Как оцениваются квартиры?

Несмотря на то, что недвижимость – чрезвычайно стабильный актив, ее финансовый потенциал может колебаться. Когда вы хотите заключить сделку с недвижимостью или планируете получать кредит под залог, ее оценка зависит от многих факторов, среди которых есть как постоянные, так и переменные. Поговорим о том, какие параметры влияют на оценку квартиры.

Ликвидность и цена недвижимости

Ликвидность – это возможность товара быстро превратиться в деньги по рыночной цене без существенных потерь в стоимости. И часто этот параметр гораздо сильнее влияет на возможности владельца недвижимости, чем формальная стоимость. К примеру, есть два крайних случая:

1. Однокомнатная квартира в очень плохом состоянии в неудобном районе и сильно «состарившемся» доме;
2. Пятикомнатная квартира в элитном жилом комплексе с дорогим дизайнерским ремонтом.

Несмотря на то, что разница между этими объектами в цене будет в несколько раз, а то и на порядок, найти покупателя как в том, так и в другом случае, окажется почти одинаково сложно. И ту, и другую квартиру захотят и смогут купить очень ограниченное число людей. Это нужно обязательно принимать во внимание, если предстоит использовать недвижимость как актив.

Спрос на квартиры как правило убывает пропорционально ее размеру. Так, самым большим спросом на рынке всегда пользуются однушки. Все логично: однокомнатная квартира – это минимальный по стоимости объем жилья, который обладает всеми функциями самостоятельного объекта. Покупателей на двухкомнатные меньше (поскольку стоимость выше), трешки готовы купить еще меньше людей и так далее. Точно так же будет расти и время, необходимое для того, чтобы продать квартиру по адекватной цене.

Что в квартире остается неизменным

У любой квартиры есть несколько характеристик, которые определяют стоимость на рынке, и они меняются очень слабо.

• Площадь и планировка. Чем больше площадь квартиры и удобнее планировка, тем выше ее стоимость. Смежные комнаты всегда «удешевляют» квартиры, как и те, где все окна выходят на одну сторону.
• Тип дома. У многоквартирных домов всегда есть возраст и период между капитальными ремонтами. Если дом вышел из «золотого возраста», то при той же площади квартиры в нем будут дешевле, чем у более «свежих» соседей. Влияет и тип конструкции – дороже кирпич и «монолит», дешевле панельные дома.
• Этажность. Первый и последний этажи традиционно удешевляют квартиры из-за худшего комфорта и рисков с точки зрения безопасности. Одинаковые квартиры, но на разных этажах в одном и том же доме могут отличаться по цене.
• Благоустройство и опции. Закрытая территория, своя стоянка, консьерж, большая детская площадка сад или парк при доме – поднимают цену квартиры.

Что может поменяться

Несмотря на то, что некоторые параметры недвижимости кажутся такими же неизменными, как железобетон, на деле они могут довольно быстро меняться.

Обстановка на рынке. Рынок недвижимости сравнительно стабилен, но у него тоже есть своя динамика, сезонность, уровень насыщения и тренды. За рынком нужно следить за ним, выбирая нужный момент, чтобы получить максимальную отдачу от сделки.

География. Передвинуть уже построенный дом в другой район будет сложно. Но может радикально измениться транспортная доступность или другие характеристики района. На стоимость могут повлиять:

• Развитие транспортной сети и прокладка новых маршрутов или видов транспорта;
• Строительство деловых и промышленных объектов;
• Реновация района;
• Строительство социальных объектов (парки, стадионы, театры и т.п.);
• Строительство торговых центров.

Когда речь идет об инвестициях в жилье и даже при купле-продаже, грамотные покупатели стараются получить и проанализировать данные о планируемом развитии территории на ближайшие 3-5 лет.

Ремонт. Состояние квартиры и уровень ремонта всегда считаются «джокером», они могут как поднять стоимость квартиры, так и усложнить ее продажу (читай – удешевить). Как правило, большинство покупателей переделывает квартиру для себя – поэтому ремонтировать квартиру перед продажей, вкладываясь в дизайн, не имеет особенного смысла, если это не устранение серьезных недостатков. Оптимальным вариантом считается «нейтральный» предпродажный ремонт, который позволяет при желании доработать покупку под свой стиль или сразу жить в ней.

Считается, что в совокупности эти факторы могут изменить оценку квартиры на 5-15% как в ту, так и в другую сторону.

Внешние факторы

И все же, даже когда стоимость квартиры точно установлена и есть даже официальный оценочный отчет, цена ее продажи будет отличаться от оценки. На нее могут повлиять:

• Срочность. Как правило, нормальный срок, за который находятся покупатели, составляет 1-2 месяца. И тогда ее покупают «в рынке». Если недвижимость хотят продать быстрее, придется делать скидку и продавать квартиру «ниже рынка». На этом можно потерять до 10-15% стоимости объекта. Если же цену завышать, то, опять же, вряд ли удастся заработать больше 10% сверх среднего уровня, но пока найдется покупатель именно на такую недвижимость, готовый переплатить, может пройти много времени.
• Тренды. У квартир тоже есть своя мода. Тип дома, этажность, планировка, район – тренды в мире недвижимости меняются медленнее, чем у модных домов, но они есть. На пике цены на востребованную недвижимость могут серьезно вырасти, а интерес к «немодным» объектам, спрос и цены упадут.

Как оценить квартиру самостоятельно

Самый простой вариант, с которым сложно прогадать – сравнивать и выбирать цены по аналогии. Информацию можно взять на сайтах по продаже недвижимости. Достаточно собрать данные по 5-6 аналогичным квартирам по соседству, чтобы вычислить среднее арифметическое. Дальше можно прикинуть «коридор» в 5-6% вверх и вниз от средней цены – и это будет достаточно точная оценка, чтобы понять финансовый потенциал квартиры.