Квартира в аренду или деньги на вклад

Концепция пассивного дохода звучит очень привлекательно: заработали однажды, а дальше ваши средства начинают работать на вас и приносить доход практически без вашего участия. Сравним два популярных варианта организации пассивного дохода, которыми чаще всего пользуются россияне – «ленивые инвестиции» в банковские вклады и сдача «инвестиционной квартиры» внаем.

Вклады как способ заработать

«Профессиональные вкладчики» хорошо освоили тактику и стратегию зарабатывания на вкладах. Конечно, такой зашкаливающей доходности, как была зимой 2024-2025 годов, когда во вклады рванулись буквально все, уже вряд ли найти, но нужно учитывать не голые цифры, а реальное положение вещей. Если взять доходность вкладов и вычесть из нее показатель инфляции, то получится т.н. реальная доходность (прирост сбережений минус падение покупательной способности денег из-за инфляции). С этой точки зрения вклады и на пике ставок, и сегодня, в конце весны 2026 года, приносят примерно одинаковую доходность, хотя чистые цифры могут отличаться.

Как правило, у «про»-вкладчиков выстроена система из краткосрочных и долгосрочных вкладов. Долгосрочные депозиты позволяют зафиксировать доходность, а краткосрочные – маневрировать средствами, адаптируясь к условиям рынка и выбирая более выгодные программы.

Квартира как инвестиция

Жилая недвижимость в крупном городе во все времена считалась беспроигрышной инвестицией – спрос на жилье всегда существует и всегда достаточно высок. И у владельца есть сразу два канала притока средств:

1. В долгосрочной перспективе – постепенное подорожание недвижимости (+ рынок хорошо отрабатывает инфляцию)
2. В реальном времени – доход от сдачи жилья внаем («живые деньги»).

Сегодня стоимость аренды типовой квартиры в городе колеблется и длинными периодами то снижается, то растет. Однако средний показатель с поправкой на инфляцию в течение года дает примерно ровную доходность.

Преимущества и недостатки вариантов

Если сравнивать два подхода с точки зрения удобства для инвестора и уровня дохода, стоит обратить внимание на следующие особенности:

1. Удобство получения дохода. Доходность по вкладам этой весной находится на среднем уровне 13,5-14,1% годовых. Доходность сдаваемой в аренду недвижимости без учета подорожания квартир (что в основном становится отработкой инфляции) – порядка 4-6% годовых. По статистике за год недвижимость дорожает в среднем на 9,5%. Но проблема с недвижимостью в том, что ее двухчастный доход очень сильно разнится по доступности. С одной стороны, аренда дает «живые деньги», которые владелец сразу получает на руки каждый месяц, с другой стороны прирост стоимости недвижимости оказывается «заперт» в объекте – для того, чтобы получить его, нужно продать объект, а это, в среднем, минимум 1,5 месяца до завершения сделки и инструмент уходит из рук. На такой шаг не все готовы.
2. Порог входа. Здесь вклады явно выигрывают у жилой недвижимости. Чтобы начать зарабатывать на «ленивых инвестициях», требуются суммы в тысячи рублей, тогда как для запуска инвестиций в недвижимость нужно преодолеть порог в несколько миллионов рублей.
3. Трудозатраты. Вкладами сегодня можно управлять в прямом смысле, не вставая с дивана: мобильные приложения позволят пополнять, снимать и переводить деньги в несколько движений пальцем. Недвижимость, как физический объект, требует больше внимания: ее нужно поддерживать в хорошем физическом состоянии, платить за ЖКУ, регулярно проверять и обследовать ее состояние и т.д.
4. Защита: Вклады до 1,4 млн рублей на один банк уже по умолчанию защищены государством. Профессиональные вкладчики обычно распределяют свои капиталы по нескольким банкам, чтобы и доход получить, и деньги защитить. Для недвижимости придется озаботиться отдельной страховкой, чтобы защитить ее от разных неприятностей.
5. Налоги: Доход от вкладов и доход от сдачи недвижимости внаем облагаются налогом. Но у вкладов есть определенное преимущество. Если доход от аренды облагается налогом сразу и в полном объеме, то у дохода по вкладам есть необлагаемая доходом сумма, которая ежегодно рассчитывается, исходя из величины ключевой ставки, а налог рассчитываться уже на все, что сверх этой суммы.

Таким образом, при прочих равных, банковские вклады на данном этапе выигрывают у «инвестиционной квартиры», как минимум, по удобству управления инвестициями и активом, а также с точки зрения низкого входного порога. Если вы хотите запустить свои вложения – попробуйте вклады и накопительные счета в Норвик Банке.