Один из самых распространенных вариантов применения кредита под залог недвижимости – рефинансирование и/или консолидация других кредитов. Поговорим о том, в чем состоят преимущества залогового кредита как инструмента рефинансирования.
Как работает рефинансирование
В основе любого рефинансирования - «обмен» старого кредита на новый, с лучшими для заемщика условиями. Это базовый механизм, позволяющий снизить ежемесячную нагрузку на бюджет заемщика и сократить переплату по кредиту. Для того, чтобы механизм рефинансирования сработал правильно и с максимальной эффективностью, его нужно запустить строго вовремя и с учетом определенных базовых требований:
- Разница в ставках между «старым» и «новым» кредитом: считается, что экономически эффективным рефинансирование начинает становится при разнице в ставках минимум в 1,5-2%. Чем выше будет эта разница, тем больше будет экономия на переплате и размере ежемесячного платежа (или, сохранив уже привычный уровень расходов, можно будет вести частично-досрочное погашение и так скорее разобраться с кредитом).
- Рефинансируемому кредиту не «исполнилось» еще половины срока. При самой распространенной сегодня аннуитетной схеме погашения кредита, платежи остаются одинаковыми на протяжении всего срока кредитования. Разница лишь в том, каково содержание в каждом из них процентов и собственно тела кредита. В первой половине срока кредитования заемщик отдает почти исключительно проценты по кредиту, т.е. переплату. Именно поэтому, чтобы сократить переплату, эффективнее всего будет рефинансировать кредит в первой половине срока, чем раньше – тем лучше.
Какие могут быть проблемы с рефинансированием
Рефинансирование – по умолчанию инструмент «хорошего клиента», потому что банки рассматривают его как средство привлечения качественных заемщиков. Если в процессе погашения возникли текущие просрочки или даже были просрочки в кредитной истории, высока вероятность, что банк откажет в рефинансировании.
Причиной отказа в рефинансировании может быть и собственная политика банка. Банки могут не рефинансировать какие-то категории кредитных продуктов, не рефинансировать кредиты, выданные партнерами или конкурентами, не рефинансировать уже однажды рефинансированные или реструктурированные кредиты и т.д.
И, наконец, самая обычная причина – кредитор не готов предложить ставку по «новому» кредиту, которая сделает рефинансирование оправданным. Отдача от всех трудозатрат не покроет ни экономию по переплате, ни позволит существенно сократить ежемесячный платеж.
Почему залоговый кредит интересен как инструмент рефинансирования
Залоговый кредит имеет несколько уникальных особенностей, которые делают его практически идеальным инструментом для рефинансирования.
- Разница между ставками. Когда кредит обеспечен залогом, риски банка снижаются, поэтому «страховка от риска», которую кредитор закладывает в ставку по кредиту, заметно ниже. За счет этого при одной и той же сумме ставка по кредиту под залог недвижимости будет, скорее всего, ощутимо ниже, чем по обычному кредиту наличными. А разница между ставками – ключевой фактор эффективности рефинансирования.
- Доступная сумма. В кредит под залог недвижимости доступно до 75% рыночной стоимости залога. Так можно не просто рефинансировать один или несколько других кредитов, но еще и докредитоваться при необходимости.
- Длительные сроки кредитования. Залоговое обеспечение позволяет растянуть сроки кредитования до 20 лет, за счет чего можно настроить низкий ежемесячный платеж и так сильно понизить кредитную нагрузку на личный бюджет.
- Лояльность кредитора. Гарантия в виде залога позволяет банку гораздо лояльнее относиться к деталям кредитной истории клиента. Поэтому если у клиента были или есть проблемы с просрочками, с кредитом под залог недвижимости появляется возможность рефинансирования, когда все остальные отказывают.
- Независимость от политики банков. Залоговый кредит позволяет провести рефинансирование «вручную», как досрочное погашение «старого» кредита, независимо от категории рефинансируемого кредита или политики банка, который может отказать в рефинансировании кредита, выданного конкурентом или партнером.
- Погашение «из чужого кармана». Залоговое обременение не воспрещает использовать залоговый объект по усмотрению законного владельца. Так что доход от сдачи залоговой недвижимости внаем позволит частично или полностью компенсировать расходы на кредит, который фактически будет гаситься из средств арендаторов.
Как и со всеми кредитными инструментами, при рефинансировании важно тщательно просчитывать экономику вопроса, изучить и понять все условия кредита. Только тогда вы сможете получить максимальную отдачу от «обмена» кредитов.
