Недвижимость за последние несколько лет стала чуть ли не основной доходной инвестицией, если не учитывать рынок ценных бумаг. Однако ее можно использовать не только для проживания и сдачи в аренду, но и для получения кредита на довольно крупную сумму денег.
Такой вариант кредита сначала стал популярным у бизнеса — полученные деньги вкладывались на открытие дела, покупку оборудования, модернизацию и развитие. Сейчас же все большее число банков дают возможность взять залоговый кредит физическим лицам — ипотека позволяет купить квартиру мечты, а нецелевой потребительский кредит — получить большую сумму средств на любые идеи.
Гражданское право в России называет такой займ ипотекой. То есть, ипотека — это любой займ с залогом. При этом многие ошибаются, когда называют ипотекой кредит на покупку недвижимости, залогом которой становится покупаемая квартира. Разберемся подробнее.
Нецелевой потребительский кредит под залог недвижимости предлагает средства для любых целей, в подтверждении совершения покупок нет необходимости. Залогом может выступить ликвидная недвижимость, находящаяся в собственности заемщика или его поручителя. Если кредит берется для покупки новой квартиры, то о внесении первоначального взноса и документов для приобретения можете забыть — они не нужны.
Дело в том, что именно недвижимость является гарантией того, что банк или другой кредитор не потеряет своих денег при нарушении условий договора. Для этого с этим кредитор очень внимательно изучает залог и все нюансы его ликвидности. К этому определению мы вернемся чуть позже.
Сначала обозначим плюсы:
Недостатки выглядят следующим образом:
Процентные ставки могут разительно отличаться от банка к банку. Иногда они бывают ниже, чем у потребительских кредитов, а иногда и выше. Плюс на это влияет политика ЦБ. Лучше учесть все варианты и выбрать для себя лучшие условия.
Для этого есть три основных варианта: банки и частные инвесторы.
Банк:
Частный инвестор:
К частному инвестору можно обратиться, если вы по каким-то причинам не подошли под требования банка. Другими словами, частный инвестор станет оптимальным вариантом в следующих ситуациях:
Залогом может стать жилая и коммерческая недвижимость. К слову, под залог можно отдать не только свое имущество, но и недвижимость родителей, супруга, бизнес-партнеров и других.
К примеру, родители закладывают квартиру, чтобы купить ребенку новый дом. При этом собственник этой квартиры — друг отца. Ежемесячные взнос платят сами заемщики. Зачастую этот вариант наиболее удобный.
Итак, залогом может стать почти любое жилье. У каждого банка есть собственные предпочтения по залогу, поэтому лучше уточнить это у выбранной вами кредитной организации.
Залогом могут выступить:
В случае последнего варианта могут возникнуть дополнительные трудности. Дело в том, что удаленность дома от города должна быть не более 30 км. Кроме того, кредиторы выдвигают дополнительные требования к залоговой недвижимости.
Некоторые кредиторы работают также с ценными бумагами и слитками драгоценных металлов.
Коммерческая недвижимость также может стать залогом. Речь идет об:
Ничего подобного. Все обычно проходит по следующему сценарию:
Пришло время вспомнить про ликвидность, которая играет главнейшую роль в кредите под залог. Ликвидность недвижимости — это возможность быстро ее продать по цене, близкой к рыночной. Если составить рейтинг наиболее ликвидных объектов для банка, то первое место займут квартиры.
Дело в том, что в случае нарушения заемщиком условий договора, квартиру банку продать проще и быстрее, чем, например, апартаменты, а спрос на именно на квартиры с каждым годом растет все больше.
Вернемся к требованиям. У каждого банка они свои. Точные критерии всегда лучше уточнить дополнительно. Обычно требования выглядят следующим образом:
Отметим, что долевое жилье также рассматривается индивидуально. Зачастую хватает нотариально заверенного согласия владельцев всех долей.
У банков есть требования не только к залогу, но и самому заемщику:
Стоит обозначить важный момент: передача квартиры в залог накладывает на нее обременение. Такое жилье нельзя продать, завещать, подарить, обменять или сдать в аренду, руководствуясь только своим желанием. Все действия нужно совершать только с согласия банка. В ином случае будет грозить штраф, за которым последует требование досрочно погасить кредит, а также возможен разрыв договора.
Если кредит берется в банке, то на старте подойдет следующий пакет документов:
Для частных инвесторов понадобятся:
В дальнейшем банки могут потребовать и другие документы. В частности, для сделки могут быть важны:
Если вы получаете зарплату в том банке, где хотите оформить залоговый кредит, то подтверждать уровень дохода и занятость не обязательно. Банк видит движение денег на счетах потенциального заемщика и готов предложить «своему» клиенту более выгодные условия, быстрое рассмотрение и одобрение заявок. Если же заемщика по каким-то причинам не устраивают предложения «своего» банка, то можно воспользоваться сервисами для сравнения кредитных организаций, либо вручную изучить все предложения.
Когда начнете этим заниматься, обязательно внимательно изучите на следующие нюансы:
Делайте ставки не только на топовые и разрекламированные банки. У небольших региональных финансовых организаций часто бывают выгодные условия по займу и представительства в мегаполисах. К примеру, Норвик Банк предлагает кредит на 8 млн рублей под залог квартиры по ставке 8,8% на 20 лет.
А можно не делать отчет об оценке недвижимости? Ведь можно примерно оценить самому.
Отчет об оценке недвижимости настолько же важный документ для сделки, как и паспорт. Именно рыночная стоимость недвижимости, указанная в нем, позволяет банку понять ликвидность жилья и возможные риски по сделке.
Самому провести оценку можно, если вы самостоятельно продаете квартиру. Во всех других случаях банк согласится принять только оценку профессионала.
К слову, банк сам может провести оценку. Заемщик не обязан соглашаться с ее результатами. В этом случае необходимо оплатить услугу компаний по оценке недвижимости. Банк учитывает оценки только аккредитованных фирм. Данные об этом размещены на официальном сайте банка, либо список компаний-партнеров можно получить по номеру телефона.
Для того, чтобы оценщик мог приступить к работе для него нужно подготовить следующие документ:
Специалист сфотографирует вашу квартиру со всех нужных сторон, проверит состояние, изучит законность планировок, основываясь на данных БТИ. Качественный ремонт, узаконенная перепланировка, хорошая бытовая техника и правильно подведенные инженерные коммуникации повысят цену квартиру, их отсутствие — понизит.
Обычно стоимость квартиры определяется по самому грустному сценарию. Да, скорее всего, цена будет ниже рыночной. Однако всегда можно поговорить на эту тему со специалистом: он может установить чуть более высокий коэффициент на новый кухонный гарнитур, который якобы достанется возможным будущим хозяевам, либо на наличие хороших пластиковых окон.
Важно отметить, что сбор полного пакета документов обязательно сыграет вам на руку. Если доход не подтвержден, то сумма кредита может не превысить 55% от стоимости недвижимости на рынке. Однако высокий подтвержденный доход вызовет больше доверия у банка. Тогда общий размер кредита может дойти до максимальных 75–80%. И это касается даже тех ситуаций, когда собственником является не сам заемщик.
Да, а лучше в несколько банков сразу. Это позволит сэкономить вам массу времени.
Все документы следует направить на проверку в банк. Как только там подтвердят правильность заполненных документов, вас пригласят в офис для подписания всех документов. В некоторых банках есть возможность пройти все этапы оформления онлайн.
Не спешите подписывать договор. Уточните у сотрудника банка все нюансы, не стесняйтесь задавать вопросы, если какой-то пункт оказался непонятен. Есть смысл перепроверить следующие детали:
Договор подписан. Теперь вы обязуетесь погашать кредит по графику платежей и не допускать просрочек. Если вы, к примеру, вносите ежемесячный платеж с карты другого банка, что может произойти задержка перечисления средств вплоть до пяти дней. Это может привести к штрафам.
Начнем с того, что банк дает кредит под залог недвижимости не для того, чтобы потом ее отобрать. Эта процедура довольно трудоемкая, банки будут вынуждены ей воспользоваться только в крайней ситуации.
Нужно отдавать себе отчет, когда закладывается жилье. Именно залог является гарантией для кредитора вернуть средства, если заемщик по каким-то причинам не сможет обслуживать займ.
Основная причина, по которой банк будет вынужден забрать квартиру, — просрочка платежей. Банк подаст в суд, чтобы получить в собственность квартиру должника с последующей ее продажей только тогда, когда заемщик будет намеренно избегать бесед с кредитной организацией и всячески скрываться.
Иногда возникают непредвиденные обстоятельства. К примеру, болезнь, увольнение, сокращение зарплаты. В этом случае необходимо сразу сообщить об этом банку и вместе с ним искать решение проблемы. Банк обязательно пойдет навстречу такому ответственному заемщику и предложит рефинансировать займ или уменьшить процентную ставку.
Перед тем, как согласиться выдать кредит, банк очень внимательно изучит:
Если у заемщика есть некоторые трудности с просрочками или невыплаченными ранее кредитами или займами, то банк откажет в кредите. Ему не выгодно судиться по кредиту с таким заемщиком. В кредитной организации выдают крупную сумму, чтобы быть уверенными, что такой займ будет вовремя возвращен.
А можно поменять залог после подписания договора?
В некоторых ситуациях это возможно — вопрос индивидуальный. Следует учитывать, что новым залогом может стать либо равноценная, либо более дорогая недвижимость.
Если банк согласится на смену залога, то нужно снова повозиться с документами: переоформить закладную, сделать отчет об оценке недвижимости и проверить соответствие залога требованиям банка.
Оформление кредита под залог недвижимости требует внимательности от заемщика. Он должен все учесть и просчитать: какую сумму кредита хочет получить, какие ежемесячные платежи будут комфортны для бюджета, какой срок кредита подойдет. Однако такой кредит даст вам массу преимуществ и при правильном «использовании» позволит быстро воплотить мечту в реальность.