Сходства и отличия между ипотекой и кредитом под залог недвижимости

Сходство между ипотекой и кредитом под залог недвижимости

Ипотеку и залоговый кредит объединяет то, что оба финансовых инструмента строятся на обеспечении залогом в виде ценного имущества. И в том, и в другом случае – это недвижимость. Благодаря тому, что недвижимость ликвидна и сохраняет вложенную в нее покупательную способность, она способна гарантировать обязательства заемщика на длительные сроки – 10, 20 и даже более лет. С теми суммами, которые доступны взаймы по ипотеке и залоговому кредиту, это важно: ведь заемщик получает миллионы или даже десятки миллионов рублей.

Кому принадлежит залоговая недвижимость

Право собственности на залоговый объект принадлежит его владельцу. На время погашения кредита банк, выдавший его, становится чем-то вроде «виртуального совладельца» залогового имущества. Поэтому он прямо заинтересован в том, чтобы оно было в хорошем состоянии и не вызывало никаких проблем, это касается и ипотеки, и залогового кредита.

Именно поэтому любое серьезное вмешательство в планировку или функционал залогового объекта придется согласовывать со «временным совладельцем» - кредитной организацией. Это связано с двумя факторами:

1. Если будут допущены незаконные переделки залоговой недвижимости, залог невозможно будет реализовать.
2. Банк заинтересован в том, чтобы залог сохранял свою ценность, ведь от этого зависят гарантии, которые кредитор получает, выдавая деньги. Какой-то особенно неудачный ремонт и особенно переделка квартиры могут довольно существенно снизить ее рыночную стоимость, что станет потенциальным ущербом для кредитора.

При этом пользоваться своим имуществом основному владельцу залогового объекта и обслуживать его (проживание, обстановка, дизайн, текущий ремонт, косметический ремонт и т.п.) можно без ограничений.

Разница между ипотекой и кредитом под залог недвижимости

Ключевая разница между ипотекой и кредитом под залог недвижимости в том, где по отношению друг к другу в процессе кредитования находятся деньги и недвижимость.

1. Если вы берете ипотеку, то ваша цель – недвижимость. Вы берете у банка деньги на ее покупку, а потом покупаете квартиру или строите дом и можете там жить, постепенно погашая задолженность.
2. Когда вы оформляете кредит под залог недвижимости, ситуация выглядит наоборот: у вас уже есть некоторая недвижимость в собственности, а вам нужны деньги. При этом в качестве обеспечения по кредиту подойдет не только квартира, но еще и апартаменты, дома, коммерческая недвижимость или земельные участок.

Также есть серьезное различие в целях кредитования и возможностях заемщика:

1. Ипотека – целевой кредит, т.е. ее берут на конкретную цель, покупку или строительство квартиры или дома. Воспользоваться ипотечными деньгами как-то еще нельзя, это одно из ключевых условий одобрения ипотеки.
2. Кредит под залог недвижимости по умолчанию – нецелевой. Заемщик распоряжается полученными деньгами по своему усмотрению. За счет этого залоговый кредит – гораздо более гибкий финансовый инструмент. Им регулярно пользуются как способом для рефинансирования или консолидации других кредитов, источником денег для крупных покупок или заменой для других финансовых инструментов, например, для автокредитования или как источник стартовых инвестиций для запуска или расширения малого бизнеса.

Еще одно серьезное различие – отношение банка к эксплуатации недвижимости.

1. Как показывает практика, к сдаче ипотечной квартиры внаем банки, как правило, относятся не очень благосклонно
2. С залоговым кредитом эксплуатация залоговой недвижимости владельцем, как правило, не вызывает вопросов.  Более того, если недвижимость сдается законно и доход от сдачи внаем подтверждается документально, то банк, может поставить это в плюс заемщику, как дополнительный источник подтверждаемого дохода при рассмотрении заявки на залоговый кредит.

Можно ли заменить кредит под залог недвижимости ипотекой?

Нет, не получится. Как уже было сказано выше, ипотека – строго целевой кредит и ее средства можно использовать только на покупку или постройку своей недвижимости.

Можно ли заменить ипотеку залоговым кредитом?

Тут сразу нужно сделать важную оговорку: как и во всех финансовых вопросах, точный ответ можно дать только если внимательно просчитать все детали. Каждая денежная ситуация индивидуальна и требует отдельного изучения.  Не исключено, что экономика вопроса сложится так, что этот вариант решения окажется дешевле и проще для заемщика.

Разберем один из возможных вариантов.

1. Заменить коммерческую ипотеку (не льготную, там слишком много условий и несопоставимые ставки) залоговым кредитом вполне можно.
2. Типичная задача для подобного варианта применения кредита под залог недвижимости: купить «стартовую» квартиру для ребенка или разъехаться с родственниками, но коммерческая ипотека получается слишком дорогой для заемщиков, или кто-то из заемщиков не проходит по условиям кредитования.
3. Исходные условия: у заемщиков уже имеется большая квартира или дом с земельным участком. Поскольку залоговый кредит дает доступ к суммам до 75% рыночной стоимости залога, заемщик получит достаточно средств, чтобы купить базовую однушку.

При этом на стороне залогового кредита будут следующие особенности:

1. Сопоставимая или меньшая полная стоимость кредита и ежемесячный платеж;
2. Не нужен первоначальный взнос (а это может быть до трети стоимости);
3. Более лояльное отношение банка к подробностям кредитной истории заемщика;
4. Никаких ограничений по покупаемой недвижимости: первичный или вторичный рынок, любой район, любой застройщик, с или без страхования и т.д;
5. Когда вся сумма на руках, это «рынок покупателя» - он сам может диктовать условия и добиваться скидок, т.е. покупка для него получается в целом выгоднее.

Идеальный вариант при покупке квартиры для ребенка за счет залогового кредита – провести всю операцию, пока чадо еще не подросло. Так заемщик сможет несколько лет сдавать купленную квартиру внаем и до определенной степени компенсировать расходы на погашение кредита, фактически выплачивая его часть из чужого кармана.