Что вы можете сделать с залоговой квартирой

Когда в сети обсуждают залоговое кредитование, встречается такой контраргумент-страшилка: «Отдашь квартиру в залог и после этого будешь обои клеить, только какие банк разрешит, и вешалку выбирать вместе». Сложилось ошибочное мнение, что залог означает, что заемщик перестает быть хозяином в собственной квартире – разберем, как все обстоит на самом деле.

Какая часть квартиры принадлежит банку?

В отношении недвижимости кредитор и заемщик становятся «залогодателем» и «залогодержателем». И эти отношения продолжаются до тех пор, пока не будет полностью выплачен кредит и снято залоговое обременение с залоговой квартиры.

Если говорить о праве собственности – то фактически никакая часть квартиры кредитору не принадлежит. Недвижимость остается за владельцем, а отношение к ней залогодержателя можно условно описать как «без права пользования». У кредитора есть лишь обеспечительное право на квартиру, которое работает только если долг не возвращается: банк через суд получит возможность обратить взыскание на залог и продать имущество, чтобы покрыть остаток долга. То есть банк имеет право голоса в отношении собственности как таковой и заинтересован, чтобы с квартирой было все в порядке, но вот, к примеру, поселить в ней своей волей сотрудников или сдавать комнату в ней внаем кредитор уже не может.

Как делятся права и обязанности владельца квартиры

В интернете пугают запретами, но на самом деле градация гораздо шире и сложнее. Их можно поделить на четыре пласта по отношению ко владельцу залоговой квартиры:

1. То, что владелец обязан делать;
2. То, что владелец может делать без какого-либо согласования;
3. То, что владелец может сделать, но должен перед этим согласовать с банком-кредитором;
4. То, что владелец не должен и не может делать вообще (по закону и договору).

Разберем их по порядку.

Что владелец обязан делать с квартирой

Недвижимость, ставшая залогом, превращается в финансовый актив. Ради этого и оценка: от ее стоимости зависят доступная заемщику сумма и условия. Одна из обязанностей залогодателя - не потерять ценность залога. Квартиру нельзя умышленно ухудшать и эксплуатировать так, чтобы она портилась, залоговое жилье нужно поддерживать в хорошем техническом состоянии, сохраняя ликвидность залога. Это будет в интересах и самого владельца, и его партнера-кредитора.

Что владелец может делать с залоговой квартирой без согласования

Залоговая квартира остается в полном распоряжении законного хозяина. Поэтому он может ее эксплуатировать любым способом, который не запрещен законом или отдельной строкой в договоре кредитования. В квартире можно:

• Проживать вместе со своей семьей и родственниками.
• Сделать косметический ремонт или менять стиль и оформление квартиры (поменять обои, переложить плитку или полы, заменить сантехнику, покрасить потолок и стены, переставить окна или поменять дверь и т.д.), однако нужно помнить о главном требовании – по итогам ремонта не должна понижаться рыночная стоимость залогового жилья.
• Без одобрения банка регистрировать ближайших родственников (дети, супруги, родители). В отдельных случаях в договоре может быть особый пункт по поводу регистрации. Регистрация дальних родственников и третьих лиц обычно требует отдельного заявления в банк.
• Квартиру можно включить в завещание, указав, кому конкретно она отойдет. Однако есть тонкость: если завещание вступит в силу до того, как погашен кредит, его остаток будет гасить уже наследник (если долг не перекрыт страховкой от подобных случаев).

О чем потребуется договариваться с банком

Поскольку квартира служит обеспечением кредита, банка будут касаться все вопросы, влияющие на стоимость залога и право собственности. К таким операциям относятся:

• Продажа, дарение или обмен. По умолчанию такие сделки запрещены без согласия залогодержателя. Банк должен одобрить сделку, потому что для него, как для кредитора, это риск не получить назад свои деньги. Поэтому проводится анализ и оценка нового владельца, а параллельно решается вопрос о том, что делать с кредитом – обычно приобретший гасит кредит за прежнего владельца полностью или переоформляет кредит на себя.
• Любые действия, меняющие стоимость залога. Чаще всего это перепланировка – объединение комнат, перенос стен и т.п. Эти действия нужно согласовать с кредитором еще до того, как владелец пойдет в БТИ и жилинспекцию.
• Сдача в аренду. Тут все зависит от политики конкретного банка. Кредитор может в целом одобрить это без каких-то условий, по умолчанию, как вариант «что не запрещено, то разрешено» – в рамках этой логики у заемщика появляется стабильный источник неплохого дохода, что выгодно банку. Более сложный вариант – прописать в договоре, что аренда разрешена, но по согласованию с банком, так кредитор страхуется от безалаберных съемщиков, которые могут испортить залоговое имущество. Еще вариант – банк может прямо внести в договор, что сдача запрещена и тут уже ничего не поделаешь.
• Переоформить залог на другой объект. Процедура нечастая и относительно сложная, но возможная.

Чего категорически нельзя делать с жильем в залоге

Есть вещи, которые не просто запрещены деловой этикой, но невозможны по процедуре или не соответствуют закону.

• Продать, не информируя об этом банк. Если делать все официально, то сделку не зарегистрирует Росреестр, поскольку не снято обременение. А если по-тихому, не ставя никого в известность, за наличные, то сделка будет сомнительна. В итоге продавец рискует остаться с кредитом, с судом и с обязательством вернуть полученные деньги.
• Еще раз оформить залог. Технически более одного залогового обременения на один объект допустимо, но в большинстве случаев это прямо запрещено договором залога. Так что под одну и ту же недвижимость нельзя получить еще один залоговый кредит.
• Использовать залоговую квартиру не по назначению. Например, открыть в ней ресторан или магазин. Прямого запрета в законе нет, но это грубое нарушение условий договора залога: банк вправе потребовать досрочного погашения кредита, а при отказе — обратить взыскание на квартиру через суд. И кроме того, устраивать коммерческое производство в жилом помещении не получится и без залога — это упирается в требования к жилфонду, перепланировку и санитарные нормы.