У любого типа кредитования есть свои плюсы и минусы, которые надо знать, чтобы эффективнее пользоваться финансовым инструментом. Кредиты под залог недвижимости становятся все популярнее у заемщиков. Разберем подробно, чем хороши залоговые кредиты и с какими сложностями придется столкнуться.
Почему выбирают кредит под залог недвижимости
Рост популярности залоговых кредитов связан с несколькими факторами.
- Сегодня, несмотря на сокращение средней ставки на рынке кредитов вслед за снижением ключевой, уровень доступности кредитов не очень растет. По разным оценкам отказывают по 76-80% заявок на потребительские кредиты. Основная причина – заемщики не проходят по требованиям банка к долговой нагрузке или по жестким требованиям к надежности. Залоговый кредит позволяет повысить шансы на одобрение.
- Залог позволяет увеличить разницу меду старой и новой ставками при рефинансировании кредитов. Сейчас кредиты под залог недвижимости активно используют, чтобы рефинансировать кредиты, взятые с высокими ставками в 2024-2025 гг.
- У заемщиков растет уровень финансовой грамотности, и они пользуются залоговыми кредитами, чтобы удешевить новые кредиты.
Преимущества кредита под залог недвижимости
У кредитов под залог недвижимости есть ряд достоинств, которые делают его хорошим инструментом для решения многих финансовых задач.
- Большие доступные суммы. Под залог недвижимости можно получит до 75% ее рыночной стоимости. С современным состоянием рынка недвижимости это до 10 млн рублей и даже больше. Таких возможностей не даст ни один обычный беззалоговый кредит.
- Большие сроки погашения. С залогом сроки погашения можно растянуть до 20 лет. Так получается настроить ежемесячный платеж, чтобы он не перегружал бюджет заемщика.
- Более низкие ставки. Залог означает дополнительные гарантии для кредитора. Поэтому в ставку по кредиту не закладывается по умолчанию «страховка от невозврата» со стороны других клиентов. Клиент платит только за себя и, за счет этого, платит по меньшей ставке, что делает кредит дешевле.
- Более высокие шансы на одобрение. Когда кредит обеспечен залогом, банк-кредитор лояльнее относится к заемщику. Залог говорит о том, что заемщик всерьез настроен на погашение без сбоев.
- Свобода использования. Залоговый кредит по умолчанию нецелевой и его часто используют как альтернативу многим традиционным кредитным инструментам: коммерческой ипотеке, автокредитам, кредитам на ремонт, кредитам для малого бизнеса и т.п.
- Широкие возможности для рефинансирования и объединения кредитов. Сочетание пониженной ставки, больших доступных сумм и настройки больших сроков кредитования делает залоговый кредит весьма удобным инструментом для рефинансирования и консолидации других кредитов.
- Недвижимость остается за заемщиком. Залоговое обременение не влияет на право собственности. В залоговой недвижимости можно жить или работать, ремонтировать ее, менять обстановку и оборудование. Ее можно даже сдавать внаем и пустить заработанные на этом деньги на погашение. Так залог поможет и получить, и погасить кредит, а заемщик выплатит если не весь, то изрядную часть кредита из чужого кармана.
Какие есть недостатки у кредита под залог недвижимости?
Идеальных финансовых инструментов не существует. И у залоговых кредитов тоже есть объективные ограничения, связанные с тем, как они работают.
- Самый очевидный недостаток: чтобы получить кредит под залог недвижимости, вам нужна ликвидная недвижимость. Среди самых распространенных причин отказов в выдаче залоговых кредитов – неликвидный залог, т.е. недвижимость настолько «убитая», что она явно не пройдет по рыночным требованиям и на нее никогда не будет спроса. Или же, наоборот – объект насколько дорог и уникален, что на него сложно найти покупателя. Второй по распространенности вариант – заявка подается на имущество, на котором уже есть одно обременение (типичный вариант – квартира с непогашенной еще ипотекой) или имущество, которое под арестом, с проблемным владением, муниципальное жилье и т.д. Третий вариант – в залог пытаются отдать имущество, которого еще физически не существует, например, квартира, существующая только по договору долевого участия (ДДУ).
- Залоговый кредит дольше получать и закрывать. Поскольку оформление залога требует много документов и официальной регистрации в ЕГРН, после чего уже выдаются деньги, от подачи заявки до получения денег проходит несколько суток. А еще может потребоваться отдельная экспертная оценка объекта (хотя сейчас это чаще происходит онлайн и с участием ИИ). При этом непосредственно «банковская» часть процесса занимает какие-то минуты. То же самое касается и полного погашения кредита – когда долг погашен, нужно еще время на снятие обременения и регистрацию этого в государственных системах. Поэтому, планируя заявку, нужно закладывать больше времени и быть готовым предоставлять документы.
- Пока не снят залог, недвижимость сложнее продать. Поскольку банк становится чем-то вроде совладельца, нужно согласование с ним и решение вопроса с покупателем: кому и как нужно будет погасить кредит досрочно или принять на себя обязанности по погашению, чтобы не прерывать процесс, сделка очень тщательно проверяется и т.д. Но в целом запрета на куплю-продажу нет – просто она становится сложнее, а процесс договоренности из двустороннего превращается в трехсторонний.
Кроме реальных минусов, про залоговые кредиты есть распространенная «страшилка». В интернете давно гуляет миф о том, что кредит под залог недвижимости неизбежно ведет к тому, что залог отберут. На деле есть несколько объективных причин, почему это неправда.
- Во-первых, произвольно изъять залог невозможно. Обращение взыскания на имущество возможно только по решению суда. А для того, чтобы дошло до суда, заемщику нужно накопить очень солидный объем и срок просрочки платежа, что с более мягкими условиями кредитования будет сложно.
- Во-вторых, кредитор не заинтересован в изъятии залога. Недвижимость для него – нецелевой актив, от которого больше проблем, чем выгод, в том числе – испорченная репутация, а финансовый результат едва покроет потери банка. Для кредитора куда лучше «рабочий» клиент, который гасит кредит, чем расходы на суд и зависшие деньги.
