственников несовершеннолетние, то процедура становится настолько усложненной, что с подобным объектом никто просто не связывается. Объем согласований и разрешений, который потребуется для этого, сводит на нет возможность быстрой продажи (часто и продажи как таковой).

Юридические пробелы

Одно из основных требований к залоговому объекту – полная юридическая чистота и прозрачность. Если недвижимость в идеальном состоянии, но у владельцев проблемы с документами на собственность или право собственности оспаривается третьими лицами (часто такое бывает с наследственными квартирами), то у такого объекта проблемы с ликвидностью и его нельзя сделать залогом при оформлении кредита.

Еще один вариант юридических проблем – неполная приватизация, наличие «скрытых» жильцов, лиц, которые не могут быть сняты с регистрации, собственников-инвалидов и т.п.

Чересчур творческая перепланировка

Чаще всего такой вариант неликвидности встречается у квартир. Многоквартирные дома – сложные строения, которые допускают достаточно небольшой объем вмешательств в свою конструкцию. Если провести перепланировку без учета особенностей строения, это может ослабить весь дом, поэтому требуется согласование. Если же сделать ее без согласования, то обязанностью собственника будет вернуть квартиру в то состояние, в котором она была по умолчанию, а это означает расходы. Так перепланированная квартира даже в отличном техническом состоянии либо резко теряет в ликвидности, либо становится вовсе неликвидной.