Вложения в жилую недвижимость – один из самых популярных способов «народных инвестиций», которым пользуются россияне. У этих вложений есть несколько неоспоримых достоинств:
- Рынок недвижимости неплохо отыгрывает все колебания рубля и достаточно оперативно индексируется, поэтому недвижимость считается одним из надежных способов сохранения вложенной в нее покупательной способности, которая эффективно противостоит инфляции.
- В долгосрочной перспективе, поскольку потребность в жилье в крупных городах всегда актуальна, рынок недвижимости, несмотря на относительно кратковременные скачки и просадки, всегда идет вверх.
- Недвижимость хорошо защищена от возможных финансовых кризисов и ее весьма непросто украсть.
- Жилье, помимо «медленного» роста, может дать еще и «быстрые» деньги, обеспечивая доход от сдачи внаем.
Особенности недвижимости как инвестиции
Правда, если рассматривать проблему объективно, то стоит обратить внимание и на другую, оборотную сторону недвижимости как финансового актива. Ее недостатки во многом – продолжение ее достоинств.
- Поскольку рынок недвижимости нетороплив, она настолько хорошо сохраняет вложенные в себя деньги, что их бывает непросто извлечь. К примеру, нормальный цикл продажи хорошей ликвидной квартиры сегодня составляет до 1,5-2 месяцев или даже дольше.
- Если деньги нужно вывести быстрее, то придется мириться с неизбежными потерями. Почти гарантированный способ быстро продать жилье – предложить за него солидную скидку, 10-15%. Такую цену придется заплатить за скорость или мириться со временем, требующимся на поиски хорошего покупателя.
- Одна из проблем жилья как актива в том, что им нельзя пользоваться частично. Например, у вас есть квартира, которая оценивается в 10 млн рублей, а вам нужно на какие-то цели 1,5 млн рублей. «Отпилить» от квартиры необходимый кусок и продать его, чтобы вынуть вложенные в свое время деньги не получится. Можно продать долю в недвижимости, но сложностей по продаже и оформлению не меньше, а сложностей с вопросами владения и эксплуатации потом будет даже больше.
- Продавая недвижимость, вы получаете вложенные деньги, но теряете не только стабильный актив, а еще и возможность получать «быстрые» деньги за счет сдачи в аренду.
- Если вы израсходуете не все средства, полученные при продаже квартиры, то остаток уже вряд ли получится вложить обратно в недвижимость. Возможные варианты – направить остатки на банковский вклад или накопительный счет, но собственник может не доверять этим инструментам.
- Квартира может быть в собственности меньше минимального срока владения. Он составляет 3 года, если недвижимость была унаследована, получена в подарок, по договору ренты, приватизирована или является единственным жильем. Во всех остальных случаях минимальный срок составляет 5 лет. Если он не истек, придется платить 13% для резидентов и 30% налога с полученных от продажи денег.
- Если вы хотите получить «быстрые» доходы от недвижимости, то сдача ее в аренду и поддержание в порядке тоже требуют определенных усилий.
Как извлечь деньги из квартиры, не продавая ее
Одним из вариантов быстро «вынуть» вложенные в недвижимость деньги и избежать перечисленных выше проблем может стать оформление кредита под залог недвижимости. Заемщику будет доступно до 75% от рыночной стоимости залоговой недвижимости, что позволяет получить как сумму в несколько миллионов рублей, так и использовать «кусочек» от актива.
Еще один плюс – недвижимость остается за владельцем, и он может эксплуатировать ее по своему усмотрению. С этим условием становится доступен вариант, когда залоговый объект сдается внаем и платежи арендаторов частично или полностью компенсируют расходы на обслуживание кредита.
У подобной схемы есть и свой недостаток – платой за возможность высвободить аккумулированные деньги, не продавая недвижимость, становится переплата по кредиту. В этом случае владельцы жилья часто выбирают одну из двух стратегий – либо берут очень «короткий» кредит, чтобы сократить объем переплаты, либо, наоборот, пользуются возможностью растянуть платежи на срок до 20 лет, сократить ежемесячный платеж и фактически переложить часть финансовой нагрузки на съемщиков.
С другой стороны, если на чашах весов налог с продажи и переплата по кредиту, доступ к нужной сумме через кредитование может оказаться интереснее по деньгам. В каждом случае, при пользовании любыми финансовыми инструментами, ключевым условием успеха становится тщательный анализ условий и данных, просчет экономики предложения и оценка всех «за» и «против».
Единственное, что однозначно не рекомендуется делать с имеющейся недвижимостью с точки зрения финансов – оставлять ее без дела. Неработающая или работающая не на вас недвижимость означает потерянные деньги, которые за долгий срок могут сложиться в весьма внушительные суммы.
