Как оценивается залоговая недвижимость?

Вопрос «что почём» как никогда важен в финансах. Знать точную стоимость актива обязательно нужно, чтобы грамотно им управлять, особенно когда этот актив становится обеспечением по кредиту. Поговорим о том, как оценивается недвижимость и как эта оценка выглядит с точки зрения залогового кредитования.

Что такое ликвидность и как она влияет на оценку?

Ликвидность означает способность какого-то актива быстро превратиться в деньги. С высокой ликвидностью актив всегда можно продать по текущей рыночной цене и не ускорять продажи за счет скидок. С низкой ликвидностью придется пожертвовать какой-то частью, чтобы продать его побыстрее (или продать вообще).

Ликвидность не связана с ценой напрямую, очень важен спрос. Например, если вам нужно продать яхту или какое-то многомиллионное ювелирное украшение, вам придется очень постараться: такие вещи нужны исчезающе малому числу людей. А вот семейный автомобиль, обычная куртка или пылесос нужны тысячам покупателей. Поэтому ликвидность у них, как у товара, гораздо выше, даже если они заметно дешевле. Тот же принцип касается и недвижимости: хорошая однушка с ремонтом всегда нужнее на рынке, чем двухэтажная шестикомнатная квартира с экстремальным дизайном.

Как ликвидность недвижимости влияет на кредит под залог недвижимости?

Поскольку от оценки и ликвидности напрямую зависят рыночная цена и «продаваемость», они влияют практически на все основные характеристики залогового кредита:

• Потенциал одобрения;
• Доступная заемщику сумма;
• Условия погашения (сроки, ставки и т.п.).

Чем ликвиднее залог, тем лучше для заемщика будут все эти характеристики.

Как определяется стоимость залоговой недвижимости

В целом на рынке недвижимости господствуют два метода оценки:

1. Цену определяет рынок: стоимость залога высчитывается по цене аналогичных объектов в том же районе. С квартирами в многоквартирных домах проще всего: из нескольких десятков квартир в одном доме точно найдется та, которую недавно купили или продали. Так делается быстрая оценка, которая позволяет установить стоимость квартиры с точностью до 5-7%.
2. Цену определяет специалист: приглашенный эксперт-оценщик может составить точный оценочный отчет по объекту недвижимости, с учетом состояния объекта, обстановки на рынке и других факторов. Правильно оформленное мнение эксперта – это уже официальный документ, скрепленный печатями, он считается наиболее точным вариантом цены, который даже может быть представлен в суде.

При этом надо помнить, что к оценщику тоже предъявляются определенные требования:

• Оценочная деятельность в РФ регулируется Федеральным законом № 135-ФЗ и федеральными стандартами оценки (ФСО).
• Оценщик должен состоять в СРО (саморегулируемой организации) — это гарантия его квалификации и ответственности.

На оценку как таковую влияют следующие основные факторы:

• Локация (район, транспорт, инфраструктура).
• Этаж (первый и последний обычно дешевле).
• Состояние и ремонт.
• Планировка (раздельные комнаты, «евродвушки» и т. д.).
• Юридический статус: обременения, неузаконенная перепланировка (может снизить стоимость и стать причиной отказа банка).
• Год постройки и состояние дома, давность капремонта.

Что такое залоговый дисконт?

Залоговый дисконт – это условная скидка от рыночной стоимости залога. Она определяет, какую максимальную сумму готов выдать кредитор под конкретный залог.

Главная задача залога – перекрыть риски от невозврата кредита. Обеспечение становится гарантией, что деньги, если у заемщика возникнут проблемы с погашением кредита, вернутся кредитору. И, поскольку сделать это надо будет оперативно, включается главный механизм стимулирования продаж: скидки, т.е. если дело по суду дойдет до обращения взыскания на имущество должника, то продавать залог будут ниже рынка, чтобы продать его с гарантией и быстро. Из-за разницы в спросе и ликвидности по разным категориям залоговой недвижимости доступны разные максимальные доступные доли от рыночной цены. Сложилась своеобразная лестница доступных сумм:

• Квартира – до 75%
• Апартаменты – до 70%
• Загородный дом с землей – до 60%
• Коммерческая недвижимость или просто земельный участок – до 50% от рыночной стоимости.

Отсюда же возникает и два важных термина и два разных уровня стоимости, которые часто встречаются, когда речь идет о залогах:

• Рыночная стоимость: цена, за которую объект можно продать в разумные сроки в обычных условиях.
• Ликвидационная стоимость: цена, за которую объект можно продать быстро, в ограниченный срок (именно она лежит в основе залогового дисконта).

Таким образом, если у заемщика есть несколько объектов, выбор идет чаще всего по двум основным параметрам:

1. Какой объект обеспечит доступ к нужной заемщику сумме?
2. Какой вариант минимально стеснит планы заемщика, когда на объект будет наложено залоговое обременение?