Что можно и что нельзя сделать с залоговой квартирой

Как работает залог квартиры

Когда квартира отдается в залог, она получает особый статус – обременение. Наличие обременения подразумевает определенный режим владения собственности и пользования ей. При этом, вопреки распространенному заблуждению, никто не «переписывает квартиру на банк», право собственности как было, так и остается за официальным владельцем. Статус кредитора можно описать как «виртуальный совладелец» - формально ему не принадлежит ни одного квадратного сантиметра жилплощади, но его мнение должно будет учитываться при распоряжении этой недвижимостью.

Можно ли сдавать залоговую квартиру?

Залог как таковой не влияет на нормальный режим эксплуатации собственности. Находящуюся в залоге квартиру можно сдавать внаем, но с учетом требований, прописанных в кредитном договоре. Возможны три варианта режима найма:

1. Если про наем ничего не написано, то ничего и согласовывать не надо. Владелец волен использовать свою собственность, не нарушая договора. Для многих банков это плюс: сдача, если она оформлена официально, дает еще один источник постоянного дохода.
2. В договоре может быть оговорено требование согласия банка на сдачу внаем.
3. Договор может прямо запрещать сдачу жилья, но это довольно редкий вариант.

Можно ли ремонтировать залоговую квартиру?

Текущий ремонт и поддержание квартиры в исправном техническом состоянии – не просто право, а прямая обязанность заемщика. Если недвижимость придет в плачевное состояние, ее стоимость как залога резко понизится, а в этом не заинтересованы ни заемщик, ни кредитор.

Можно ли переделать или перепланировать залоговую квартиру?

Вопрос с ремонтом всегда упирается в объем: где кончается «косметика» и начинается конкретная переделка недвижимости? Любые работы, влияющие на стоимость и технические характеристики квартиры, потребуют еще одно согласование: согласие на перепланировку со сторону банка-кредитора. На практике, на такое изменение характеристик залогового имущества банки соглашаются редко, поскольку это очень сильно влияет на стоимость залога.

Можно ли продать квартиру в залоге?

Если у недвижимости есть обременение, то банк автоматом становится одной из сторон сделки и без его непосредственного участия она не будет законной. Параллельно с куплей-продажей всем участникам сделки предстоит еще решить вопрос с тем, кто примет на себя обязательства по погашению кредита. Возможно, для сделки потребуется предварительно полностью погасить кредит, а может быть покупатель возьмет на себя обязательства заемщика – и тогда его нужно будет внимательно оценить с точки зрения способности погасить остаток кредита.

Можно ли подарить или обменять залоговую квартиру?

Подарок – это, фактически такая же продажа, только без обмена недвижимости на деньги. Поэтому вопросы к получателю у банка-кредитора будут теми же: способен ли будет новый владелец погасить кредит?

Можно ли завещать квартиру в залоге?

На условия, на которых квартира будет завещана, банк не имеет права влиять никак. Но если кредит не был погашен до момента, когда собственность перешла наследникам, вместе с недвижимостью они унаследуют еще и долги по кредиту. И дальше им предстоит решить, как поступить со своим наследством: отказаться от доли (и вместе с ней от долгов по кредиту) или заключить соглашение о продолжении погашения кредита.

Можно ли регистрировать в квартире других людей, если квартира под залогом?

Да, но все зависит от длительности регистрации и условий, прописанных в договоре.

1. На постоянной основе без согласования с банком-кредитором можно регистрировать членов семьи и родственников.
2. Временная регистрация сложнее – она может быть прямо запрещена в договоре кредитования и кредитор как «условный совладелец» может быть против. Как вариант, в договоре может быть прописано условие обязательного согласования с банком временной регистрации третьих лиц.