Как не купить квартиру у банкрота

Отмена сделки по купле-продаже недвижимости – одна из самых популярных страшилок в последние полгода. Обстановку, разумеется, нагнетают скандальные публикации в СМИ и интернет, но покупка «банкротной» квартиры и проблемы со сделкой сегодня стали вполне реальным риском. Поговорим о том, как проверить и распознать сомнительную сделку с банкротом.

Как финансовое состояние продавца может повлиять на сделку

Недвижимое имущество – такой же финансовый актив, как деньги или ценные бумаги. И если у владельца этого актива есть проблемы с управлением своими финансами, они неизбежно коснутся и операций с имуществом, в т.ч. с недвижимостью. Сделка может сорваться или быть оспорена если у продавца:

• Есть крупные долги со значительными просрочками;
• Имеются открытые исполнительные производства;
• Стоит вопрос о банкротстве – уже начата процедура или все к тому идет.

Самое неприятное для покупателя в этой ситуации то, что сделки, заключенные в подобных обстоятельствах, могут быть оспорены даже спустя несколько лет с момента заключения, на «глубину» в последние три года. Их оспаривают по закону 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», а главным аргументом в этом случае будет то, что сделка по продаже недвижимости была заключена, чтобы вывести деньги или имущество банкрота из-под удара.

Признаки сомнительной сделки

Есть несколько характерных сигналов, что у продавца не все в порядке. В принципе, если вы их обнаружили, это уже можно считать достаточным поводом, чтобы проявить осторожность и отказаться от заключения договора – и это касается не только ситуаций с «банкротной» недвижимостью.

1. Заниженная относительно рынка цена. Недвижимость продается заметно дешевле своих аналогов на рынке, при том, что у нее нет видимых проблем с физическим состоянием или перепланировками.
2. Продавец настаивает на скорейшем заключении сделки, готов пропустить некоторые формальности.
3. Продавец настаивает на том, чтобы за квартиру заплатили наличными.

Если вы заметили хотя бы один из этих признаков, это уже должно быть сигналом насторожиться.

Как проверить продавца

Часть данных о финансовом здоровье продавца по умолчанию не в открытом доступе. Предоставить их или отказать вам – вопрос доброй воли продавца и вашего умения договариваться. Но отказ на мотивированную просьбу тоже можно расценивать как вполне понятный сигнал.

Наиболее подробная и объективная картина получается из кредитной истории. Причем для этого не нужно даже погружаться в глубины – достаточно первой страницы отчета, там уже есть общая оценка и данные о наличии/отсутствии задолженностей.

Доступ к кредитной истории продавца можно получить двумя способами:

1. Запросить у продавца письменное согласие на предоставление данных из БКИ и получить информацию в бюро кредитных историй. Но это достаточно сложная и многоступенчатая процедура, которая не всегда оправдывает потраченное на нее время и усилия.
2. Вариант проще – договориться с продавцом, чтобы тот сам запросил в БКИ свою историю (тем более, что 2 раза в год можно сделать бесплатно) и показал вам первый лист из свежего отчета – этого, как правило, более чем достаточно.

На что стоит обратить внимание:

1. Сочетание текущих просрочек с большой долговой нагрузкой
2. Наличие судебных и коллекторских долгов.

Чем больше суммы и количество проблем, особенно ближе к дате сделки – тем выше стоит оценивать риск. При этом плохую кредитную историю и закрытые просрочки в прошлом как таковые не стоит считать маркерами риска, если нет каких-то других дополнительных признаков, вроде срочной продажи по заниженной цене.

Текущего или потенциального банкрота также можно отследить по базе данных исполнительных производств. Для поиска вам нужно знать ФИО и дату рождения собственника, регион проживания. Так можно получить данные:

• О наличии открытых дел о взыскании долгов
• О том, какие долги есть у продавца, включая задолженности по кредитам, налогам, штрафам и т.п.

В любом случае помните, что на поиск и проверку данных вы потратите меньше времени и сил, чем потом придется на то, чтобы отстоять свою недвижимость в суде и доказать, что вы добросовестный покупатель.