За счет сочетания более низких ставок и длительных сроков кредитования кредит под залог недвижимости дает заемщику комфортный размер ежемесячного платежа. Доступные суммы тоже заметно выше типичных кредитов наличными – сегодня можно получить суммы до 75% рыночной стоимости залога. Однако все эти преимущества становятся доступны только если залог соответствует требованиям, предъявляемым к недвижимости.
Какую недвижимость банки готовы принять в залог
Сам по себе принцип работы залога в том, что обязательства заемщика по кредиту подкрепляются наличием некоторого ценного имущества, которое может быть реализовано на рынке и покроет вырученными деньгами возможные потери. Поэтому ключевое требование к любой залоговой недвижимости – ликвидность, т.е. востребованность и способность быть быстро проданной.
Дальше все зависит от конкретного кредитора. Существует условная «лестница ликвидности»: для разных типов недвижимости выше или ниже вероятность быстро найти покупателя. Какие-то банки предпочитают работать только с высоколиквидными залогами и выдают кредиты только под залог квартиры. Другие рассматривают больше вариантов и готовы принять в качестве залога квартиры, апартаменты, дома и земельные участки.
Общие правила для залоговой недвижимости
Для любой недвижимости, которой предстоит стать залогом, действуют следующие общие правила:
- Регистрация объекта: у недвижимости есть кадастровый номер, определены границы и площадь.
- Юридическая чистота: у объекта не должно быть неурегулированных споров по поводу права собственности.
- Строительство завершено и объект в пригодном для эксплуатации по назначению состоянии.
- Отсутствие арестов и обременений (в т.ч. ипотеки, других залогов и т.п.).
- Отсутствие «юридически сложных» собственников: несовершеннолетние, очень пожилые люди, недееспособные, отбывающие наказание или проходящие действительную службу.
- К недвижимости должен быть свободный доступ, поэтому объекты в закрытых административно-территориальных образованиях (ЗАТО) не подходят.
- Если объект в долевой собственности, то его примут в залог только как «целый», с условием что все собственники станут созаемщиками.
Требования к залоговой квартире и апартаментам.
Квартира — это один из самых популярных видов залога. Для квартир актуальны следующие требования:
- Материал стен и перекрытий. Скорее всего не примут в залог квартиру в деревянном доме или блочном\панельном здании, особенно если оно старше 1975 года. Часто планку поднимают еще выше – до 1995 года.
- Уровень износа. Предельным считается уровень 65-70%. Если дом в аварийном состоянии, назначен на снос или ему требуется капремонт, такую квартиру не возьмут.
- Подключение к коммуникациям и достаточный уровень отделки. Квартира должна быть пригодна для постоянного проживания, т.е там обязательно должны быть электричество, водопровод и канализация. В ней должны быть установлены окна, двери и сантехника.
Наличие отдельной кухни и санузла.
Несмотря на то, что апартаменты формально не считаются жильем, требования к ним предъявляются в целом те же, что и к обычным квартирам.
Требования к залогу для таунхауса
Жилье за городом становится популярным вариантом и загородные таунхаусы часто становятся залогом. Требования к залогу составляются с учетом специфики таких строений.
- Отдельный вход. В строение должен быть индивидуальный вход, с собственного участка или двора.
- Регистрация объекта как индивидуальной недвижимости. Возможны следующие варианты: блок-секция, блокированный дом или часть отдельного жилого дома.
- Капитальный характер постройки. «Недвижимость» подразумевает неразрывную связь с землей, поэтому таунхаус должен быть на солидном бетонном, каменном или кирпичном основании.
- Подключение к коммуникациям. Здесь то же самое, что у квартиры или апартаментов, но добавляется еще один важный фактор – наличие отопления (газовое, дизельное, централизованное или любая альтернатива).
Требования к залогу для жилого дома
Загородный или отдельный городской дом тоже могут стать залогом. Но помимо общих, к ним предъявляются и специфические требования.
- Юридический статус. Строение должно быть зарегистрировано как «жилой дом» или «жилое строение без права регистрации».
- Этажность и площадь. Высота не более 3 этажей, площадь от 50 до 300 кв. м – если меньше или больше, то такой залог менее ликвиден, поскольку на него сложно найти покупателя.
- Удаленность от офиса банка. Часто банки ограничивают дистанцию до залога в 100-150 км до своего офиса. Это вызвано тем, что сотрудникам может потребоваться оперативно выехать на место и своими глазами осмотреть залоговое имущество.
- Подключение к коммуникациям. Здесь требования совпадают с таковыми для таунхауса.
Требования к залогу для коммерческой недвижимости
К коммерческой недвижимости относятся офисные, торговые и производственные помещения, склады и т.п.
- Прямое владение. Заемщик должен быть собственником недвижимости как физическое лицо, а не через свою фирму.
- Исправное состояние и эксплуатация по назначению. Недвижимость должна быть полностью готова для использования, использоваться собственником или арендаторами на длительные сроки.
- Расположение. Коммерческая недвижимость должна находиться в городе, где расположен офис банка, или в ближних пригородах.
Требования к залогу для земельного участка
Земельный участок могут принять в залог, но к нему предъявляются специфические требования. Поскольку это не строение и не жилье, его не касаются требования к техническому состоянию, но важны юридические детали:
- Завершенное межевание. Границы должны быть определены, зафиксированы документально и не вызывать споров с соседями.
- Требования к категории земель. В залог принимают только земли населенных пунктов или сельскохозяйственного назначения.
- Вид разрешенного использования. В залог готовы принять земли для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), для дачного строительства, для садоводства или для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ).
- Реальная эксплуатация в соответствии с категорией земель и видом разрешенного использования.
- Дистанция от офиса банка. Как правило, максимальное удаление залоговой земли от офиса банка рассчитывается по тому же принципу, что и для загородного дома.
