Как принять квартиру от застройщика?

Получение квартиры от застройщика не просто формальность: это создание нового дома. Напомним, что нужно проверить при осмотре квартиры в новостройке.

Приемка квартиры - обязательный этап, включающий осмотр квартиры перед подписанием акта приема-передачи. Этот процесс начинается с приглашения покупателя на осмотр квартиры и заканчивается подписанием соответствующих документов.

Примерно за месяц до приемки квартиры вы должны получить письмо от застройщика на адрес вашей регистрации. В этом письме будут указаны итоги обмера квартиры и ее итоговая площадь. Возможно, что в результате замеров ваша квартира окажется немного больше, чем вы предполагали изначально. В таком случае вам потребуется доплата за увеличение площади. Но если, наоборот, квартира оказалась меньше заявленной, то застройщик должен будет сделать перерасчет в вашу пользу. Окончательный расчет денежных средств – это последний этап перед приемкой квартиры.

И вот настал тот момент, когда вам позвонили из отдела заселения и пригласили на приемку квартиры. Время и дату вы можете выбрать самостоятельно, либо во время звонка, либо в личном кабинете на сайте застройщика. Рекомендуем записываться на светлое время суток, естественный свет помогает лучше увидеть и оценить состояние жилья.

Для начала стоит изучить статьи 7 и 8 закона об участии в долевом строительстве и вышеназванное постановление правительства. Там можно найти подробную информацию об этапах приемки, сроках, уведомлениях. Также стоит внимательно перечитать проектную документацию и договор с застройщиком, а еще распечатать план квартиры, чтобы было удобнее сверяться с ним на объекте. 

Приближаемся к волнующему моменту - приемке нашей новенькой квартиры!

Для приемки квартиры возьмите с собой:

• Паспорта всех покупателей (супруга, например) и договор на квартиру;
• Маркер и бумажный скотч для обозначения недостатков;
• Прибор для проверки электричества или небольшое устройство, работающее от сети;
• Зажигалку или платок для проверки вентиляции;
• Лампу (как правило – цоколь Е27) для тестирования патронов;
• Фонарик;
• Рулетку;
• Уровень.

В офис заселения рекомендуется прибыть за пол часа – так вы успеете пройти все формальности и, в присутствии представителя застройщика, дойти до вашей будущей квартиры. 

Начинаем, как всегда, с документов. Помимо акта приема-передачи и акта о вводе дома в эксплуатацию, проверяем кадастровый и технический паспорта, экспликацию и паспорта на счетчики. Заодно нужно записать текущие показания.

Начинаем с входной двери: нет ли повреждений, работает ли глазок, как закрывается дверь? Замки и ручка должны быть надежными, без люфтов и заеданий, а уплотнительные резинки - целыми. Если имеется звонок, он должен быть исправен.

Переходим к осмотру стен и полов. Здесь важно понимать, что каждый застройщик предоставляет квартиры в своем виде отделки. В любом варианте: 

Проверяем ровность поверхностей, отсутствие трещин, пятен влаги на стенах, и, конечно же, параллельность и перпендикулярность. Стены должны быть ровными, без перепадов более 5 мм и отклонений по вертикали свыше 15мм.

• Черновая отделка встречается нечасто и включает стяжку полов, нанесение штукатурки на стены и перегородки, установку откосов на окна и входную дверь. При отделке проводится монтаж электрической разводки с розетками и точками освещения, качество выполнения которых тоже нужно проверить. Для проверки понадобятся тестер и лампочка.
• В процессе проведения чистовой отделки квартира становится практически пригодной для проживания. На этом этапе важно проверить, насколько качественно уложены покрытия полов (линолеум, плитка, ламинат), насколько ровно наклеены обои и в каком состоянии находятся внутриквартирные двери – все замки и ручки должны работать плавно и без заеданий.

Проверяем сантехнику и смесители: они должны быть без пятен, сколов и подтеков, а все соединения – герметичными. Под ванной должен быть прикреплен специальный заземляющий провод. Важно убедиться, что все краны функционируют, а из кранов идет горячая и холодная вода. Обязательно проверьте, чтобы в бачке унитаза была именно холодная вода. Также нужно проверить все радиаторы отопления и полотенцесушитель – они должны работать и быть герметичными.

Окна: обычной проблемой являются окалина и сколы на стеклах и рамах окон. Поэтому их следует проверить особенно тщательно. Механизмы окон должны работать без сбоев, створки – свободно двигаться, не касаясь рамы, а уплотнительные резинки вокруг окон – быть целыми, без повреждений. Снаружи окон должна быть установлена система отвода воды. Как показывает практика - недостатки по окнам застройщик исправляет достаточно оперативно (возможно, что даже во время вашего присутствия на приемке).

Вентиляция: при закрытой входной двери и открытой створке окна проверьте направление воздушного потока на выходе, используя, например, салфетку или зажигалку. Оно должно направляться внутрь вентиляционного канала. В теплое время года на последних этажах возможно снижение эффективности вентиляции, что является нормальным явлением. В таких случаях застройщик часто устанавливает в квартирах дополнительные вытяжные вентиляторы.

Электрика: без специализированных приборов можно провести только базовую проверку. Однако, можно попросить включить электричество на общем щитке и, пока оно включается, проверить срабатывание кнопки “Тест” на щитке. Если автоматический выключатель отключается, это указывает на наличие напряжения. При наличии тестеров можно проверить каждую из розеток и точек освещения, а также определить наличие заземления.

Системы водоснабжения и канализации: необходимо удостовериться в наличии воды и записать показания счетчиков, сравнивая их с серийным номером, указанным в паспорте. В местах выводов труб водоснабжения должны быть установлены запорные устройства, такие как кран, фильтр и редукционный клапан; протечки на соединениях труб не допускаются. Выводы системы канализации должны быть закрыты заглушками. Проверьте, чтобы горячая вода и холодная подаваемая в смесители не была перепутана: горячая – левый кран, холодная – правый. Иначе будут проблемы с установкой смесителей оснащённых терморегуляторами. 

Финальная стадия: внесите все обнаруженные недостатки в протокол осмотра, подпишите его и акт приема-передачи квартиры. Но можно и не подписывать, если были обнаружены дефекты.

Собственник может принимать квартиру как самостоятельно, так и со специалистом. Застройщик не имеет права препятствовать работе экспертов. Зафиксировать все недостатки можно с помощью фото и видео.

Если обнаружены недочеты (а это, как правило, 90% случаев), у вас есть два варианта действий:

• Если найдены недостатки, не подписывать акт, а оформить совместно с застройщиком передаточный акт, указав в нем перечень дефектов. Их должны безвозмездно устранить в срок не более 60 календарных дней. Когда этот период закончится, застройщик обязан пригласить собственника для проверки исправлений.
• Подписать акт, но в нем отметить условие, что дефекты будут устранены в течение 45 дней. Когда ремонт будет завершен, застройщик пришлет вам приглашение на приемку квартиры, в ходе которой вы подтвердите отсутствие недостатков. Это также должно быть зафиксировано в передаточном акте.

Акт осмотра (или дефектный акт) должны подписать все стороны, указанные в договоре долевого участия (ДДУ). Перед подписанием акта убедитесь, что у представителя застройщика есть доверенность, дающая ему право подписывать документы от имени компании.

После подписания акта осмотра можно переходить к последнему этапу - подписанию акта приема-передачи объекта недвижимости.

Не исключено, что вы могли пропустить дефект. Не переживайте - гарантийный срок составляет минимум 5 лет, а на инженерное оборудование – 3 года. Вы имеете право подать претензию, и застройщик или обслуживающая компания будут обязаны устранить неисправность. Как показывает практика, самый эффектный способ — это обратиться к застройщику (в офис заселения) и оставить письменную претензию с требованием устранения недостатков.

Если вы приняли квартиру с дефектами, поскольку вам требовалось срочно въехать, и устранили их самостоятельно, то вы имеете право потребовать от застройщика компенсации. Помимо устранения дефектов, вы имеете право требовать от застройщика пропорционального снижения стоимости договора или возмещения ваших расходов на устранение дефектов. Это предусмотрено пунктом 2 статьи 7 Закона о дольщиках.

Поздравляем с успешной приёмкой квартиры! Теперь осталось только устранить недостатки, сделать ремонт и осуществить переезд или сдачу квартиры в аренду. Чтобы не откладывать эти приятные события, Норвик Банк подготовил специальную программу кредитования. Подробнее вы можете узнать здесь.