Пандемия коронавируса стала своего рода «последней каплей» для тех, кто давно хотел совсем уехать из шумных городов и только искал повода. Переход на удаленку тоже сыграл свою роль — приятнее работать в уютной беседке с видом на лес, чем в квартире. Все это увеличило спрос на загородную недвижимость до невероятных высот. Масла в огонь подливали и льготные ипотечные программы, возможность использования материнского капитала для строительства дома, а также продление «дачной амнистии» до марта 2026 года.
Все это может стать выгодным инструментом для покупки участка и последующего строительства дома для постоянного проживания. Дело в том, что каждый может купить готовый дом сразу — цены резко выросли на фоне высокого спроса. В этой ситуации оптимальным вариантом станет покупка земельного участка, чтобы со временем построить на нем частный дом с ориентиром на собственные бюджет и потребности.
Сегодня мы поговорим про самые важные нюансы покупки загородного участка и выясним, где взять на это деньги.
Итак, официально земли для застройки называются землями индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Этот вариант — один из множества видов разрешенного использования земли. Такие участки могут находиться в населенных пунктах, садовых некоммерческих товариществ (СНТ) и дачных некоммерческих партнерств (ДНП). Земля может быть разного назначения, однако большая часть участков на загородных рынках, например, Подмосковья, подходит — земельный статус почти везде позволяет строительство. Важно помнить один момент: если участок для личного подсобного хозяйства (ЛПХ) находится на земле сельхозназначения, то дом, где вы будете жить, нельзя.
В связи с этим обязательно проведите юридический анализ участка — всегда есть вероятность, что продавец скрыл какую-то информацию. Обычно встречаются следующие ограничения по строительству:
Если же данные об участке были изучены недостаточно, а продавец действительно что-то умолчал, то вы, к примеру, не сможете зарегистрировать право собственности на построенный дом. Вас могут обязать снести самовольную постройку.
ИЖС, СНТ, ЛПХ и ДНП — какой вариант земли самый выгодный?
Все зависит от ваших целей:
Самые дешевые участки — где нет коммуникаций, а девелопер даже не берет обязанности по подведению электричеству. Однако в большей части поселков на территории страны девелоперы все же обязуются подвести электрику, газ и водоснабжение.
Перед заключением сделки обязательно проверьте технические условия, документы на землю и коммуникации. К примеру, вы упомянули в разговоре с продавцом, что собираетесь купить участок с газом и электричеством. Теперь нужно самостоятельно и вживую убедиться, что на участке есть нужные коммуникации. Еще следует оценить выполнение обещаний девелопера, оценить прошлые его проекты и проследить за тем, как он оценивает сроки текущих договоренностей.
Коммуникации должны быть подведены согласно госстандартам. Требований достаточно много, поэтому самому все сопоставить будет очень сложно, поэтому есть смысл заказать экспертизу.
Перед заключением какой-либо сделки с участком земли, закажите сначала выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта и выписку о переходе прав. Это поможет вам отследить, как, кому и по каким сделкам передавался участок. Статус земельного участка легко можно проверить по той же выписке из ЕГРН в МФЦ или по кадастровому номеру онлайн.
В ЕГРН также указаны обременения на землю — сервитут (право ограниченного пользования), залог или арест, наложенный на участок.
Также не будет лишней проверка добросовестности продавца. И это можно узнать из выписки из ЕГРН. Там можно узнать, какие объекты недвижимости ему принадлежат или принадлежали, а также их количество.
Если продавец заключил много сделок по разным объектам недвижимости в короткие сроки, то не исключено, что он может быть замешан в мошеннических схемах. Заключение сделки с таким человеком может привести к тому, что она может быть признана незаконной.
Если полной суммы на приобретения участка нет, то есть смысл оформить ипотечный или залоговый кредиты. К слову, средства для строительства летней дачи можно получить только с помощью потребительского кредита.
Разберем на примере получение классической ипотеки для ИЖС
Средние ставки по этой программе начинаются в 8,6%. Чем выше первоначальный взнос, тем выше процентная ставка. Минимальная сумма займа по программе для Москвы, Санкт-Петербурга и их областей — 30 млн рублей, для остальных регионов — 10 млн рублей. Однако цена земельного участка не должна превышать 20% от суммы займа.
Требования есть и для земельного участка:
Для будущего жилого дома банки выставляют следующие требования:
Кроме того, есть требования и для комплексной застройки ИЖС:
Этот вариант подразумевает меньше требований и большей маневренности. К примеру, вам не нужно ориентироваться на аккредитованные банком строительные компании, а потратить средства можно не только на покупку участка, но и на строительство дома — все это в рамках одного займа.
Разберемся подробнее. Кредит под залог недвижимости — нецелевой заем. То есть вам не нужно отчитываться перед банком о том, на что вы потратили деньги. Их можно потратить на что угодно.
Поговорим о преимуществах такого кредита:
Залог является гарантией возвращения денег банку. Поэтому он внимательно изучает залог и все детали по его ликвидности. Подробнее о том, какая именно недвижимость может выступить в качестве залога:
При этом вся недвижимость должна быть оформлена в собственность. Кроме того, некоторые банки соглашаются работать с ценными бумагами и слитками драгоценных металлов.
Залогом может стать и коммерческая недвижимость:
Обычно хватает заявки на кредит, паспорта и отчета об оценке недвижимости. По мере необходимости банк может дополнительно запросить и другие документы:
К слову, выбирая подходящий для себя банк, не делайте ставки только на самые титулованные и разрекламированные организации. Региональные кредитные организации зачастую могут предложить выгодные условия по займу. Например, Норвик Банк предлагает кредит на 8 млн рублей под залог квартиры по ставке 8,8% на 20 лет.
Не стоит надолго откладывать покупку участка для строительства дома, поскольку цены на недвижимость продолжают расти на фоне высокого спроса, возникшего в период пандемии коронавируса. Никто не может спрогнозировать ее окончание, однако приятнее работать на свежем воздухе в окружении собственного яблочного сада, чем в квартире огромного и шумного города.