Банки весьма избирательны при выборе жилой недвижимости для залога, особенно в больших городах, где стоимость квадратного метра высока. Чтобы квартира могла быть использована в качестве обеспечения для получения кредита, она должна обладать высокой ликвидностью, то есть быстро продаваться на рынке и стоить достаточно для покрытия долгов заемщика в случае невозврата им кредита.
Причины, по которым квартиру могут посчитать непригодной для залога, можно разделить на 4 группы:
- Низкая ликвидность. Нежелательными для банков являются объекты, расположенные в неблагополучных районах, с низким спросом или плохой транспортной доступностью.
- Плохое состояние. Жилье, требующее капитального ремонта или с неустранимыми конструктивными недостатками, мало привлекательно для кредитора.
- Юридические проблемы. Если на квартиру наложены аресты, обременения или она находится в долевой собственности с неурегулированными отношениями совладельцев, банки откажутся от залога такой недвижимости.
- Нестандартная планировка или отсутствие документов. Квартиры с неутвержденными перепланировками или незавершенными правоустанавливающими документами также могут быть отклонены.
Важно понимать, что залоговый кредит — это обеспечение для банка и важная возможность для заемщика получить нужные средства под более привлекательные проценты. Однако, если недвижимость нельзя быстро и выгодно продать, банки не примут ее в качестве залога, чтобы снизить свои риски. Именно поэтому оценка ликвидности квартиры превращается в ключевой момент при рассмотрении залога для кредитования.
Требования к залоговой недвижимости
Существуют определенные критерии, которые недвижимость должна соответствовать, чтобы быть приемлемой как обеспечение по кредиту:
- Нельзя заложить недвижимость, которая еще не построена, например, квартиру в строящемся доме на стадии котлована. Наличие документа о долевом участии в строительстве не равносильно владению недвижимостью, пока она физически не существует и не зарегистрирована законодательно.
- Использование в качестве залога квартиры, принадлежащей государству или муниципалитету и предоставленной на основе социального найма, также невозможно.
- Квартира, которая не пользуется спросом из-за своего плохого состояния, например, если она разрушена, не может служить залогом, так как ее невозможно будет продать для погашения долга.
- Непригодность квартиры для залога может быть также вызвана наличием несанкционированных изменений в планировке или пристройкой дополнительной площади. Нарушения делают нормальную оценку квартиры невозможной, а нет оценки - нет и возможности продажи
- Банки предпочитают брать в залог квартиры, расположенные в регионе их присутствия, чтобы сотрудникам было проще проводить осмотр объекта.
- Недвижимость, принадлежащая лицам, у которых есть какие-либо ограничения по закону, к примеру, несовершеннолетним или людям с ограниченными возможностями, считается «проблемной» и не подходит для залога.
- Если квартира уже обременена другим кредитом или ипотекой, ее повторная залоговая регистрация недопустима из-за конфликта интересов залогодержателей.
- К залогу не принимается недвижимость, на которую наложен арест, так как это блокирует возможность проведения с ней любых сделок.
- Спорные ситуации в отношении права собственности, включая иски третьих лиц или решения суда, делают невозможным использование такой квартиры в качестве залога.
- Квартиры с накопленными долгами за коммунальные услуги также нельзя оформить в качестве залога, так как есть риск обращения взыскания через суд, что может привести к изъятию недвижимости.
Банки всегда тщательно анализируют недвижимость, чтобы исключить возможность столкнуться с такими проблемами, прежде чем принять ее в качестве залога. «Чистота» и юридическая безупречность залоговой недвижимости — ключевые факторы при получении кредита.
