Квартира в залоге, хочу сделать в ней ремонт

Ремонт может совершенно преобразить квартиру. С точки зрения удобства пользования жильем или обновления его облика это может быть безусловным плюсом. А вот с точки зрения отношений между банком и заемщиком, если это жилье находится в залоге по ипотечному кредиту или по кредиту под залог недвижимости, могут быть вопросы. 

Главный из них, как обычно, финансовый. Любой проведенный ремонт меняет стоимость квартиры, т.е. залогового объекта. А если ремонт крупный и в ходе него была проведена перепланировка – то он меняет и ее свойства. Например, в ходе перепланировки был объединен/разделен санузел или в трехкомнатной квартире одна комната была разделена на две, превратив ее в четырехкомнатную или соединены комната и кухня – и квартира превратилась в двухкомнатную.

Рассмотрим варианты по возрастающему объему и сложности уровня ремонта.

По умолчанию, владелец просто обязан поддерживать залоговую квартиру в хорошем состоянии. Иначе она теряет ценность как актив. Так что косметический ремонт в недвижимости, который позволяет бороться с последствиями естественного износа недвижимости в процессе пользования ей, не просто допустим, но даже предписан. И никто не будет возражать против смены дверных ручек и обоев. Залоговые кредиты часто берут как раз на то, чтобы профинансировать ремонт в квартире за счет самой квартиры. 

Более крупные обновления вроде замены сантехники или радиаторов отопления, установки новых окон, смены напольного покрытия, тоже не требуют согласования с банком. Они не сильно затрагивают потенциальную стоимость квартиры и не изменяют ее потребительских свойств.

Уровнем перемен, который начинает касаться банка, можно считать такие работы в квартире, которые меняют ее конфигурацию, техническое характеристики и, соответственно, рыночную стоимость – перепланировки и переустройства. К ним можно отнести:

• Любые перепланировки, касающиеся объединения/разделения комнат или изменения их конфигурации;
• Организацию дополнительных входов в квартиру (если она, например, на первом этаже)
• Перепланировки, связанные с присоединением площадей, которые были общедомовым имуществом (например, превращение части коридора в прихожую с соответственным изменением площади).
• Объединение квартир;
• Организацию второго уровня в комнатах (антресоли);
• Объединения жилых помещений и кухни, жилой комнаты/кухни и лоджии и т.п.

Поскольку для банка-залогодержателя такие переделки могут представлять обоснованный риск, перед тем как их запланировать, нужно будет тщательно изучить кредитный договор. В нем может быть явно указано, что никаких переделок залоговой недвижимости не допускается или прописаны условия согласования переделок такого уровня. Но даже если в договоре стоит запрет, ничто не мешает заемщику обратиться в банк и попробовать с проектом в руках согласовать потенциальный ремонт.

Если перепланировка залоговой квартиры не противоречит условиям договора, банк утвердит ее. Дополнительное согласование может потребоваться от страховой компании (в основном это касается ипотечных квартир). Дальше, имея на руках письменные согласия кредитной организации и страховой, согласование перепланировки должно проводить в обычном порядке.