USD
Покупаем: 
97,00
Продаем: 
98,85
EUR
Покупаем: 
103,40
Продаем: 
106,00

Обновлено: 09.02.2025 17:16

04.02.2025
21

Ипотека и кредит под залог: общее и разное

Общее

Ипотеку и залоговый кредит объединяет то, что оба финансовых инструмента строятся на обеспечении залогом в виде ценного имущества. И в том, и в другом случае – это недвижимость. Благодаря тому, что недвижимость ликвидна и сохраняет вложенную в нее покупательную способность, она способна гарантировать обязательства заемщика на длительные сроки – 10, 20 и даже более лет. С теми суммами, которые доступны взаймы по ипотеке и залоговому кредиту, это важно: ведь заемщик получает миллионы или даже десятки миллионов рублей.

Право собственности на залоговый объект принадлежит его владельцу. На время погашения кредита банк, выдавший его, становится чем-то вроде «виртуального совладельца» залогового имущества. Поэтому он прямо заинтересован в том, чтобы оно было в хорошем состоянии и не вызывало никаких проблем, это касается и ипотеки, и залогового кредита.

Разное

Ключевая разница между ипотекой и кредитом под залог недвижимости в том, где по отношению друг к другу в процессе кредитования находятся деньги и недвижимость.

Если вы берете ипотеку, то ваша цель – недвижимость. Вы берете у банка деньги на ее покупку, а потом покупаете квартиру и можете в ней жить, постепенно погашая задолженность. Когда вы берете кредит под залог недвижимости, ситуация выглядит иным образом: у вас уже есть некоторая недвижимость в собственности, а вам нужны деньги. При этом в качестве обеспечения по кредиту подойдет не только квартира, но еще и апартаменты, дома, коммерческая недвижимость или земельные участок.

Также есть серьезное различие в целях кредитования:

  • Ипотека по умолчанию – целевой кредит, т.е. ее берут на конкретную цель, покупку или строительство квартиры или дома. Воспользоваться ипотечными деньгами как-то еще нельзя, это одно из ключевых условий.
  • Кредит под залог недвижимости по умолчанию нецелевой, таким образом заемщик полностью распоряжается своими деньгами по своему усмотрению. За счет этого залоговый кредит – гораздо более гибкий финансовый инструмент. Им регулярно пользуются как способом для рефинансирования или консолидации других кредитов, источником денег для крупных покупок или заменой для других финансовых инструментов, например, для автокредитования или как источник стартовых инвестиций для запуска или расширения малого бизнеса.

Еще одно серьезное различие – отношение банка к использованию недвижимости. Общим для залогового кредита и ипотеки будет то, что любое серьезное вмешательство в планировку или функционал залогового объекта придется согласовывать со «временным совладельцем» - кредитной организацией. При этом пользоваться своим имуществом основному владельцу залогового объекта и обслуживать его (обстановка, текущий ремонт, косметический ремонт и т.п.) можно без ограничений.

Однако, как показывает практика, к сдаче ипотечной квартиры внаем некоторые банки относятся не очень благожелательно, а вот с залоговым кредитом эксплуатация залоговой недвижимости владельцем, как правило, не вызывает вопросов.  Более того, если все законно и доход от сдачи внаем подтверждается документально, то банк, скорее, поставит это в плюс заемщику, как дополнительный источник подтверждаемого дохода при рассмотрении заявки на залоговый кредит.

Можно ли заменить одно другим?

Для начала, сделаем важную оговорку: как и во всех финансовых вопросах, точный ответ можно дать только если внимательно просчитать все по времени и с помощью математики. Каждый кредит и каждая денежная ситуация индивидуальны и требуют отдельного изучения.  Разберем один из возможных вариантов в некоторых жизненных ситуациях.

Сразу надо отметить: поскольку ипотека – целевой кредит, заменить ей другой финансовый инструмент не получится. А вот наоборот – заменить коммерческую ипотеку (не льготную, там слишком много условий и несопоставимые ставки) залоговым кредитом вполне можно. Один из подобных вариантов может быть реализован следующим образом:

  1. Есть задача – купить «стартовую» квартиру для ребенка или разъехаться с родственниками, но ипотеку брать не хочется или коммерческая ипотека получается слишком дорогой для заемщиков.
  2. У заемщиков уже имеется большая квартира или дом с земельным участком. Поскольку залоговый кредит дает возможность доступа к суммам до 75% рыночной стоимости залога, заемщик получит достаточно средств, чтобы купить однушку.
  3. На стороне залогового кредита будут следующие особенности: сопоставимая или меньшая полная стоимость кредита и ежемесячный платеж, более лояльное отношение банка к подробностям кредитной истории заемщика, а также никаких ограничений по покупаемой недвижимости: первичный или вторичный рынок, любой район, любой застройщик и т.д. К тому же, когда вся сумма на руках, это «рынок покупателя» - он сам может диктовать условия и добиваться скидок, т.е. покупка для него получается в целом выгоднее.
  4. Идеальный вариант при покупке квартиры для ребенка за счет залогового кредита – озаботиться вопросом, пока чадо еще не подросло. Так у владельцев появится возможность несколько лет сдавать ее внаем и до определенной степени компенсировать расходы на погашение кредита, фактически выплачивая его часть из чужого кармана.

Таким образом, одна недвижимость поможет купить другую квартиру и решить задачи, которые обычно решают, пользуясь иными финансовыми продуктами. Не исключено, что экономика сложится так, что этот вариант решения окажется дешевле и проще для заемщика.

База знаний

image

Что такое кибермошенничество?

image

Что делать, если кредит оказался не нужен

image

В чем разница между поручителем и созаемщиком по кредиту?

Перейти в раздел

Мнение эксперта

image

Почему не стоит оформлять для кого-нибудь банковскую карту?

image

Что такое DDoS-атака и как в ней не поучаствовать

image

Как помочь себе не допустить просрочку

Перейти в раздел

Может быть интересно

Недвижимость
Деньги
Жизнь

Как взять кредит под залог земельного участка: условия и требования

Недвижимость
Деньги
Жизнь

Особенности рефинансирования кредита под залог недвижимости

Деньги
Жизнь

4 самых популярных вопроса покупателей валюты: ответы экспертов