USD
Покупаем: 
88,05
Продаем: 
89,25
EUR
Покупаем: 
96,55
Продаем: 
97,90

Обновлено: 12.07.2024 13:00

12.06.2024
237

Облигации, обеспеченные ипотекой: особенности, преимущества и риски

Недавно в наш московский офис обратился клиент с просьбой рассказать про облигации, обеспеченные платежами по ипотеке. Думаю, что эта информация будет актуальная и полезна для всех, кто интересуется ценными бумагами.

В чем отличие облигаций от акций?

Начну с того, что это облигации, то есть долг. Долг, как известно, платежом красен. То есть, если вы приобрели облигации (вложили деньги), то их эмитент (должник по облигациям) обязан вернуть вложенные вами средства, причем обычно с процентами (купоном) в определенный заранее срок. 

С обычными акциями компаний ситуация кардинально иная. Вернуть вам вложенные средства или выкупить акции обратно никто не обязан, а доход вы получите, только если удастся их продать дороже или компания (эмитент акций) получит прибыль и выплатит так называемые дивиденды (вместо того, чтобы, например, инвестировать в новое оборудование для расширения производства). 

При этом, с облигациями размер дохода определяется «на берегу» и фиксирован на весь срок долга. Вы заранее сможете спланировать свои прибыли, но получите их, если должник сможет расплатиться. Даже если у эмитента что-то пошло не так, то вам все равно останутся должны и, скорее всего, значительную часть средств вы вернете. 

По акциям, если компания-эмитент разорится, с вами расплатятся в последнюю очередь: после уплаты налогов, выплаты заработной платы коллективу и оплаты долгов, в том числе по облигациям. И то - если останется какое-нибудь ценное имущество или права компании что-то от кого-то требовать. А если ничего нет, кроме уставного капитала в 10 тысяч рублей, то… у вас останется ценный опыт. Зато в случае успеха доходы по обычным акциям не ограничены, не фиксированы, и как акционер, вы имеете право голоса*. 

Что особенного в облигациях, обеспеченных кредитами?

Думаю, уже понятно, что облигации как вид ценных бумаг больше подходят для более консервативных инвесторов. Тем более они могут быть интересны, если долг по ним обеспечен активами, которые сами по себе приносят постоянный доход. Такими активами являются, например, ипотечные кредиты**.

У обеспеченных кредитами облигаций есть ряд преимуществ и недостатков по сравнению с корпоративным необеспеченным долгом. 

Преимущества:

  • долг по облигациям юридически обеспечен правами (требованиями), что повышает шансы возврата средств, даже если сам эмитент не сможет расплатиться;
  • «выделенные» активы сами по себе приносят доход, что снижает зависимость от общих результатов деятельности по всем направлениям бизнеса компании-эмитента;
  • как правило, есть инструменты контроля, чтобы доходы от кредитов использовались исключительно для обслуживания долга по облигациям, например, залоговые счета, различные виды отчетов инвесторам, независимые от эмитента специализированные депозитарии и др.
  • долг обычно обеспечен платежами по сотням схожих по условиям кредитам, заемщики по которым никак не связаны, что снижает шансы неплатежа;
  • длинный горизонт инвестирования, порядка 3-4 лет – если бумаги обеспечены длинными ипотечными кредитами, что может позволить получать стабильный высокой доход в будущем, если ставки будут снижаться***.

Недостатки:

  • тот же длинный горизонт инвестирования, который зависит главным образом от фактических платежей по кредитам, что усложняет точную оценку срока и может преподнести неприятный сюрприз, если ваш доход фиксирован год назад, а ставки начали расти; 
  • желательно наличие экспертизы у инвестора, так как платежи по гашению долга облигаций и риски невозврата по ним зависят от поведения заемщиков, ликвидности недвижимости в залоге по ипотечным кредитам и т.д.

Сложно?

Все не так сложно, как кажется! Представьте, что вы дали в долг приятелю 100 000 рублей. Он, в свою очередь, дал взаймы по 1000 рублей 100 знакомым, которые предоставили в залог свои квартиры и друг с другом никак не связаны.  У них могут быть разные виды деятельности, места проживания, возраст или источники дохода. Чисто математически шансы вернуть деньги выше, чем у одного должника. 

Но «дьявол в деталях». Важно, чтобы долг каждого из 100 ипотечников был с запасом обеспечен недвижимостью, чтобы на одного из них не приходилась половина всего долга, например, на то, чтобы все 100% из них не проживали в одном городе, а то вдруг наводнение или ураган. Поэтому нужно обращать внимание на показатель кредит к залогу (К/З) по кредитам, максимальную долю одного заемщика в портфеле, региональную концентрацию кредитов, соотношение платежа по кредиту к доходу заемщика (П/Д) и др. 

Предлагаю чисто интуитивно ответить на следующий вопрос: «Какой из портфелей кредитов при прочих равных условиях более «качественный» с точки зрения риска неплатежа?» 

Портфель А.

Портфель Б.

Остаток долга по кредитам к оценочной стоимости залогов (К/З),в %

40%

Остаток долга по кредитам к оценочной стоимости залогов (К/З), в %

80%

Платеж к доходу заемщика (П/Д), в %

40%

Платеж к доходу заемщика (П/Д), в %

60%

Количество кредитов, штук

500

Количество кредитов, штук

100

Доля одного заемщика в общем портфеле, в%

5%

Доля одного заемщика в общем портфеле, в%

20%

Доля портфеля в одном регионе (по расположению предмета ипотеки), в %

30%

Доля портфеля в одном регионе (по расположению предмета ипотеки), в %

70%

Средний размер кредита, руб.

2 000 000

Средний размер кредита, руб.

5 000 000


Примеры упрощенные, но основную суть передают. 

Решили? 

Портфель Б при прочих равных менее надежен: финансовая нагрузка на заемщиков выше, запас по стоимости недвижимости меньше, количество кредитов меньше в 5 раз, доля в регионе высокая, да еще и средний размер выше.

А теперь представьте, что вам пришлось бы разбираться в сложной цепочке поставщиков производственного предприятия-эмитента необеспеченных облигаций. В емкости рынка его продукции, отрасли, конкурентной среде, стадии развития бизнеса, изучать детальный бизнес-план, структуру собственности предприятия и т.д. Что проще спрогнозировать и оценить?

Выводы

Для удобства перечислю краткие выводы, которые я сделал лично для себя, изучая вопрос:

  • облигации, обеспеченные ипотечным кредитным портфелем при прочих равных более надежны, чем необеспеченные облигации и обычные акции, но все зависит от предпочтений каждого инвестора;
  • срок погашения эмитентом по ним обычно длинный, но если речь идет об облигациях, которые торгуются на бирже (организованный рынок), то технически их можно продать другому инвестору раньше, тогда ждать 3-4 года не придется;
  • для оценки риска необходимо, в первую очередь, смотреть на кредитный портфель как обеспечение возврата средств;
  • инвестирование в длинные облигации с фиксированной ставкой процента (купоном) при прочих равных дают наибольший «выхлоп», если вы инвестировали на максимуме ставок и в будущем они снижаются.

*Здесь не идет речь о привилегированных акциях, например, или о субординированных облигациях, которые частично обладают характеристиками как долга, так и акционерного капитала. Бывают еще и бескупонные облигации, облигации федерального займа (ОФЗ), облигации с плавающим купоном и др. О них говорить не будем.

**Такого рода ценные бумаги называются ипотечными ценными бумагами и облигациями с залоговым обеспечением денежными требованиями. Их выпускают ипотечные агенты (ИА) и специализированные финансовые общества (СФО).

***В принципе, это особенность любых ценных бумаг с фиксированным купоном, а не только обеспеченных.

Внимание!

Публикация содержит частное мнение, не является предложением и не содержит предложений о покупке или продаже ценных бумаг или иных финансовых инструментов, продуктов или услуг ПАО «Норвик Банк» или иных организаций. Публикация не является публичной офертой, не является рекомендацией по покупке или продаже ценных бумаг или иных финансовых инструментов, услуг или продуктов, не призывает их приобрести, не содержит предложений, рекомендаций или призыва к заключению каких-либо договоров или соглашений.


База знаний

image

Потеря банковской карты: что делать и как защитить свои средства

image

ПДН: зачем он нужен и как влияет на кредит

image

Ипотека без первоначального взноса: что это такое и есть ли альтернативы?

Перейти в раздел

Мнение эксперта

image

Как распознать поддельные сайты и защититься от интернет-мошенничества

image

Таинственные «синие» доллары: в чем их ценность для туристов

image

Облигации, обеспеченные кредитами: что нужно знать начинающему инвестору?

Перейти в раздел

Может быть интересно

Недвижимость
Деньги
Жизнь

Как взять кредит под залог земельного участка: условия и требования

Недвижимость
Деньги
Жизнь

Особенности рефинансирования кредита под залог недвижимости

Деньги
Жизнь

4 самых популярных вопроса покупателей валюты: ответы экспертов