Один из ключевых параметров недвижимости, если ее планируется использовать как актив – она должна кому-то принадлежать и этот факт должен быть зафиксирован в государственном реестре. А если так, то у объекта недвижимости должен быть кадастровый номер. Без этих цифр его не существует в правовом поле и никакие сделки с ней невозможны.
Что такое кадастровый номер
Кадастровый номер – это уникальный идентификационный код объекта недвижимости. Номер присваивается в рамках государственного учета и под ним недвижимость существует в государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Как выглядит кадастровый номер
У каждого объекта недвижимости есть свой кадастровый номер, как правило, состоящий из нескольких групп цифр, разделенных двоеточиями. В них зашифрованы следующие данные:
- Код субъекта (регион, где расположен объект) – две цифры;
- Район внутри региона (конкретный район внутри региона) – две цифры;
- Кадастровый квартал (участок или группа объектов, объединенных в границах одной зоны) – шесть или семь цифр
- Порядковый номер объекта внутри квартала (уникальный номер для каждого конкретного здания, квартиры или земельного участка) – от одной до четырех цифр.
Какую роль играет кадастровый номер
В каком-то смысле, без кадастрового номера недвижимость не существует – пока он не присвоен, объекта нет ни для суда, ни для банка, ни для нотариуса, ни для застройщика. И это его главная функция: точная идентификация объекта в правовом и финансовом поле, с возможностью отследить все, что с ней происходит на протяжении истории ее существования. Без регистрации в реестре недвижимостью невозможно нормально распоряжаться и работать с ней как с финансовым активом или физическим объектом. Номер нужен для всех без исключения операций:
- Регистрация права собственности. Нельзя владеть тем, чего не существует, а существовать недвижимость начинает тогда, когда этот факт подтвержден регистрацией и присвоением номера. Именно поэтому ДДУ не является документом, подтверждающим владение недвижимостью – ее, как таковой, часто еще не существует, а «домом» и «квартирой» физически существующий объект становится только после присвоения кадастрового номера. С номером физический объект становится и юридической сущностью, на которую у владельца могут быть права, которые записываются в том же ЕГРН, объект недвижимости можно оценивать (кадастровая и рыночная стоимость), рассчитывать налог на недвижимость и т.д.
- Юридическое оформление сделок. Купля-продажа, аренда, оформление залога или наследование недвижимого имущества возможны только тогда, когда она внесена в реестр и все операции с ней можно зафиксировать по закону, что помогает избежать путаницы и разногласий.
- Оформление разрешений на работы с объектом недвижимости. Когда требуется что-то сделать с недвижимостью – строительство, реконструкция, перепланировка и т.д. – регистрация данных помогает узнать и подтвердить историю объекта и поддержать непрерывность информации обо всем, что с ним происходило за его «жизнь».
- Разрешение споров. Регистрация объекта помогает решить проблему владения собственностью: вопросы прав собственности, наложенных обременений, спорных границ и т.п. С ним и привязанными к нему параметрами становится понятно, о чем ведется спор между тяжущимися сторонами и какие объекты (например – какие участки с конкретными границами) стали предметом разбирательства в суде.
Как узнать кадастровый номер?
Кадастровый номер недвижимости фиксируется сразу в нескольких источниках и документах:
- У каждого объекта недвижимости есть свой кадастровый паспорт. Номер в нем находится на первом месте, вместе с информацией о расположении, площади, характере объекта, его назначении.
- Выписка из ЕГРН. Это копия данных из государственного реестра, в которой указаны кадастровый номер, владельцы объекта и его характеристики. Выписку можно заказать через МФЦ или непосредственно сайт Росреестра.
- Сайт Росреестра. На нем можно найти данные просто по адресу объекта.
- Правоустанавливающие документы на недвижимость. В договорах купли-продажи или дарения кадастровый номер обязательно указывается, ведь без регистрации в реестре сделка не состоится.
Что будет, если у недвижимости нет кадастрового номера?
По закону, отсутствие кадастрового номера означает, что с юридической точки зрения объекта не существует. Из-за этого физически существующим домом или участком невозможно законно распоряжаться, а права собственности как такового нет. Его невозможно продать, подарить, заложить или передать в наследство. Отсутствующий (или неверный) номер делает договор недействительным.
Для дома это означает, что его, скорее всего, если и будут учитывать, то только как самострой – это означает, что его в любой момент могут снести по распоряжению властей, а заодно оштрафовать фактических владельцев за то, что не зарегистрировали капитальное строение. Плюс, поскольку недвижимости «нет», на нее не начисляются налоги, но, когда она возникнет в правовом поле, ФНС может начислить крупные пени за неуплату в течение многих лет.
