Покупка квартиры для собственного проживания или в качестве финансового актива для большинства становится самым крупным в жизни денежным делом. А если речь идет об ипотеке, то это еще и финансовые обязательства не на один десяток лет. Поэтому, присматриваясь к недвижимости на первичном рынке, надо обязательно проверить компанию-застройщика на наличие сигналов о том, что от сделки лучше отказаться.
Какие основные риски заложены в покупке первичного жилья
Большинство рисков при покупке новостроек связано с тем, что предмет покупки находится еще в процессе постройки: часто речь идет не о физическом объекте недвижимости, а о правах на еще не существующий в реальности дом или квартиру. Поэтому наибольший объем рисков связан именно с тем, что проект, в который вложены деньги, так и не превратится в настоящую недвижимость.
- Срыв сроков сдачи постройки. Застройщик может обещать готовое жилье с сроку, но причины в диапазоне от задержки поставок стройматериалов до согласования юридических вопросов могут постоянно сдвигать эти даты «вправо». Вместе с ними могут сорваться и ваши планы.
- Срыв ввода в эксплуатацию. Дом может уже физически существовать, быть подключенным к коммуникациям и быть 100% технически пригодным для заселения и использования как жилье. Но с административно-юридической точки зрения эта конструкция начинает считаться домом и может быть заселена только тогда, когда улажены все формальности, а дом из строящегося объекта превращается уже в юридическую (и экономическую) сущность: он поставлен на учет в реестре, оформлены техпаспорта квартир, дому присвоены адреса и индексы и т.п.
- Несостоятельность застройщика. Эскроу-счета и проектное финансирование снижают риск потери денег покупателя. Но если компания-застройщик разорится, так и не передав покупателю готовую недвижимость, во-первых, деньги вернутся не сразу, а во-вторых, рынок за это время уже успеет уйти вперед по ценам и для покупки недвижимости придется увеличивать первоначальную сумму.
- Изменения в проекте. Порой застройщикам приходится «на лету» переделывать проекты из-за каких-то обнаруженных в ходе работы ошибок или из-за того, что резко подскочили цены на стройматериалы. Урезаются площади, упрощается отделка, снижается уровень благоустройства территорий и т.п. Не так уж редко, что застройщик лукавит: обещает большой зеленый двор с крупной игровой площадкой и достаточное количество парковочных мест – но на деле выясняется, что формально такой двор и парковка есть, но один на четыре жилых корпуса, а все остальные притиснуты друг к другу и между ними практически нет места.
Плохие сигналы при выборе застройщика
Перед тем, как принимать решение, стоит хорошенько проверить застройщика. Информацию, который хватит для принятия решения, можно получить полностью из открытых источников. Какие могут быть «красные флаги»:
- Начать стоит с изучения новостей и соцсетей. Если есть какие-то скандальные данные о руководстве компании, работе застройщика, конфликтах, связанных с экологией и т.п. или в прессу просочились сведения о судебных разбирательствах, это повод задуматься.
- Если в группах, где общаются жильцы уже сданных и текущих проектов этого застройщика, есть сообщения о задержках, заморозке строительства или переносах сроков, это уже повод задуматься.
- Покупка квартиры в уже возведенной и сданной новостройке по умолчанию меньший риск, чем «на котловане». Но если в общении с собственниками (в сети или вживую) идут сигналы о плохом качестве работ или отклонениях от проекта – стоит быть осторожнее.
- Лучше всего покупателя еще не построенной квартиры защищает покупка в формате договора долевого участия (ДДУ). Если застройщик предлагает менее защищенные форматы (инвестиционное соглашение или предварительные договоры), уровень риска у сделки заметно растет.
- Большинство застройщиков любит хвастаться успехами и отчитываться о ходе стройки перед покупателями на своем сайте или в соцсетях. В норме сегодня выводят по 2-3 этажа в месяц. Если постройка растет заметно медленнее или с большими перерывами, а то и у нее «мертвая» страница – это уже сигнал. Точно так же стоит оценивать активные продажи при отсутствии отчетов о том, как поживает продаваемый объект. Не поленитесь и съездите на стройку сами, сегодня ИИ может «нарисовать» очень реалистичную картинку для отчета, а вот глаза покупателей не обмануть.
- Проверьте документы самого проекта. У проекта должны быть: разрешение на строительство, проектная декларация (в ней указаны все характеристики строящегося объекта – их стоит сравнить с тем, что получается), документы на земельный участок, подтверждающие право застройщика работать на этом участке. У нормального застройщика эти документы всегда есть на странице проекта, если их нет – это повод задуматься.
- Внимательно изучите информацию о компании из ЕГРЮЛ. Тревожный сигнал – если застройщик ворочает миллиардами рублей, а уставного капитала у него не хватит даже на комнату в собственном проекте. Такое расхождение часто бывает признаком компании-однодневки.
- Проверьте отчетность компании (доступна на сайте ФНС по ИНН застройщика). Тревожные сигналы: резкое падение прибыли по сравнению с предыдущими годами, перекос между собственными и кредитными средствами компании, сокращение объема выручки в последнее время. Если компания в долгах, тем более если по ним есть просрочки, у нее не хватает собственных денег и мало продаж, у такого продавца рискованно брать еще не готовую недвижимость.
- Если при проверке базы данных исполнительных производств выясняется, что против застройщика постоянно подают иски за срыв сроков или судятся из-за качества работы, это 100% сигнал о том, что у него не все в порядке с качеством работы.
- Аналогично – если в картотеке арбитражных дел есть сведения о подаче заявлений на банкротство, это очень рискованный поставщик.
- Слишком выгодные условия покупки. Если застройщик начинает предлагать слишком большие (10% и выше) скидки сразу на этапе строительства, это можно расценить как сигнал, что у него не все очень хорошо с проектом.
