Обновлено: 09.02.2025 17:16
Ипотеку и залоговый кредит объединяет то, что оба финансовых инструмента строятся на обеспечении залогом в виде ценного имущества. И в том, и в другом случае – это недвижимость. Благодаря тому, что недвижимость ликвидна и сохраняет вложенную в нее покупательную способность, она способна гарантировать обязательства заемщика на длительные сроки – 10, 20 и даже более лет. С теми суммами, которые доступны взаймы по ипотеке и залоговому кредиту, это важно: ведь заемщик получает миллионы или даже десятки миллионов рублей.
Право собственности на залоговый объект принадлежит его владельцу. На время погашения кредита банк, выдавший его, становится чем-то вроде «виртуального совладельца» залогового имущества. Поэтому он прямо заинтересован в том, чтобы оно было в хорошем состоянии и не вызывало никаких проблем, это касается и ипотеки, и залогового кредита.
Ключевая разница между ипотекой и кредитом под залог недвижимости в том, где по отношению друг к другу в процессе кредитования находятся деньги и недвижимость.
Если вы берете ипотеку, то ваша цель – недвижимость. Вы берете у банка деньги на ее покупку, а потом покупаете квартиру и можете в ней жить, постепенно погашая задолженность. Когда вы берете кредит под залог недвижимости, ситуация выглядит иным образом: у вас уже есть некоторая недвижимость в собственности, а вам нужны деньги. При этом в качестве обеспечения по кредиту подойдет не только квартира, но еще и апартаменты, дома, коммерческая недвижимость или земельные участок.
Также есть серьезное различие в целях кредитования:
Еще одно серьезное различие – отношение банка к использованию недвижимости. Общим для залогового кредита и ипотеки будет то, что любое серьезное вмешательство в планировку или функционал залогового объекта придется согласовывать со «временным совладельцем» - кредитной организацией. При этом пользоваться своим имуществом основному владельцу залогового объекта и обслуживать его (обстановка, текущий ремонт, косметический ремонт и т.п.) можно без ограничений.
Однако, как показывает практика, к сдаче ипотечной квартиры внаем некоторые банки относятся не очень благожелательно, а вот с залоговым кредитом эксплуатация залоговой недвижимости владельцем, как правило, не вызывает вопросов. Более того, если все законно и доход от сдачи внаем подтверждается документально, то банк, скорее, поставит это в плюс заемщику, как дополнительный источник подтверждаемого дохода при рассмотрении заявки на залоговый кредит.
Для начала, сделаем важную оговорку: как и во всех финансовых вопросах, точный ответ можно дать только если внимательно просчитать все по времени и с помощью математики. Каждый кредит и каждая денежная ситуация индивидуальны и требуют отдельного изучения. Разберем один из возможных вариантов в некоторых жизненных ситуациях.
Сразу надо отметить: поскольку ипотека – целевой кредит, заменить ей другой финансовый инструмент не получится. А вот наоборот – заменить коммерческую ипотеку (не льготную, там слишком много условий и несопоставимые ставки) залоговым кредитом вполне можно. Один из подобных вариантов может быть реализован следующим образом:
Таким образом, одна недвижимость поможет купить другую квартиру и решить задачи, которые обычно решают, пользуясь иными финансовыми продуктами. Не исключено, что экономика сложится так, что этот вариант решения окажется дешевле и проще для заемщика.