Как банк оценивает стоимость земельного участка при оформлении его в залог

Залоговое кредитование позволяет получить до 70% от рыночной стоимости недвижимости. Доступная сумма кредита напрямую зависит от результата оценки имущества. Рассказываем, как банк оценивает земельный участок — для чего это нужно, какие факторы влияют на расчет, порядок проведения процедуры. 

Особенности залогового кредитования

Залоговый кредит — разновидность потребительского, но с одним весомым нюансом – обеспечением. На время кредитования имущество залогодателя остается в залоге у банка. Основное преимущество кредита с залогом для заемщика — возможность получить гораздо большую сумму, чем по кредиту без обеспечения. Кроме того, кредиторы чаще готовы предложить более комфортные условия, например, уменьшить ставку или увеличить срок погашения. Этапы получения кредитных средств:

• обращение в банковскую структуру с заявлением;
• выезд сотрудника для подтверждения наличия предмета залога;
• получение предварительного одобрения;
• проведение оценки земельного участка для банка;
• ожидание окончания процедуры оформления и получение денег.

Кредитование под залог земельного участка целесообразно, если банки отказали в обычном потребительском кредите или его сумма значительно ниже необходимой. Полученные деньги — не целевые, поэтому заемщик имеет право потратить их на что угодно. От покупки бытовой техники, до инвестиций в бизнес-проект. 

На время, пока не выплачен кредит, собственник не может продавать, обменивать или дарить землю или иным образом распорядиться правом собственности без согласования с банком. Но он по-прежнему может использовать ее по своему усмотрению: строить на ней дом, заниматься бизнесом, сдавать в аренду.

Для чего нужна оценка 

Оценка стоимости участка для залога — официальный процесс установления цены объекта. Без нее не обходится ни один залоговый кредит. В чем заключается смысл процедуры для кредитора:

• Он получает гарантию на случай, если заемщик перестанет платить. Земельный участок выступает в качестве обеспечения. При неплатежеспособности залоговое имущество клиента продадут на торгах, а для этого надо знать, сколько за него можно выручить. 
• Оценка стоимости участка для залога позволяет рассчитать максимальную сумму кредита. Хотя она зависит не только от стоимости земли, но и от стандартных параметров: размера и регулярности дохода, чистоты кредитной истории, наличия непогашенных долгов.

Факторы стоимости 

Чаще всего предметом залога становится земля, отведенная под индивидуальное жилое строительство, с хорошим расположением и подведенными коммуникациями. Взять кредит под обеспечение наделом сельскохозяйственного назначения сложнее. Но можно попытаться, предложив кредитору дачный участок в садовом некоммерческом товариществе.

При оценке банком стоимости земли или участка учитывают следующие факторы:

1. Размер и форма — показатели находятся в тесной взаимосвязи. Чем больше площадь, тем лучше, но, если рельеф или конфигурация не позволяют эффективно использовать участок, цена не будет высокой.
2. Местонахождение — на стоимость влияет географическое расположение. Например, земля для строительства в пригороде густонаселенного города стоит дороже, чем угодья, удаленные от инфраструктуры.
3. Плодородность — важный критерий для сельхозземель. От него зависит урожайность и, как следствие, доходность.
4. Грунт — при оценке стоимости участка для залога меньшую ценность имеет недвижимость с глинистой, болотистой, соленой почвой. Ее не получится использовать для садово-огородных работ и отдыха.
5. Коммуникации — больше стоят участки, к которым подведено электричество, есть водо- и газопровод.
6. Постройки — отсутствие строений повышают ликвидность залогового имущества. Новому собственнику не нужно тратить время и деньги, чтобы снести ненужное или перестроить под себя.
7. Экология — земли, расположенные в экологически чистых природных зонах, ценятся выше, независимо от их назначения.
8. Транспортная доступность, инфраструктура — участок, который находится неподалеку от остановки общественного транспорта, магазина, поликлиники, в асфальтированной местности, кредитор оценит дороже.
9. Спрос — зависит от времени года, среднерыночных цен, перспектив развития направления, на котором расположен объект.
10.  Потенциальные инвестиции — фактор оценки земельного участка для банка имеет значение, если залоговую собственность разрешено использовать в качестве посевных площадей, разведения скота, строительства гостиниц и баз отдыха.

Чтобы банк мог использовать земельный участок в качестве залога, он должен отвечать следующим условиям:

• Не должен быть в залоге у другого кредитора
• Если участок был куплен в кредит, кредитные обязательства по нему должны быть полностью выплачены
• Должен находиться в регионе, где действует кредитная программа банка
• Не должен быть под арестом или ограничениями, которые мешают его продаже
• Собственником не должен быть несовершеннолетний или недееспособный гражданин
• Должен быть расположен в определенной местности или быть сельскохозяйственными землями
• Земля не должна быть частью заповедника или другой охраняемой территории
• Соседи по земле не должны иметь юридических претензий к участку или его владельцу
• Участок должен иметь хорошую ликвидность, то есть быть привлекательным для покупки на рынке

При определении стоимости участка надо учитывать множество параметров. Поэтому самостоятельные расчеты будут приблизительными. Для определения точной стоимости лучше обратиться к оценщику, который проведет всестороннее исследование недвижимости.

Принцип расчета залога

Право оценивать недвижимость есть у независимого эксперта — оценщика. У специалиста должна быть лицензия на ведение деятельности, а также членство в СРО. Еще одно обязательное условие — наличие полиса страхования гражданской ответственности на сумму не менее 300 тыс. руб. Оценщик выступает как третье лицо, которое не имеет отношения ни к банку, ни к заемщику. 

Оценка земельного участка также может проводится самим банком. В этом случае клиент соглашается с назначенной ценой. Такое возможно, если стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон. Расчет делается на основании данных сравнительных продаж, анализа последних аналогичных и актуальных сделок.

В ходе оценки земли или участка для банка рассчитывают сначала оценочную, а затем залоговую стоимость. Первую определяет оценщик, вторую называет банк. Алгоритм независимой оценочной экспертизы включает три подхода экономического анализа:

1. Сравнительный. Специалисты проводят анализ сделок на региональном рынке, сравнивают типы земельных участков и цены на них.
2. Доходный. Методика основана на определении чистой прибыли, которую в будущем получат от продажи или сдачи недвижимости в аренду.
3. Затратный. Оценщики рассчитывают, можно ли окупить затраты на улучшения.

В результате работы оценщик выдает экспертное заключение. В отчете указана актуальная рыночная стоимость, по которой кредитор определяет залоговую. Единого метода оценки земли для залога не существует, поэтому не редкость, когда на один объект может быть разная цена, в зависимости от политики конкретного банка.

Банки берут сумму, объявленную оценщиком, затем снижают ее, например, на 30%. Это называется уменьшение на залоговый дисконт. Дисконтирование дает возможность учесть будущие расходы на реализацию недвижимости.

Порядок проведения оценки

Первое, что потребует банк от заемщика – паспорт, выписку из ЕГРН, кадастровый план. Затем кредитор подробно расскажет, как банк оценивает стоимость земельного участка при оформлении его в залог. У кредитора есть свои аккредитованные оценщики. Но при этом он обязан принять отчет любого лицензированного специалиста. После выбора эксперта заемщик заказывает подготовку экспертного заключения и оплачивает услуги.

На предварительном этапе эксперт знакомится с ситуацией, выбирает методику оценки земли для залога, разрабатывает план действий. Оценщик может запросить у собственника дополнительные документы:

• фотографии оцениваемого объекта;
• кадастровую справку;
• сведения об обременении;
• данные о состоянии инженерных сетей.

Специалист изучает документацию, предоставленную залогодателем. Затем выезжает на объект, оценивает инфраструктуру и транспортную доступность. В ходе оценки земли или участка для банка эксперт учитывает объективные характеристики, на их основе пишет экспертное заключение, которое содержит:

• исследование земельного рынка;
• перечень параметров, сформировавших результаты;
• описание факторов, влияющих на ценность объекта;
• расчеты потенциальных доходов от использования или продажи залога;
• обоснование методики расчетов и используемых коэффициентов.

Важность работы оценщика заключается в том, что именно его выводы повлияют на сумму кредита, срок возврата, процентную ставку. В случае судебной тяжбы, экспертиза прикладывается к исковому заявлению и фигурирует в деле. Возвращаясь к вопросу, как банки оценивают стоимость земли или участка под залог, стоит отметить отсутствие единых требований. Каждый кредитор проводит свой анализ рисков и соответствия собственности залогодателя внутренней политике организации. Несмотря на разницу условий, можно выделить самые частые:

• определение процентной ставки и максимальной суммы на основании экспертного заключения с учетом материального положения заемщика, его платежеспособности;
• требование внушительного пакета документов, включая справку о доходах, согласие на залог от других собственников объекта;
• обязательное страхование на случай пожара, наводнения, техногенной катастрофы, ремонтно-строительного загрязнения, повреждения БПЛА, противоправных действий третьих лиц, ударов молнии.

Залогодержатель может применить штрафные меры, если заемщик задерживает платежи или перестает их вносить, включая продажу имущества залогодателя для покрытия долга.

Хотя у залоговых кредитов есть свои особенности, они представляют собой хороший способ финансирования. От таких сделок в выигрыше и кредитор, и заемщик: банки снижают риски потерь за счет залога, а клиенты получают нужные суммы на лучших условиях. Перед подачей заявки важно в подробностях узнать и понять, как банк оценивает земельный участок, и тщательно взвесить свои финансовые возможности.