Почему в кредит под залог нельзя получить 100% стоимости недвижимости?

В кредит под залог недвижимости заемщику доступны суммы в несколько миллионов рублей. Верхней планкой, как правило, становится 75% рыночной цены залога. В связи с этим, у многих клиентов возникает вопрос: а почему доступная сумма не бывает все 100% рыночной стоимости?

Почему ставка по залоговым кредитам ниже

Любой кредит становится для банка и заемщика сложным уравнением взаимосвязанных рисков. Со стороны банка всегда есть риск не получить назад выданные деньги и положенные проценты. Поскольку доля таких несостоятельных заемщиков довольно мала, в обычном беззалоговом кредитовании этот риск распределяют на всех остальных клиентов. Так каждый из них доплачивает сколько-то процентов «за того парня», подстраховывая кредитора от невозврата и просрочки.

Когда кредит обеспечен залогом, риски становятся индивидуальными:

• С одной стороны, банк рискует невозвратом кредита и процентов по нему.
• С другой стороны, клиент рискует ценным имуществом, если он не будет исполнять свои обязательства по кредиту.

В подобных условиях банк может уже не повышать ставку на «страховочные» проценты, а заемщик, подтверждает серьезность своих намерений и может рассчитывать на лучшее отношение со стороны кредитора. Поэтому ставки по кредитам под залог недвижимости, как правило, ниже, а сроки кредитования – дольше.

Почему банку нужна только ликвидная недвижимость

Если заемщик не исполняет свои обязательства, то банк обратится в суд. Суд примет решение изъять недвижимость у собственника и продать ее. Сумма задолженности по кредиту будет возвращена банку, а остальные деньги отдадут заемщику. Это может случиться, только если на недвижимость найдется покупатель, то есть недвижимость должна быть ликвидной.

Как механизм залога влияет на размер суммы по кредиту

Из схемы защиты интересов кредитора с помощью залога вытекает несколько следствий:

1. Поскольку залог может работать как залог только если он представляет какую-то ценность, в залог принимается только ликвидная недвижимость. То есть та, которая пользуется спросом на рынке и в любой момент на нее найдется покупатель, чтобы обратить ее в деньги.
2. Это значит, что в залог примут только качественную недвижимость в хорошем состоянии, у которой нет сложностей с юридической стороной владения.
3. Дальше в дело вступают законы рынка: из двух одинаковых домов или квартир скорее купят тот, который дешевле. Опытные риэлторы даже говорят: «Не бывает слишком убитых квартир, бывают только слишком маленькие скидки». Поэтому банк вынужден по умолчанию, чтобы гарантировать себе надежную и достаточно быструю продажу, закладывать эту скидку в свои расчеты.
4. Таким образом, банк не может выдать под залог больше той суммы, за которую она может быть реализована с гарантией, если дело дойдет до обращения взыскания на имущество заемщика.

Как связаны тип недвижимости и доступные в кредит суммы

Все упирается в потенциальную скорость реализации залога. На разные категории недвижимости разный спрос – что-то купят мгновенно, что-то придется продавать с серьезной скидкой и еще подождать покупателей. Идеальный залог – в сложившейся практике это квартира-однушка в крупном городе.  

В результате сейчас сложилась своеобразная «лестница» доступных сумм от рыночной стоимости залоговой недвижимости. В целом сегодня работают следующие величины:

• Квартира – 75%
• Апартаменты – 70%
• Загородный дом с землей – 60%
• Коммерческая недвижимость или просто земельный участок – до 50% от рыночной стоимости.