Как проверить квартиру перед покупкой

Сделки с недвижимостью не только самые крупные и дорогие из всех, которые проводят физические лица. Поскольку чаще всего речь идет о жилье, с ним связаны самые серьезные риски – никому не хочется оказаться без квартиры или в доме, где, как внезапно выяснилось, есть еще жильцы, которых нельзя выселить. Поэтому кроме обязательной проверки физического состояния жилья и отсутствия в нем неузаконенных перепланировок, нужно еще узнать и тщательно проверить всю юридическую и документальную сторону недвижимости и ее продавцов.

Главные правила при проверке квартиры

Занимаясь проверкой недвижимости, документов и организацией всей сделки, важно соблюдать три главных правила

1.   Никаких копий, в том числе нотариально заверенных. Современные технологии позволяют творить чудеса в создании чрезвычайно правдоподобных копий документов, которые выглядят почти как настоящие. Поэтому только оригиналы и только с настоящими «мокрыми» подписями и печатями.

2.   Не будьте излишне вежливыми и всегда задавайте все вопросы, которые у вас возникают по поводу любых фактов и документов. Как только вы замечаете, что продавец или его представитель пытается что-то умолчать, торопиться, темнит или возникает разница между реальным положением дел и тем, как это пытаются представить продавцы – это тревожный звонок.

3.   Аналогично – всегда добивайтесь непосредственного живого контакта с владельцем недвижимости и получайте четкий недвусмысленный ответ по поводу согласия на продажу и другие ключевые вопросы. Сегодня даже видеосвязь не становится гарантией того, что вы общаетесь с живым человеком, а «мошенничество по доверенности» не теряет в популярности.

10 пунктов для проверки документов квартиры и продавца

1.   Паспорта всех собственников. Вас должны интересовать состояние документов, их актуальность, соответствие данных, отсутствие исправлений и данные о ранее выданных паспортах, сроки действия.

2.   Документ-основание права собственности на квартиру. Таким документом может являться свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, договор долевого участия или уступки права требования, договор приватизации. Помимо наличия как такового, в нем обязательно нужно проверить соответствие указанных данных. Вас будут интересовать:

• Данные участников сделки;
• Адрес квартиры;
• Площадь недвижимости;
• Существенные условия договора.

3.   Выписка из ЕГРН. Причем обязательно – свежая, не позднее 3 дней до момента совершения сделки. Это важно, поскольку имущество может попасть под арест или продавец может обанкротиться. В выписке нужно проверить следующие данные:

• Сколько у квартиры собственников.
• Данные всех собственников. Они должны совпадать с теми, что указаны в предоставленных паспортах (с учетом смены фамилий в браке и т.п.)
• Наличие обременений (ипотека, залог). У продавца нужно попросить предоставить документы, подтверждающие погашение ипотеки (залога) и снятие обременений.
• Наличие несовершеннолетних собственников. Если да, то для сделки потребуется разрешение органов опеки.

4.   Справка из ПНД и НД. Позволяет убедиться, что продавец в здравом уме и твердой памяти, полностью отдает себе отчет в своих действиях, подписывая документы. Отказ от предоставления этих документов говорит в пользу отказа от сделки даже сильнее, чем любая информация в них.

5.   Банкротство. С сегодняшней относительной простотой и популярностью процедуры банкротства это нужно проверять в одну из первых очередей. Если продавец на момент оформления сделки уже стал банкротом или в процессе оформления банкротства, это грозит, в том числе, тем, что сделка будет признана недействительной, т.к. на момент он не мог распоряжаться этим имуществом.

6.   Согласие супруга на продажу. Если квартира приобретена в браке, то при продаже нужно согласие второй половины. Это требование сохраняется, даже если на момент сделки купившие ее супруги уже развелись.

7.   Справка о зарегистрированных лицах. Опять же – чем свежее, тем лучше. Продавец может получить ее, чтобы предъявить покупателю в МВД, через МФЦ или «Госуслуги», в управляющей компании. Этот документ важен по двум причинам:

• Понимание того, сколько человек реально зарегистрировано в квартире и есть ли среди них несовершеннолетние. Это поможет убедиться, что в квартире нет «вечных» жильцов, которые не могут быть выписаны.
• Данные для составления соглашения с продавцом о том, к какому сроку из квартиры будут выписаны все зарегистрированные.

8.   Квитанции об оплате коммунальных платежей или справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам. Долги, если что, будут взысканы с того, кто их наделал, но процесс разбирательства может поглотить много времени и сил, и точно не доставит никакого удовольствия.

9.   Справка об остатке маткапитала. Если у продавца есть несовершеннолетние дети, справка позволит убедиться, что маткапитал не использовался при покупке, что автоматически делает детей собственниками долей в квартире.

10.   Участие в судебных делах. Эти данные можно получить через ГАС «Правосудие» и картотеку арбитражных дел, а также проверить данные об исполнительных производствах на сайте ФССП.

Помните, что время, которое вы потратите на проверку всех документов недвижимости – это инвестиция в ваше собственное спокойствие и гладкий ход всей сделки!