Может ли банк отобрать единственную квартиру

Не всем удаётся адекватно оценить свои возможности и вовремя выплачивать кредиты. Когда просрочки становятся регулярными, возникает вопрос: может ли банк отобрать единственную квартиру, которая находится у него в залоге. В нюансах этого вопроса разберемся вместе с Норвик Банком.

Единственное жилье и его неприкосновенность

Статья 40 Конституции РФ гарантирует каждому гражданину право на жилье и утверждает, что никто не может быть лишен его без веских причин. Это основная правовая защита для всех граждан.

В ситуациях, связанных с долгами, существуют определенные меры защиты. В соответствии с 446-й статьей Гражданского процессуального кодекса, единственное место проживания человека и его семьи, будь то квартира, дом или даже отдельная комната, не может быть изъято в счет погашения долгов.

Но если был взят кредит под залог квартиры или недвижимость выступает в качестве залога по ипотеке, она теряет иммунитет единственного жилья. Это значит, что при заключении такого договора заемщик принимает на себя все возможные риски. В случае, если он не сможет вовремя погасить кредит, закон позволяет через суд изъять заложенную недвижимость в счет погашения долга, даже если это единственное жилье заемщика. Но нужно еще раз отметить: произвольно забрать никакую собственность банк не может, только если суд обратит взыскание на залоговую недвижимость.

Может ли банк забрать единственную квартиру, если там проживают дети? Да, заложенная недвижимость может быть изъята, даже если:

• У должника больше нет другого места для жизни
• В долевой или совместной собственности участвует несовершеннолетний или недееспособный гражданин. Это может усложнить и затянуть судебные разбирательства, но, скорее всего, банк изначально не примет такой объект в залог, поэтому такой сценарий крайне маловероятен.
• В квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети и другие родственники. По решению суда жильцов могут принудительно выписать

Когда банк может обратиться в суд

Для того чтобы кредитор начал судебный процесс, заемщик должен совершить определенные нарушения. В каких случаях банк может подать иск в суд и отобрать единственную квартиру:

• Платеж просрочен более чем на 90 дней, при этом критическим считается срок 180 дней
• Задолженность составила более 5% от стоимости квартиры
• За последние 12 месяцев заемщик просрочил платеж более трех раз
• Заемщик открыто заявил, что не будет выплачивать долг, или уклоняется от встреч с представителями банка

Существует риск, что условия для судебного разбирательства могут наступить из-за самих процессуальных задержек. Например, если просрочка длится более трех месяцев и банк решает обратиться в суд, подготовка документов займет около двух недель. Пока дело дойдет до суда и начнется его рассмотрение, что может занять от двух до трех месяцев, общий срок задолженности может превысить полгода и сумма увеличится более чем на 5%. В этом случае решение суда скорее всего будет не в пользу заемщика. Поэтому надо всеми силами избегать просрочек и стараться их не накапливать. 

Суд может отказать банку по двум причинам, которые должны возникнуть одновременно:

• Если задолженность менее 5% от стоимости квартиры
• Если задержка выплат не превышает трех месяцев

Если задолженность заемщика мала по сравнению с его общим долгом, и до трудностей с деньгами он добросовестно платил по кредиту, то пара пропущенных платежей не приведёт к потере квартиры. Такой позиции придерживается Верховный Суд РФ.

Как действует банк

Теперь вы уже знаете, может ли банк забрать единственную квартиру. Но каковы будут его действия? 

Когда заемщик перестает выплачивать кредит, договор передается в отдел взыскания банка. Вначале финансовая организация пытается выяснить причины задержек и предлагает пересмотреть условия кредитования. Если заемщик не выполняет свои обязательства и не гасит долг, банк может отправить предупреждение о возможном изъятии недвижимости. Если от клиента не поступило ни ответа, ни выплат, кредитор подает иск в суд.

Банки не имеют права самостоятельно «забрать» квартиру — это противозаконно. Чтобы изъять жилье, нужно сначала получить разрешение суда. К тому же, банкам не нужны квартиры как таковые, их интересуют деньги. Поэтому, прежде чем дойдет до суда, банк приложит все усилия, чтобы возобновить нормальное обслуживание кредита заемщиком. И только если они окажутся бесплодны, банк подаст в суд. После решения суда об изъятии квартиры, она будет выставлена на торги. Деньги, полученные от продажи, пойдут на покрытие задолженности перед банком, а оставшуюся сумму вернут должнику.

Если заемщик намерен продать свою недвижимость для погашения кредита, банк может пойти навстречу и уладить вопрос без суда. Но финансовые организации обычно не хотят долго ждать и принимают предложение, только если заемщик уже нашел покупателя. В таких случаях в договоре купли-продажи прописывается условие, что деньги должны быть перечислены не продавцу недвижимости, а напрямую в банк для закрытия кредита.

Стоит помнить, что банкам не интересно изымать имущество. Это не только портит репутацию, но и требует времени и ресурсов на судебные процессы. Банк может потратить деньги на юридическую помощь и судебные разбирательства, но в итоге не выиграть ничего, если заемщик продолжает уклоняться от выплаты долга. Поэтому банки предпочитают поддерживать хорошие отношения с клиентами, решая проблемы с помощью переговоров, предлагая изменить условия погашения кредита или отсрочку платежей, пока заемщик не приведет в порядок свои финансовые дела.

Что делать заемщику

Заемщик должен помнить, что долг никуда не исчезает, и платить все равно придется. Если возник риск, что банк может забрать единственную квартиру, надо действовать быстро: сразу же связаться с банком и объяснить свою ситуацию. Свои слова надо подтвердить документами: медицинской справкой при болезни или записью в трудовой книжке при потере работы. В большинстве случаев банк пойдет навстречу и поможет найти решение проблемы. 

1. Кредитные каникулы. Это временная остановка выплат на срок до полугода. Воспользоваться этим правом можно только в особых случаях:

• если произошла потеря дохода или его уменьшение более чем на 30%, при этом заемщик должен быть зарегистрирован на бирже труда
• при получении инвалидности первой или второй группы
• если человек болеет более двух месяцев подряд

Клиенту доступны два простых выбора: сократить размер ежемесячного платежа по кредиту до удобной суммы или временно прекратить платежи. При этом не будут начисляться штрафы или пени, кредитная история не ухудшится, а заложенное имущество останется нетронутым.

2. Отсрочка. Если заемщик не имеет права на официальные кредитные каникулы, он всегда может попросить у банка отсрочку платежа на несколько месяцев. Важно подать такую просьбу заранее, до того, как начнутся задержки по выплатам. Но окончательное решение принимает банк, и заставить его дать отсрочку нельзя.
3. Реструктуризация. Условия кредита пересматриваются на более комфортные для заемщика:

• Пролонгация — понижение процентной ставки и увеличение срока кредита
• Снижение процентной ставки — возможность для тех, кто впервые столкнулся с просрочкой
• Государственная поддержка — часто используется для помощи в оплате ипотеки
• Списание долгов — бывает редко, но иногда банк может снять штрафы и пени, чтобы помочь клиенту продолжить выплаты

4. Обращение в страховую. Чтобы убедиться, что страховка покроет ваш случай, важно тщательно изучить условия страхового договора и проверить, включена ли ваша ситуация в список компенсируемых случаев. Также стоит оценить, хватит ли средств на полное погашение кредита или хотя бы на несколько платежей.

Когда ситуация доходит до суда, выбор действий ограничен:

• Стараться возобновить регулярные платежи, покрыв просроченные задолженности. В таком случае можно договориться с банком о мировом соглашении, хотя решение все равно будет зависеть от кредитной организации
• Выплатить долг полностью или сократить его до уровня, когда оставшаяся сумма составит менее 5% от стоимости жилья

Может ли банк забрать единственную квартиру без решения суда? Нет, но если средств для погашения долга нет, важно тщательно следить за судебным процессом, так как еще есть шансы «спасти» свое жилье.

Процедура урегулирования долга занимает от пары месяцев до года и охватывает несколько этапов:

1. Рассмотрение дела в суде. Обычно судебный процесс состоит из нескольких заседаний, прежде чем будет вынесено окончательное решение. Если вы не согласны с решением первой инстанции, можете подать апелляцию в вышестоящий суд. Исполнение решения первой инстанции приостанавливается до завершения апелляционного процесса. Как только апелляционный суд вынесет решение, оно сразу вступает в силу.
2. Передача исполнительного документа приставам. Когда судебное решение становится законным, банк получает исполнительный лист и направляет его в службу судебных приставов. Те, в свою очередь, дают заемщику несколько дней, чтобы добровольно погасить долг. В случае отказа начинается процедура принудительного исполнения решения суда.
3. Взыскание долга. Сначала приставы попытаются списать деньги со счетов должника. Если там окажется достаточно средств, принудительная продажа жилья не потребуется.
4. Продажа недвижимости. Если средств на счетах недостаточно, жилье выставят на торги. Заниматься этим будет Росимущество или его подрядчик, который организует открытые публичные аукционы. 

На этой стадии влиять на скорость продажи квартиры бывает сложно. Но есть законный способ замедлить процесс — подать в суд заявление на отсрочку исполнения судебного решения.

Для этого нужны убедительные аргументы, подтвержденные доказательствами. Причинами для отсрочки могут служить:

• серьёзное заболевание или получение статуса инвалида
• тяжелые финансовые условия

Суд имеет право приостановить продажу недвижимости на аукционе на срок до года, если заемщик сможет доказать, что в ближайшие месяцы его материальное состояние улучшится, и он выполнит требования суда.

5. Передача жилья банку. Если недвижимость не удастся продать, она переходит к кредитору.

На любом этапе процесса, вплоть до момента продажи недвижимости, заемщик может полностью погасить долг и сохранить право собственности на жилье. 

Есть и другой вариант развития событий. Некоторые заемщики с долгами стараются избегать контактов с банком, надеясь, что кредитор сам начнет судебное разбирательство. Но разумнее будет самостоятельно обратиться в суд, особенно если договориться с банком не получилось. В таком случае важно предоставить документы, подтверждающие уважительные причины возникновения долга. Суд может принять сторону заемщика, продлить сроки выплаты долга или даже отменить накопленные пени и штрафы. Такой шаг помогает заемщикам с финансовыми трудностями избежать дополнительных нагрузок, а банк не сможет забрать у них единственную квартиру.