Какой должна быть доля собственности в квартире, чтобы ее приняли в залог?

Залоговый кредит позволяет «высвободить» средства, аккумулированные в недвижимости и использовать их в интересах заемщика, не продавая объект. Поскольку многие собственники владеют долей в квартире или одной из комнат, возникает закономерный вопрос – как им воспользоваться своими активами, если они хотят получить кредит под залог этой недвижимости?

Как работает залоговый кредит

Недвижимость становится обеспечением по кредиту и гарантирует банку, что средства будут возвращены ему в полном объеме. За счет этого в кредит под залог недвижимости доступно до 75% рыночной цены залога, а сроки кредитования могут вырасти до 20 лет. Если заемщик не справится со своими обязательствами, то у кредитора будет право подать на него в суд, а суд обратит взыскание на залоговое имущество, которое продадут с аукциона, чтобы компенсировать потери банка.

Какие требования предъявляются к залоговому имуществу

Поскольку всегда существует вариант того, что потребуется реализация залога, ключевое требование к залоговой недвижимости – ликвидность. Ликвидность означает, что некий актив должен быть востребован на рынке и за счет этого быстро продан. С точки зрения недвижимости это означает:

• Хорошее техническое состояние;
• Нахождение на территории РФ, не в ЗАТО;
• Полная пригодность к эксплуатации;
• Отсутствие юридических препятствий – обременений и арестов;
• Без неурегулированных вопросов права собственности;
• Актив не должен принадлежать несовершеннолетним, недееспособным, людям преклонного возраста или с ограниченными возможностями, отбывающим наказание или проходящим срочную службу.

Почему долю в собственности в квартире не принимают в залог?

Теоретически, доля в собственности – полностью легальный актив, которым владелец может распоряжаться, как угодно, не нарушая закон. При этом распределение долей в рамках одного и того же объекта бывает разным. Возможны следующие варианты:

1. Классический вариант – в равных долях по количеству владельцев: 50/50 для двух владельцев, 33,3/33,3/33,3 для троих и так далее.
2. Доли, образовавшиеся в результате слияния долей равного раздела. Так могут образоваться доли в 2/3 и 1/3 дома или, например ½ и две доли по ¼.
3. Доли, образовавшиеся в результате произвольного раздела – так собственность может быть условно поделена в какой угодно пропорции, например 90/10% или как доли родителей и детей, возникшие в результате использования материнского капитала и там возможны самые необычные сочетания вроде 33,3/33,3/11,1/11,1/11,1%.

Однако банки предпочитают не брать доли в качестве залога, даже если она составляет подавляющее большинство вроде 75% или даже 90% собственности. Причина все та же - требование ликвидности, ведь не так много покупателей, которые готовы владеть «куском» квартиры или дома и, в случае чего, решать имущественные споры с другими собственниками.

Как можно получить кредит под залог доли в квартире

И все же, ограничения по залогу долей можно обойти. Долю можно отдать в залог, если залогом становится объект целиком и все его владельцы долей готовы его оформить.

Чтобы получить кредит под залог доли недвижимости, потенциальный заемщик должен будет договориться с собственниками остальных долей, чтобы они выступили созаемщиками по кредиту. Но тут есть свои тонкости:

1. Договоренность должна быть досконально проработана и зафиксирована договорами на бумаге, заверенной нотариусом.
2. Основные пункты договоренности: кто с кем договорился, какие устанавливаются между ними взаимоотношения, сколько платит в процессе каждый из участников договора, какие права и обязанности из этого у них возникают, кто сколько получает из выданной суммы кредита. Чем детальнее будет проработана эта договоренность «до», тем меньше возникнет проблем «после».
3. Все участники кредитной сделки должны четко понимать свои обязанности по погашению кредита и риски, которые они на себя, в связи с этим, принимают.
4. Для подачи заявки и оформления кредита все собственники всех долей должны явиться в банк. Точно так же, сразу на всех, нужно будет оформлять и залоговое обременение на недвижимость. И точно так же нужно будет предоставить кредитору комплекты документов на собственность – по количеству собственников долей.