Люди, которые сталкивались с покупкой жилья, оплачивали на него налог, вступали в наследство, вероятно, знакомы с термином «кадастровая стоимость». Норвик Банк расскажет, что это такое, в каких случаях применяется и где можно узнать кадастровую стоимость.
Кадастровая стоимость: что это и чем отличается от рыночной стоимости
Кадастровая стоимость — это оценка стоимости недвижимости, установленная для целей налогообложения и других государственных задач. Это официальная сумма, на основе которой рассчитываются налоги на такие объекты, как квартиры, здания, отдельные помещения, земельные участки, объекты в стадии строительства, гаражи и парковочные места. Проверить кадастровую стоимость можно по кадастровому номеру или адресу объекта.
Рыночная стоимость же определяется как сумма, по которой недвижимость будет продана на открытом рынке. Эта цена формируется под влиянием спроса и предложения, а также множества других аспектов: наличие мебели и бытовой техники, дизайнерский ремонт и даже живописный вид.
Давайте разберемся в различиях между этими двумя видами стоимости недвижимости:
- Назначение. Кадастровая стоимость устанавливается государством для того, чтобы определить, сколько налога должны платить владельцы недвижимости. Эта стоимость стандартизирована для всех аналогичных объектов в регионе. В отличие от неё, рыночная стоимость отражает реальную сумму, которую можно получить от продажи недвижимости.
- Способы оценки. Кадастровая цена определяется на основе общепринятых методов оценки для похожих объектов, что гарантирует их равную стоимость. Для рыночной стоимости используется метод сравнения продаж: анализируются сделки с похожими объектами для определения их ценности. Например, если две одинаковые квартиры находятся на одном этаже, их стоимость по кадастру будет одинакова, но рыночная может отличаться, если одна квартира отремонтирована и продается с мебелью.
Когда оценщик узнает рыночную стоимость дома или квартиры для ипотеки, он осматривает эту недвижимость. Но кадастровую стоимость определяют по документам, без осмотра самого места. Для такой оценки нужно иметь доступ к документам, знать адрес объекта и проверить кадастровый номер квартиры.
Владелец может заказать частную оценку своей недвижимости столько раз, сколько сочтет нужным. Бесплатно эта процедура не проводится, все расходы ложатся на плечи заказчика. Если собственник думает, что кадастровая оценка его имущества завышена и хочет ее оспорить, он может обратиться к профессиональному оценщику.
- Частота пересмотра. Кадастровую стоимость пересматривают через определенные промежутки времени, установленные законодательством (от 2 до 5 лет). Рыночная цена может меняться хоть каждый день, в зависимости от изменений на рынке недвижимости.
- Законодательное регулирование. Государство строго контролирует процесс определения кадастровой стоимости, используя официально утвержденные методики. Рыночная стоимость же формируется естественно, под влиянием спроса и предложения, и не подчиняется каким-то особым правилам, кроме общих экономических законов.
- Влияние на стоимость. Кадастровая стоимость часто ниже рыночной, так как она включает меньше индивидуальных факторов о состоянии и расположении объекта. Рыночная может значительно колебаться и часто зависит от текущего состояния объекта, его расположения и других уникальных характеристик.
Для чего используется кадастровая стоимость
Кадастровая стоимость важна для многих финансовых и юридических аспектов, связанных с владением недвижимостью. Она напрямую влияет на сумму налогов и других обязательных взносов, которые должен платить владелец. Предлагаем узнать, где и когда она используется:
- Налогообложение. Кадастровая стоимость важна для расчета налогов на имущество. Государство использует эту стоимость, чтобы определить, сколько налога должен платить владелец. Это помогает сделать налоги справедливыми, потому что все платят их в зависимости от официальной стоимости имущества. Если кадастровая стоимость высокая, налоги тоже будут больше. Эта стоимость фиксируется ежегодно на первое января. Для того чтобы узнать, какую сумму налога нужно заплатить, необходимо умножить кадастровую стоимость на установленную налоговую ставку. Будущие покупатели также могут заранее выяснить, какой налог им придется платить после покупки, если будут знать кадастровую стоимость квартиры.
- Сделки. Когда дело доходит до купли-продажи недвижимости, кадастровая стоимость часто выступает как начальный ориентир для обсуждения цены. Эта оценка дает базовое представление о том, сколько может стоить объект. Хотя финальная цена формируется на основе множества факторов, первоначальное знание кадастровой стоимости облегчает переговоры.
В случае продажи недвижимости, собственник обязан заплатить налог в размере 13% от полученного дохода. Если же продажная цена ниже 70% стоимость по кадастру, налоговые службы используют коэффициент 0,7 для расчета налога, что может снизить налоговые выплаты. Кроме того, при получении недвижимости в дар, налог на дарение также составляет 13% и рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта.
- При оформлении документов через нотариуса, например, при купле-продаже или дарении квартиры, размер государственной пошлины зависит от кадастровой стоимости объекта. Чем она выше, тем больше будет пошлина. Это гарантирует, что стоимость государственных услуг соответствует значимости сделки. Если рыночная стоимость меньше кадастровой, нотариусы используют последнюю для расчетов. Так, при оформлении наследства, чтобы определить пошлину, нотариусу надо узнать кадастровую стоимость квартиры, информацию о которой можно найти в ЕГРН.
- Юридические споры и судебные разбирательства. В случае споров о недвижимости, например, при разделе имущества или наследственных делах, кадастровая стоимость может использоваться для определения долей участников. Суды часто опираются на нее, чтобы установить, какое имущество сколько стоит, и как его справедливо разделить между сторонами.
- Планирование и развитие. Государственные и местные власти используют кадастровую стоимость для планирования и регулирования городского развития, в том числе для определения зон развития и взимания платы за землепользование.
- Оценка для кредитования и ипотеки. Банки часто опираются на кадастровую стоимость при оценке залога для ипотечного кредитования или других видов кредитов. Но не стоит путать с получением кредита под залог недвижимости, когда банки берут для расчётов рыночную стоимость.
От чего зависит кадастровая стоимость
Эта величина изменяется со временем: она может увеличиваться или уменьшаться каждые несколько лет. На это влияют следующие факторы:
- Расположение недвижимости. Жильё, находящееся в центральных частях города, обычно стоит дороже, чем аналогичные объекты в более удаленных районах, при этом учитываются наличие развитой инфраструктуры, доступность транспорта и репутация района.
- Характеристики и состояние объекта. Дома и квартиры, которые недавно построили или реконструировали, обладают более высокой кадастровой стоимостью в сравнении с теми, которые устарели и требуют ремонта.
Например, с течением времени и из-за износа здания стоимость квартиры может снизиться по сравнению с другими в районе. Но если в этом же районе появятся новые транспортные маршруты, дом отремонтируют или построят новые полезные объекты, стоимость квартиры при следующей оценке увеличится. Также стоимость вырастет, если жилье станет больше благодаря новым пристройкам или преобразованию общих помещений в частные.
- Размер и планировка. Большие квартиры и дома с удобной планировкой обычно имеют более высокую стоимость по сравнению с меньшими и менее функционально спланированными помещениями.
- Использование объекта недвижимости влияет на его стоимость. Жилые дома, коммерческие помещения и промышленные здания имеют разные оценочные критерии. Например, офисные здания зачастую стоят дороже жилых домов той же площади.
- Динамика рынка. Тем, кто хочет узнать кадастровую стоимость квартиры, надо следить также за изменениями в общих тенденциях на рынке недвижимости, которые напрямую на нее влияют. В периоды экономического подъема кадастровая стоимость часто увеличивается, в то время как в моменты экономического спада она обычно снижается.
Можно ли изменить кадастровую стоимость
Иногда, несмотря на строгий контроль, в процессе определения кадастровой стоимости квартиры возможны ошибки. Если владелец заметит, что его недвижимость оценена неправильно, он может подать заявление на корректировку этой оценки.
Почему это важно:
- Неправильный расчет может быть связан с другими ошибками, например, с неверным определением площади объекта. Это может привести к дополнительным проблемам для владельца в будущем.
- Ошибка в расчете может привести к неправильному начислению налогов. Вряд ли владелец жилья захочет переплачивать из-за чужой невнимательности на протяжении нескольких лет.
В заявлении о корректировке ошибки нужно указать личные данные: фамилию, имя, отчество, адрес и телефон, а также кадастровый номер объекта. Необходимо точно описать найденную ошибку и аргументированно изложить свою позицию. Прикладывать дополнительные документы не требуется.
Подать заявление и соответствующий отчет можно лично в органы государственного управления или многофункциональный центр, отправить их почтой как заказное письмо с подтверждением доставки, или использовать региональный онлайн портал для государственных и муниципальных услуг.
Изменить кадастровую стоимость можно в течение пяти лет с момента внесения данных в ЕГРН. В случае одобрения заявления стоимость будет скорректирована. Если же заявление отклонят, владелец может обжаловать это решение в суде. Также судебное вмешательство потребуется, если окажется, что рыночная стоимость существенно ниже кадастровой.
4 способа, как узнать кадастровую стоимость квартиры
Данные можно получить четырьмя способами, и три из них позволяют узнать кадастровую цену онлайн.
- На официальном сайте Росреестра легко узнать текущую кадастровую стоимость квартиры или другого объекта, используя адрес или по кадастровому номеру. Также там можно не только посмотреть текущую кадастровую стоимость квартиры, но и отслеживать историю ее изменений после каждой новой оценки.
- Если у вас есть только адрес объекта и Росреестр дает никакой информации, на помощь придет публичная кадастровая карта. Просто введите кадастровый номер или адрес в строку поиска карты. Этот способ хорошо работает для определения стоимости зданий и земельных участков. Но если нужно выяснить стоимость конкретной квартиры по кадастру, придется сделать расчеты самостоятельно, потому что карта покажет стоимость всего дома целиком, а не отдельной квартиры.
Если адрес неизвестен или поиск по нему не дал результатов, можно найти объект по кадастровому номеру. Это упрощает процесс, и система сразу предоставит нужную информацию о недвижимости.
Если адрес неизвестен или не удалось проверить кадастровый номер квартиры, определить ее стоимость невозможно. Без этой информации система не сможет идентифицировать недвижимость. - Чтобы узнать кадастровую стоимость квартиры, можно использовать сервис Госуслуги. После приема заявки система направит отчет владельцу в течение 3 рабочих дней. Этот метод не только предоставляет возможность онлайн доступа к данным, но и позволяет запросить выписку из ЕГРН для более тщательной проверки информации.
- Еще один удобный способ, как узнать кадастровую стоимость квартиры — это заказать официальную выписку из ЕГРН. Этот документ доступен бесплатно в электронной форме или его можно получить по почте за три дня. Выписку можно запросить через портал Госуслуг или посетив МФЦ. Для получения документа необходимо предъявить паспорт, оплатить госпошлину и предоставить необходимые документы на недвижимость. Обычно процесс обработки документов длится три дня, после чего на пересылку документов между МФЦ и Росреестром уходит еще два дня.